陕西
春节后的第一波法拍房，来势凶猛，开局就由泰禾杭州院子“楼王”领衔。
阿里资产的司法拍卖页面，近日上架一套杭州余杭区未来科技城核心区低密联排——泰禾杭州院子8-3号住宅。建筑面积649.49平方米，起拍价4655.6352万元，评估价6650.9075万元，也就是说，起拍价在评估价的基础上打了7折。
图为拍卖页面截图
这套房源将于2月21日上午10:00开拍，截至记者发稿前，已吸引1.6万多人次围观，300多人设置提醒，不过还无人交460万元保证金入场。
第七次上架法拍
起拍价为何比1年前“涨”了800多万元？
杭州院子8-3住宅实拍图
仔细翻看这套8-3住宅的历史，这已经不是它的法拍“首秀”了。
从2023年5月至今，这套房源已经历6次拍卖，且每次都以无人报名的流拍结局收场。
流拍似乎也不是它的终极归属。今年春节一过，它卷土重来。
细心的人发现，2023年5月7日这套房子第一次上拍时，评估价9501.25万元，接近一个“小目标”；2024年上拍时，评估价“杀”到6650.9万元，直降了近3000万元。
而距离今年2月21日开拍最近的一次拍卖，是在去年4月28日，当时起拍价3824.9万元；时隔近10个月，即将拍卖的价格又如“过山车”般冲上了4655.6万元，涨了近831万元，这是为什么？
“这是一套涉及刑事案件的房子，它的第一轮和第二轮拍卖都分别经历了一拍、二拍、变卖阶段，也就是说已经拍了6次。2月21日的法拍，相当于启动了第三轮拍卖，按照法拍规定，每轮拍卖的一拍起拍价是评估价的7折。而去年4月28日进行的，是第二轮拍卖中的变卖，变卖最低可以打5.6折。相比之下，就有了‘涨价’的感觉。”法拍服务业内人士毛章丽分析。
起拍价跌破7年前“发行价”
“隔壁邻居”也是法拍成交的
这套房子没人住过，目前还是开发商交付时的毛坯模样。
中式唐风门头，挑檐平直，左右两侧是石雕照壁，颇有气势。房子内部也很大气，不过下沉式庭院已长满了杂草，略显萧条。
杭州院子8-3住宅内景
翻看2018年开盘时的“一房一价”，杭州院子的8号楼可以说是小区里的“天花板”。8号楼共5套房源，除了一套360平方米的，其余5套都是600多平方米的大面积房源。
8-3这套联排别墅房源，地下有2层，地上有3层，带3个车位，新房备案价4656万元，折合单价7.2万元/平方米，是整个小区的总价第二贵。按照此次4655.6万元的起拍价来看，已经回到了7年前开盘的价格，甚至还跌破了“发行价”。
令人唏嘘的是，和这套8-3号挨着的两户600多平方米的“邻居”，也在近两年的法拍市场，以开发商破产拍卖的姿态走上拍卖席。
8-2号住宅，在2023年11月14日，以起拍价3819.2万元经历了流拍，后在2024年1月24日，以3208.12万元的价格成交。8-1号住宅，在2023年6月14日，经历了26次出价，最终以3882.08万元落槌易主。
杭州院子8-1住宅实拍图
法拍房背后的故事
据阿里资产页面，该房源归属于王海荣名下，实际所有人为王焘。
这位王焘，就是2021年3月的央视综合频道播出的纪录片《扫黑除恶——为了国泰民安》第二集，《依法重击》里讲到的兰州特大“套路贷”案的主犯。
2020年9月，王焘数罪并罚，被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。
而他多年以来累积的巨额不法财产也被罚没、拍卖，这套杭州院子就是其中之一。
2022年1月，位于西溪湿地边的低密大宅——绿城西溪云庐首套法拍房以约1808万元成交，折合单价8.45万元/平方米。这套房子同样隶属于王海荣名下，实际所有人为王焘。
2015年7月7日，泰禾以8.82亿元的总价拿下未来科技城一宗地块。1.02的容积率，简直就像是为泰禾“院子系”量身定制，作为泰禾在杭州的第一个项目，还是“院子系”的招牌产品，杭州院子曾在业内轰动一时，开盘后也是一房难求。但后来因资金链断裂，项目一度停工，磕磕绊绊，最终于2021年11月交房。
目前杭州院子二手房挂牌均价为6万多元/平方米，近月无成交。
多位未来科技城板块的中介告诉我们，在未来科技城板块，低密住宅小区不少，大华西溪风情、香洲里、绿城西溪融庄等，都有院墅、排屋类的产品。杭州院子虽然是板块内最新的低密小区，但二手房价格优势不大。
“不过，目前这个小区内挂牌的二手房源大多在200平方米左右，600多平方米的户型稀缺，且这个户型的院子较大，对于墅类产品来说，一般遵循‘院子越大越值钱’的原则。目前这个跌破开盘价的起拍价，可以关注。”几位资深中介也提醒，如果拍卖溢价较高，竞拍者们也不要“上头”，溢价高了就没有竞拍的必要了。
来源：橙柿互动
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