穿过风暴 | 滨江留白边缘

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 2025年农历春节前夕，滨江集团又在大本营杭州拱墅区盘了一宗宅地。

溢价率71.25%、54亿元的大手笔购地，似乎在向市场力证企业经营的稳定性。

正如2024年胡家坪媒体恳谈会上公司创始人戚金兴所说：“2024年是我最满意的一年。”

戚金兴心中的满意度来自于年底按时完成的销售任务、负债情况改善，以及对于“卧倒后再站起”的渴望。

然而，这一年滨江集团在市场起伏中同样逃不开“副作用”的影响：从减少拿地数量到控制版图外延；从项目销售目标挤压式完成到年底交付项目去化难题；从法定代表人更替暴露出的内部架构变动到“二代”戚加奇的候场。

正因如此，2024年的滨江集团注定被打上两极分化的标签——戚金兴看清大势的乐观与鲜少提及的风险与留白，究竟什么才能代表这家企业？

“杭州王”的调整

滨江集团2024年全口径销售目标直至第四季度才得以完成。

据观点指数数据，该公司2024年1-10月全口径销售额约合921.6亿元，与1000亿元目标仍有近80亿元缺口，权益销售额448.29亿元，较2023年同期657.55亿元下降近32%。

直至2024年底，滨江集团全口径销售额实现1116.3亿元，达成戚金兴口中“最满意的一年”的目标，但这一数据也在逐年下降。

数据来源：企业公告、观点指数整理

与销售端口相似的还有交付端，滨江集团2024年计划交付的38个项目中，仅11宗项目为100%权益占比，剩余27宗项目均为合作项目，权益占比最低27.55%（滨萃悦府项目），最高80%（观翠揽月轩）。

上半年，滨江集团按计划交付天台江山慈悦、宁波萃语华庭、宁波誉品、义乌福田里、锦尚和品府、滨涛映月、红狮上品B区、望涛月明、滨融府大平层等16个新盘项目，剩余项目均计划在下半年第四季度集中交付。

数据来源：企业公告、观点指数整理

事实上，除要保证全口径销售目标1000亿元以上之外，滨江集团还表示近年投资金额控制在权益销售回款40%以内，区域布局聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重点关注上海。

早在2017年，滨江集团与上海湘府房地产开发有限公司、上海崇滨建设发展有限公司、中崇集团有限公司签署《上海湘府房地产开发有限公司股权合作框架协议》，以7.98亿元收购上海崇滨建设发展有限公司持有的上海湘府房地产开发有限公司10%股权。

上海湘府房地产开发有限公司委托滨江建设公司负责“湘府花园三期项目”整体开发管理，预计代建管理费3.3亿元，但上海湘府未按合同约定支付代建管理费。

滨江集团选择向上海第一中级人民法院递交民事诉状，请求法院判令上海湘府房地产开发有限公司支付相关代建管理费及违约金。

上海代建风波映射出滨江集团尝试扩张版图但步伐缓慢的原因，但事实上，最得心应手的大本营项目也可能会产生亏损，且距离中心越远，去化风险更高。

2024年杭州新房市场处于波动期，十区新建商品房住宅成交总金额2438.91亿元，同比减少约1280亿元，降幅达到34.5%；成交总套数为53492套，同比减少28004套。

聚焦滨江集团本身，去化忧虑从2023年开始便有所体现，彼时在杭州通过竞拍新增的土储项目共计有14个，当期实现销售项目合计6宗，但其中5宗项目都未完成去化，例如钱塘区河印观翠湾项目去化仅一成左右。

此外，滨江集团手中还有一些多年未去化完成的老项目，例如可售面积达10万平方米、2024年年末迎来交付的杭州千岛湖湖滨印象，累计预售面积只有可售面积的十分之一。

由此可见，即便在大本营杭州，偏远区域项目销售去化问题同样会出现。因此，寻找去化动力的同时，该公司2024年的主要任务集中在“争区域”。

回过头来复盘，滨江集团2024年在土拍场上的存在感不减当年，进一步对比近年拿地数量，不难发现购地策略已有收缩之势，但地块地理位置明显更具备销售潜质。

过去一年，滨江集团合计斩获23宗地，相比2023年减少10宗；在这23宗地块中，有22宗位于杭州，外省市场仅在南京收获一块地。

值得注意的是，2024年12月至2025年1月，滨江集团又拿下了杭州城内多宗地块。

数据来源：企业公告、观点指数整理

先是联合首次进入杭州市场的贝壳、兴耀在金沙湖板块拿了一宗宅地，土地位于金沙湖板块北侧，地块容积率2.5，可建面积3.8万平方米，起始楼面价14006元/平方米。

经过19轮报价，滨江集团等三位联合竞买人以6.23亿元总价拿下上述地块，溢价率16.88%。拿地之后，滨江将与兴耀一起负责项目整体开发运营。

此外，继续补仓萧山市北地块，地块出让面积2.58万平方米，容积率2.5。据了解，该地块共吸引8家房企争夺。最终经过41轮报价，滨江集团以16.92亿元总价竞得，楼面价2.61万元/平方米，溢价率30.95%。

