四川
来源 | 深蓝财经
撰文 | 杨波
全球资本大佬，也断供房贷，这事听起来挺魔幻。
据媒体报道，日前，全球规模最大的资产管理集团之一的贝莱德，因未偿还7.8亿元人民币的银行贷款，导致其在上海普陀区的两栋办公楼被渣打银行收回一事，引发网友关注！
据悉，2017年，贝莱德以12亿元人民币从保德信金融收购上海北岸长风E栋和G栋写字楼，单价约4.3万元/平方米，首付35%（4.2亿元），剩余65%（7.8亿元）通过渣打银行贷款完成。
当时，贝莱德是从保德信手中购买的。保德信于2016年以8.3亿元买入上述资产，仅用1年就以12亿元卖给了贝莱德。保德信“炒房”水平，不错啊。
贝莱德当时应该是看好项目后期的租赁表现的，要不然也不会去接保德信的盘。不曾想到，“砸”自个儿手里了。
而对于渣打银行来说，收回两栋楼也是无奈之举。
从2022年开始，上海商业地产租金逐年下调。据高力国际数据，到2023年第二季度，上海全市租金环比下降1.0%至7.53元/平方米/天，全市写字楼租金连续第五个季度下降。
租金下滑对于商业地产的估值影响是巨大的。
事后来看，贝莱德已经错过了最佳的抛售时机。如果贝莱德在2020年至2021年左右抛售上述资产，还可能小赚一笔。
2023年，贝莱德的贷款即将到期。贝莱德没有如期偿还贷款，他们知道，如果自掏腰包还钱就是“冤大头”。因此，贝莱德与渣打银行协商，将贷款展期一年。在此期间，贝莱德曾尝试以7折价格（约8.4亿元）出售上述资产，但没有找到接盘侠。
到了去年，贝莱德试图再次展期，但遭到渣打银行拒绝。在这种情况下，贝莱德干脆断供，渣打银行收房，说起来就这么个事情。
据仲量联行数据显示，2024年三季度，上海甲级写字楼空置率攀升至22.2%，突破国际公认的20%“警戒线”。到了四季度，空置率回落到19.6%，依然较高。
上面两栋房子所在的北岸长风区域，由于规划超前，同质化严重，导致片区写字楼空置率攀升至34.7%，“内卷”的结果就是租金回落至6.54元/㎡/天。收租的钱，已经不够还利息了。所以，贝莱德干脆不要楼了。
过去3年，上海商业地产租金持续下滑，空置率持续上升，主要原因包括：市场供应量过剩，宏观景气度下滑等影响。
无独有偶，深蓝财经的一个朋友近期也遭遇了类似的困境。
朋友小王，曾于2021年房地产市场最火爆时，出手购买了某新一线城市的一处商业地产。当时购买总价220万，首付了110万，贷款110万。由于当时房贷利率较高，商贷的利率高达5.88%，导致月供也高。
去年，空置许久的小王将上述商业地产租出去了，年租金仅6万元，相当于年化投资回报率仅2.7%。相当于租金勉强够还商贷的利息。
现在市值多少呢？按照目前的二手商业买卖市场的行情，租金回报率至少达到4-5%，可能才会有人愿意接手。那么照此计算，小王的商业地产如果现在出售，可能最多卖到120-150万。相比于当时的购买价格，亏损不小。无奈之下，小王只能继续持有上述资产，等待经济回暖，租金回暖，价格重新涨回来。
所以说，商业地产的价格，最重要的价值依据就是租金回报率。对于贝莱德而言，可能也没有预料到北岸长风片区租赁行情会下滑这么厉害。
房地产还能重新上桌吗？
这几天，最重要的民营经济会议开完了，科技、新能源、农业、高端制造等行业大佬都去了；同时，眼尖的人也发现，房地产行业已经上不了桌了。未来资本的争夺热点，必然是新能源、新科技、新制造等领域。
作为上一个20年，拉动中国经济增长的重要引擎之一，房地产市场供不应求成为过去式。但是房地产之于中国经济，依然有压舱石的作用，是用来托底的。具体到商业地产领域，还需要克服过度供应导致的租金竞争。
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