上市首日30%涨停！公募REITs凭什么火？

又有公募REITs产品上市“首秀”牢牢封死涨停板。

2月17日，认购总金额超1292亿元的国泰君安济南能源供热REIT首日上市，当天开盘大涨30%，达到了首日上市涨幅上限。

该公募REITs产品盘后发布停复牌及交易风险提示公告称，该基金将自2025年2月18日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

开年以来，公募REITs市场表现强劲。受访人士认为，市场的热烈追捧可能导致公募REITs的交易价格大幅高于其内在价值，形成高溢价现象。一旦市场情绪降温，溢价泡沫破裂，投资者可能面临较大的损失。

上市首日“涨停秀”

2月17日，国泰君安济南能源供热REIT首日上市，全天强势封住30%涨停板。截至当日收盘，国泰君安济南能源供热REIT成交金额达135万元，换手率为0.28%，延续近期公募REITs市场火爆行情。

在上市首日上演“涨停秀”后，该公募REITs产品盘后发布了停复牌及交易风险提示公告。

据公告，国泰君安济南能源供热REIT在上海证券交易所上市交易首日，上涨幅度已触发当日30%的涨跌幅限制。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将自2025年2月18日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日10时30分起复牌。

其实，国泰君安济南能源供热REIT的火爆行情，早在该产品发售期便初见端倪。

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT创公募REITs公众认购两项历史纪录：认购倍数达813.44倍，创历史新高；最终认购比例仅为0.12293446%，创历史新低。

公开资料显示，该基金为基础设施证券投资基金，主要投资于以供热基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，以获取基础设施项目运营收益为主要目的。

公募REITs行情火爆

开年以来，公募REITs产品受到众多资金追捧，热度持续攀升。

数据统计显示，2025年以来，中证REITs全收益指数累计涨幅近10%。其中，2月12日中证REITs全收益指数盘中触及1064.6点，创历史新高。

同时，据Wind数据，在全市场已上市的60余只公募REITs产品中，2025年至今区间涨幅超20%的REITs产品共计8只。其中，易方达华威市场REIT年内涨幅最高，为47.37%。

数据来源：Wind

公募REITs市场强劲，更带动了近期REITs打新热度的持续高涨。除了国泰君安济南能源供热REIT外，今年还有多只新上市公募REITs产品表现优异。

记者注意到，1月24日，首日上市的易方达华威市场REIT全天大涨30%，公募REITs市场时隔两年多再次出现上市首日涨停的产品。同日，上市的中航易商仓储物流REIT也大涨15.3%。

那么，近期公募REITs市场走势究竟为何如此强劲？

排排网财富研究员卜益力向记者解释道，“经济复苏预期、支持政策不断出台、国债利率下行、项目估值修复预期、供给稀缺、市场认可度持续提升以及打新效应等多重利好因素的带动下，REITs作为具有相对稳定现金流的投资品，吸引了大量寻求稳定回报的投资者追捧，从而进一步推高了价格。”

安爵资产董事长刘岩认为，公募REITs产品具备诸多亮点，它们普遍拥有较高的现金分派率，并且底层资产优质，具有很强的抗周期性，能提供持续稳定的现金流。同时，公募REITs市场规模相对较小，供给不足，而投资者需求相对旺盛，推动了公募REITs市场的行情。

关注高溢价风险

“REITs具有稳定的现金流、流动性高和抗通胀等投资价值，适合追求稳定收益和分散投资的投资者。不过，投资者也需关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等因素。”卜益力在接受记者采访时表示。

除了国泰君安济南能源供热REIT外，华夏深国际REIT、中金普洛斯REIT等多只公募REITs产品在近期都曾发布类似的风险提示公告。

中金公司也曾在近期发布的研报中提醒，当前部分REITs项目估值或已偏离基本面，市场轮动加速，交易配置难度增加。此阶段，投资者宜综合估值性价比和基本面趋势判断，留意高估值但基本面韧性不足项目的回撤风险。

那么，投资者究竟该关注公募REITs的哪些投资风险？

卜益力分析，其一，底层资产在行业上过度集中的情况下，可能会面临行业周期或区域经济波动带来的投资风险；其二，部分REITs使用杠杆提高收益，一旦在市场下行的时候也会导致亏损加剧；其三，REITs的表现依赖于底层资产的运营状况，因此底层资产的运营管理水平直接影响REITs的分红率和收益率；其四，REITs价格会受到市场情绪、经济环境等因素影响，存在市场波动风险。

“高溢价风险不容忽视。”刘岩指出，市场的热烈追捧可能导致公募REITs的交易价格大幅高于其内在价值，形成高溢价现象。一旦市场情绪降温，溢价泡沫破裂，投资者可能面临较大的损失。

投资策略方面，刘岩认为，投资者在参与公募REITs市场时，务必根据自身的风险承受能力，仔细评估自身能够承受的风险水平，并深入研究产品底层资产的质量、现金流状况等，合理配置资产，以实现稳健的投资回报。