高管变阵、区域合并，经营压力倒逼房企“向内动刀”

从房企高管辞任、到区域合并调整，地产江湖仍在持续变局中。

2025开年至今，房企正迎来新一轮组织架构调整。据克而瑞监测，65家重点房企中，已有保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、绿地控股等多家企业，进行了重大组织变更与人员调整。

房企组织架构调整的方向，整体以“收缩”为主，区域合并成为主流趋势。与此同时，随着区域公司、城市公司的升级、降级、裁撤、合并等变化，房企高管团队也大多会出现适应性变动。

中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经，房企区域合并缩减，是当前行业“去产能、控风险、降成本”战略的必然选择。在政策定调“止跌回稳”的背景下，这一趋势将在2025年持续深化，但需警惕过度收缩对区域市场适应能力的削弱。

精简组织架构成趋势

当下，房地产市场仍在调整中前行，虽然局部楼市迎来点状复苏，但众多房地产企业如何保证主体地位、实现“活下去”，是开发商面临的共同问题。

2025开年以来，多家规模房企扎堆调整组织架构，以应对多变市场下的风险和挑战。

比如头部房企保利发展，日前宣布组织架构调整，保利江苏与淮海公司合并为江苏公司，保利浙江与浙南公司合并为浙江公司，保利山东与齐鲁公司合并为山东公司，保利辽宁与大连公司合并为辽宁公司。

招商蛇口也于新年伊始，在华东区域启动城市公司合并，杭州公司更名为浙江公司，宁波公司调整为事业部并入浙江公司。调整后，华东区域管理范围涵盖上海、浙江、福建三大城市公司。

此外，绿地控股方面，合并了江苏房地产事业部、安徽房地产事业部，并更名为苏皖房地产事业部；合并浙江房地产事业部、江西房地产事业部，并更名为浙赣房地产事业部。

建发房产调整了华东、海西、东南三大集群版图，原华东集群的武汉和黄石以及原海西集群的南昌，都被划入东南集群，华东集群旗下部分事业部被取消合并，并重新任命3大集群总经理或副总经理。

从年初调整的频率看，今年房企“向内动刀”的次数，确实较往年更频繁。

据克而瑞统计，在过去的2024年，共有11家典型房企进行了16次组织架构调整，其中年初往往是调整的高峰期。2025年1月，则是近两年调整房企最多的月份，共有6家房企扎堆调整组织架构。

如果将时间轴拉长，从2023年至今，保利发展、万科和金地集团组织架构调整已有4次，绿城中国、招商蛇口、碧桂园、中交房地产等房企，也陆续经历了3轮组织架构调整。

从房企调整方向看，收缩、合并是主要的关键词。“目前来看，所有房企都在做战略调整，有些要转型、退出房地产开发领域，有些要退出一些投资区域、战略收缩，区域合并、人员精简等。”同策研究院首席研究员宋红卫告诉第一财经。

刘水分析表示，房企组织架构收缩，背后有多方面原因。一方面，当下销售端还处于复苏初期，房企销售规模普遍缩水，市场压力倒逼效率提升，房企通过合并区域公司缩短管理链条，降低运营成本。

另一方面，要实现资源聚焦与风险管控，将资源集中于长三角等核心城市群；与此同时，权限上收，区域投资、资金审批等权限收归总部，如华润置地削弱大区管理权，万科将重大项目直接划归开发经营本部管理。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，上述现象是符合市场规律、企业运行规律的，当前房地产整体规模在收缩，市场供求关系发生重大变化，企业销售数据普遍下滑，这都会对企业组织架构产生影响，如果不适时进行压缩，会进一步加大企业运行成本。

值得注意的是，刘水提醒称，房企区域合并也会带来一些挑战。区域合并会带来人均效能提升，但也会使企业的市场敏感度下降，过度集权可能削弱区域灵活性，需平衡总部管控与地方创新。

高管变动更趋频繁

房企组织架构调整，必然会伴随着相关人员变动。比如，建发房产整合了华东、海西、东南三大集群版图，与此同时，重新任命了三大集群总经理或副总经理，原集群董事长上调集团总部。