后于2025年1月初，再度拿下萧山城区一宗地块，地块位于北干西单元，出让面积3.6万平方米，容积率2.0，最终价格27.98亿元，溢价率高达61.91%。

来到蛇年春节前夕，杭州拱墅、西湖及钱塘分别放出宅地，分别位于拱墅区湖墅单元、西湖区双桥单元和钱塘区下沙单元，起拍总价54.3亿元，出让总建筑面积26.3万平方米。

其中，位于拱墅区的湖墅单元地块经过220轮报价，由滨江集团以54.56亿元价格竞得，楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。该楼面价超过去年10月绿城所拍江湾新城核心板块宅地块，一跃成为杭州新单价地王。

“消失”的现金流

虽然仍拿地凶猛，但2024年的杭州楼市似乎已处于缓行期。

据观点新媒体了解到，以杭州市区外围区域来看，单价在2万以下的项目售卖情况算不上理想，售楼处促销手段已从送车位、降价、0首付到送装修；同样地，单价约合3万元-4万元的楼盘也逐渐加入“促销局”。

一直在杭州主打高端改善盘的滨江集团，旗下多数项目均需要进行摇号抽签才有机会进入选房序列。但位于运河新城核心区、前后开盘四次的滨江坤和滨运锦绣里项目，原本限价4万元/平方米，在2024年9月开盘时，项目单价折至3.89万元/平方米，同步送出车位。

“在这样的行情下，能够做到杭州拿的地都去化，甚至达到摇号程度，是非常不容易的。”戚金兴曾公开表示。

2024年以来，滨江集团在杭州所拿地块基本都集中于核心城区，但萧山等非核心区的存货也没能完全消耗，多数项目通过降价、送车位、送家装包等方案促销。

“有五成到六成的存货，不太容易卖出。”存货之惑，戚金兴也在求解：“2024年的库存降幅非常大。按照计划，基本上50%-60%是不容易卖的。2025年要继续降库存，降到企业非常健康的范围之内。”

楼市震荡直接影响企业的业绩数据，同时带来一些隐形负担。

2024年前三季度，滨江集团实现营业收入407.84亿元，同比下降12.09%；归属于上市公司股东的净利润16.33亿元，同比下降33.94%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润14.91亿元，同比下降38.89%。

滨江2021年至2024年各季度营收变化趋势

数据来源：企业公告、观点指数整理

从利润方面来看，净利润下降幅度大于营业收入下降幅度，主要是受交付体量较2023年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。

同期，滨江集团毛利率为10.43%，较2023年同期下滑4.56个百分点，这是由于结算项目多为2020年、2021年获得的项目，存在自持、地价高等原因，拉低了毛利率。

现金流方面，滨江集团前三季度经营活动现金流净额为-14.07亿元，同比减少293.02亿元，降幅达105.04%。

与此同时，短期债务风险规避能力进一步提升，权益有息负债约合305亿元，较年初下降55亿元；一年内到期非流动负债也从2023年110亿元下降至2024年三季度59.7亿元；总流动负债合计数据事实上较2023年的2027亿元降至1896亿元。

其他流动负债则有所上升，从2023年底152.69亿元升至157.43亿元，应付账款也从55.57亿元上涨至62.99亿元；另一方面，长期借款累计进一步增加，自2023年底258.24亿元滚至273.24亿元，

融资方面，据滨江集团官方表示，平均融资成本下降，从2021年底的4.9%、2022年底的4.6%、2023年底的4.2%，下降到2024年底的3.4%。

值得关注的是，2024年滨江集团计共发行了10笔直接融资债券，其中短期融资券36亿元，中期票据24亿元。也就是说，截至2024年底直接融资余额66亿元，较2023年底数据下降近20亿元。

2024年滨江债券余额数据

数据来源：企业公告、观点指数整理

架构调整“收放权”

2024年，滨江集团内部团队和架构还进行了一番调整。

4月，杭州滨江投资控股有限公司法定代表人发生变更，由“戚金兴”变更为“莫建华”。而杭州滨江投资控股有限公司是杭州滨江房产集团股份有限公司第一大股东，持股比例为45.41%。

