弘阳服务止损之战 以资抵债背后的地产劫

观点网 外拓“开门红”余音未落，弘阳服务近期又有资产“进账”。

2月17日晚间，弘阳服务发布收购事项及关联交易公告，将以4.88亿元总代价收购关联方弘阳地产所持有的3家公司股权及6258个停车位。

从股权架构而言，弘阳地产和弘阳服务是“兄弟关系”，这场交易则是最近几年物业行业常见的以资抵债、变现输血。

为了“买下”这批资产，弘阳服务所付4.88亿元仅次于2024年万物云收下来自万科的“以资抵债大礼包”。

进入2025年，关联地产方依旧是弘阳服务未渡的劫。

以资抵债

在这场以资抵债风暴中，弘阳服务其实是更为主动的一方。

收购协议主要分为两部分，一部分是停车位转让，另一部分为3家公司的股权转让，而涉及以资抵债的其实只有股权转让部分。

公告显示，截至2024年12月31日，弘阳服务应收弘阳地产的未收回应收款项大约为4.59亿元，且账龄均在2年内。

其中，用于为弘阳地产未售单位提供交付前管理服务及为物业销售场所提供服务的未收回款项约9000万元；用于弘阳地产商业物业管理服务的款项约8300万元；用于弘阳地产停车位销售代理服务相关的可退回按金约2.86亿元。

弘阳服务表示，鉴于公司应收弘阳地产应收款项的未收回余额大部分为包括账龄至少一年的应收款项，公司寻求订立股权转让协议加快收回上述部分选定的未收回应收款项。

换句话说，是弘阳服务主动与弘阳地产订立协议，以求尽快收回关联方应收款项，哪怕是通过以资抵债的方式。

根据公告，弘阳服务附属公司南京弘生活分别与成都弘阳锦兴、徐州弘琪及南京鸿泰浦阳签订股权转让协议，以2.57亿元总代价收购成都弘胜和鼎房地产70%股权、宿迁市通金弘置业20%股权及句容金嘉润房地产19%股权。

按资产净值与收购股权比例进行计算，弘阳服务收购上述三家公司股权原本应付代价分别为1.57亿元、4666万元与-1973万元。

扣除弘阳地产结欠成都弘胜和鼎房地产的应付款项1439万元后，弘阳服务收购该公司的净代价为1.42亿元。但增加宿迁市通金弘置业与句容金嘉润房地产结欠弘阳地产的应收款项2729万元、610万元后，弘阳服务收购这两家公司的净代价分别来到7395万元及4134万元。

实际上，弘阳服务抵掉的2.57亿元应收款项还包含了两项收购项目结欠弘阳地产的应付金额。比起收购停车位的一手买卖，这场股权转让交易对于弘阳服务而言并不划算。

但好在支付代价将等额抵销上述停车位销售代理服务有关可退回按金所产生同等金额的未收回应收款项，较早结余首先结清。

解决完占大头的停车位销售代理服务按金账款，弘阳地产应付给弘阳服务的款项约为2.02亿元。

比起股权转让交易，弘阳服务收购6258个停车位的目的更为纯粹。

根据协议，弘阳服务预期支付总代价约为2.31亿元，目标收购的6258个停车位位于江苏、安徽、四川、江西、河南、广东及湖北，均属于弘阳地产开发物业项目的一部分，且尚未出售或出租，并无产生任何收入。

弘阳服务表示，收购停车位的主要目的是通过收取来自停车位销售及租赁业务的收入来增强公司收入来源。

该等停车位将以销售为重心，未售出部分将用作出租。收购完成后，停车位所产生收入将纳入弘阳服务社区增值服务板块。

地产劫

尽管主动要求弘阳地产以资抵债偿还应收账款，弘阳服务的顾虑并不少。

于收购裨益及理由一节，弘阳服务表示公司已考虑多种自卖方收回未收回应收款项的方法，但鉴于弘阳地产目前流动资金状况，以现金方式收回可能性有限，而通过其他资产收回需要缴纳高额税项及交易成本，相较之下股权转让方式交易成本更低，未来回报潜力更高。

简而言之，审视弘阳地产目前资金与资产现状后，弘阳服务认为股权转让已经是最佳选项，最大程度减少支出，后续也能通过运营、出让等相对灵活的方式处理所得股权。

值得注意的是，弘阳服务强调收购公司股权属于策略性股权投资，并非转向房地产开发的业务转移。

根据公告，成都弘胜和鼎房地产所持项目已进入最后销售阶段，弘阳服务将不会参与任何物业开发活动，仅参与销售剩余库存单位、管理销售流程以及整合物业管理服务。

此外，若能以优惠条款物色到合适买方，弘阳服务最终可能会选择出售3家公司股权，实现股权投资回报。

让步是弘阳服务在这场关联交易中较为明显的态度，结合弘阳地产现金流情况与近期动态，似乎可以看出背后的急切与无奈。

截至2024年6月30日，弘阳地产拥有现金及银行结余20.7亿元，其中受限制现金13.6亿元，已质押存款0.4亿元，能够动用的现金约为6.7亿元。

不过，这6.7亿元现金相对债务而言杯水车薪。于2024年中期，净负债率约为154.4%，负债资产比率约为81.7%，流动比率约为0.95倍。

据最近一期业绩报告，弘阳地产的总借贷约211亿元，其中须于一年内或按要求偿还的计息银行借贷及其他借款66.18亿元，需按要求偿还的优先票据约105.17亿元。

债务高山压在弘阳地产头上，于2025年1月13日又有一笔美元债到期无法偿付。

不仅如此，其1月23日公布的16亿美元债务重组方案又遭反对，被指重组方案过于仓促，可能是为了应付法庭。

据物聊社了解，债权人认为弘阳地产境外债务重组方案的实际削债比例接近99%，债权人回收率仅1.0%-1.5%，且重组方案没有短期现金偿付选项、中期债券选项。

目前，部分弘阳地产债权人已收集到超过弘阳地产美元债券面值25%债权人的反对意向，并正在筹备成立美元债券持有人小组。

针对弘阳集团的清盘呈请于2024年9月撤回，针对弘阳地产的清盘呈请聆讯延期至2025年3月31日，但再次发生美元债违约、重组方案遭到债权人反对之后，弘阳地产或许不能继续过关。

面对弘阳地产相对消极的未来，弘阳服务选择及时止损，最大限度维护自身利益，尽管接收3家房地产开发公司股权，其中可操作空间却相对灵活。

除句容金嘉润房地产外，成都弘胜和鼎房地产和宿迁市通金弘置业资产净值均为正值，分别为2.24亿元及2.33亿元。

另外，成都弘胜和鼎房地产位于四川彭州的物业项目已进入最后销售阶段，宿迁市通金弘置业仅为与独立第三方企业的联营公司，所持住宅与商业项目已有26.76万平方米完成交付，剩余在建部分最迟于2026年底完成。

而句容金嘉润房地产同样为与独立第三方企业的合营企业，持有一幅3.87万平方米的土地，用作住宅及商业用途，目前并无具体发展计划，但可根据市况及行业趋势灵活启用或出售。

其他物企接受以资抵债更偏向为关联地产方输血，但对弘阳服务而言，或许已是回血的最佳选择。

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