再如，头部房企中海地产，在开年合并了沈阳公司和大连公司，整合为辽宁公司；原中海大连公司总经理葛臻，任命为新的辽宁公司总经理；原中海沈阳公司总经理程晓辉，调任中海北方区域副总经理。

除了上述伴随区域调整的人员变动，房企集团层面的高管辞任也频繁出现。

2月10日，大连万达商业管理集团股份有限公司发布公告称，公司总裁张霖因个人原因辞去职务，新任总裁为张春远，该变动不会对公司日常管理、生产经营及偿债能力产生不利影响。

出生于1972年的张霖，是“万达系”的一名老将，甚至一度被视为万达可能的“接班”人选之一。自2000年加入万达集团以来，张霖曾担任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多职务。

不过，随着万达上市、对赌、战投等一系列事件出现，这家公司的内外生存处境也不复以往，王健林曾经的“左膀右臂”接连退场。2024年以来，张霖集中辞去万达电影董事长、万达文旅集团总裁、万达投资集团董事长、万达商管总裁等职责，仅保留万达集团董事职务。

一位接近万达的知情人士对记者表示，实际上去年张霖便已卸任了万达商管总裁一职，日前的公告是应相关规定而做的披露，张霖辞任属于个人原因，不会对公司有其他影响。

除了万达，日前消息还显示，龙湖智创生活原CEO刘兴伟已离职，职位由原龙湖龙智造CEO宋海林接任。刘兴伟自2010年加入龙湖，历任多个重要职位，此次调整属于正常的业务变动。

头部房企管理层尚且频繁变动，遑论那些中小规模的企业。据记者不完全统计，开年以来，绿景中国、上置集团、中骏集团等多家公司，均发布过高管变动的相关公告。

2月14日，绿景中国地产投资有限公司宣布，胡竞英、莫凡辞去独立非执行董事的职务，焦捷获委任为新的独立非执行董事，陈观发获委任审核委员会主席，以优化公司治理结构。

1月24日，中骏集团控股有限公司宣布，陈元来因需投放更多时间处理其他事务，辞去执行董事职务，自2025年1月24日起生效，陈元来已确认与董事会并无任何意见分歧。

谈及房企高管频繁变动的原因，宋红卫告诉记者，目前大部分房企都面临较大的生存压力，被债务困扰、化债工作难度大，因此部分高管直接退场，即使部分优质房企还具备再投资能力，但在当前市场形势下，也面临投资指标、销售指标、回款指标等各种要求，很多难以达成。

刘水分析表示，房企高管离职的核心动因，一是经营压力传导，2024年TOP100房企销售总额同比下降30.6%，降幅相比2023年扩大13.3个百分点，业绩承压导致高管薪酬福利大幅缩水。二是组织架构调整，导致管理层级压缩及权限上收。三是战略转型阵痛，房企从“高周转”转向“利润导向”，需淘汰不适应精细化管理的传统高管。四是行业信心仍需恢复，高管对行业前景迷茫。

“房企高管频现离职，虽然大多称是因为个人关系，但实际上肯定跟行情变动有关系。”严跃进对记者表示，当下房地产行情还在底部、销售压力增大，这都会对高管产生一些影响。当然，也有人的离职不是完全被动的，因为行业在调整、产业在调整，高管也会主动选择新赛道。

地产江湖剧变之下，未来哪些房企可能留在“牌桌”上，企业又需要怎样的高管人才？

宋红卫认为，未来两类房企将具备竞争实力，一是在本轮偿债周期中化债成功、转型成功的房企，将在新赛道上具备一定竞争力；二是目前具备再投资能力的优质房企。

从企业管理人员看，“未来房企需要两类人才，一是具备战略投资眼光的管理者，这是企业航行的指南针，需要指明正确方向；二是产品创新能力人才，房地产市场已进入存量市场，供给过剩是特征，未来只能通过创新产品来激发新的需求。”宋红卫认为。

刘水认为，后续房企将更加需要复合经营型人才，需具备全周期项目操盘能力，能精准投资、擅长产品打造；二是抗压实战型人才，当下，有房企已经优先选择能承担多线程任务、适应高强度考核的管理者。