2024年三季度滨江前十大流通股东

数据来源：企业公告、观点指数整理

再往前倒带两个月，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告，法定代表人由戚金兴先生变更为张洪力先生。公告表示，后续董事长戚金兴将带领董事会主抓公司战略规划和方向把控；总裁张洪力则带领经营团队抓落地、做实施。

据该公司官方回应，戚金兴仍是上述两家公司的实控人，但今后将把更多精力专注于公司的战略规划方向把控，以及乡村振兴。

熟悉戚金兴的业内对“乡村振兴”这一说辞并不陌生，从2022年开始，戚金兴本人便启动了驻扎胡家坪的工作，当年坐镇105天、2023年涨至135天、2024年达到167天。

“在胡家坪更清晰地看行业”是戚金兴对外的解释，但事实上，随着他逐渐隐退一线，谁将成为滨江接班人的问题则愈发清晰。

发布滨江集团2024年中期业绩的前一天，滨江服务也发布了一条公告，宣布戚金兴之子戚加奇由非执行董事调任为执行董事，于2024年9月1日生效。

事实上，在戚加奇担任非执行董事的上半年，滨江服务中期业绩因5S增值服务收入上升备受关注，该服务收入为毛利的主要贡献业务板块之一。

据中期业绩显示，2022年至2024年中期四个报告期内，滨江服务5S增值服务收入分别同比增长79.3%、211.9%、172.5%及158.5%，具体为2.49亿元、1.91亿元、6.785亿元及4.94亿元，占收入的比重由12.6%上升至29.9%，贡献毛利的比重由20.31%上升至32.1%。

滨江服务业绩的正面披露使这位地产二代走进市场的步调逐渐加快，从戚金兴口中“未来5到10年将是滨江最好的发展时期，要培养好团队、带好接班人”的观点来看，外界对戚加奇成为滨江接班人的猜测也情有可原。

过往经历显示，戚加奇曾担任中国人寿富兰克林资产管理有限公司基金经理、宏观策略师，其在2009年大学时期便有花费千万购置滨江旗下阳光海岸豪宅项目的历史，后于2011年至2013年，又接连购买了两套滨江开发的房产项目。

不难看出，虽然目前并未直接进入滨江集团担任角色，但依旧通过购置房产的消息使外界将“戚加奇”与“滨江”捆绑在一起。

由非执行董事转为执行董事，多少意味着这位二代已经开始走向台前，未来或许将直接参与滨江服务甚至滨江集团的日常经营管理，不过何时能够进入管理层中心区仍是未知数。

另一方面，滨江集团本事管理架构也在不断调整。比如2023年底，区域平台再度进行调整，还顺势增加了招采中心。

这一点，原滨江粤赣区域总经理吴润良或许感触颇深，在滨江强调自有招采中心的2023年年底，其就已经作为滨江房产集团招采中心总经理随队开始考察。

成立集团招采中心的用意不言而喻，招标采购是地产企业中重要且敏感的位置，是连通测算和实施的桥梁。正因为招标采购重要，所以一直以来都受到各家公司的重点看护，负责人也多是企业内部较为信任的管理层。

在滨江未成立招采中心之前，项目招标采购均由集团旗下人员负责，现在则需要对关键部门的关键岗位进行制约。

2024年初，滨江总部还新成立了监察中心，虽然没有明确公布具体职责，但从宏观来看，一般集团内部审计监察部的工作主要包括管理审计、风险控制以及反腐。

有业内人士透露，滨江监察中心工作重点落在对营销、工程、采购等重点工作进行项目审计，及时发现管理流程中的问题，以及管控项目的工程成本。

集团招采和监察中心的设立，无疑是滨江加强管控的行动。

事实上，在戚金兴早年带队时期，就已借鉴万科的财务管控模式。但这位掌舵人并不选择照抄万科“中央集权”管理，而是转向较为中庸的“联邦式”管理。

这种选择源于戚金兴工程人员出身的底色，也间接影响滨江后来成为一家以工程为主导的房企，工程部门的存在感最强。

有消息称，滨江集团自成立以来，核心业务模型建立在杭州乃至浙江的工程施工、基础之上，上下游产业背后的企业，几乎覆盖了滨江旗下项目的所有环节。

这意味着，该公司之前内部管理的节奏平稳且偏向简化。因此，2024年监察中心的设立，实则调整了滨江的管理制度。

例如，滨江内部营销增加定价权，在集团下放范围内，营销业务方具备决定的权力。与此同时，监察中心将实时跟进营销条线的情况，包括定价权的使用。

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