房产律师：在遗产房拍卖纠纷里，怎样抓住关键使法院驳回拍卖诉求

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭财产继承与分配的领域中，房产作为重要的家庭资产，其权属和分割问题往往容易引发家庭成员之间的矛盾与纠纷。本案发生在北京市海淀区，围绕着一套按份共有的房屋展开。该房屋原本登记在张母名下，张母去世后，因其未留有遗嘱，子女们就房屋的继承问题产生争议。法定继承纠纷判决确定了各子女的按份共有份额，然而，在后续的房屋分割环节，新的矛盾又接踵而至，凸显出家庭房产纠纷在处理过程中的复杂性以及法律适用的重要性。

二、案件详情

（一）原告主张

张悦芬、张悦芝、张悦君向法院提出诉讼请求，要求判令对双方按份共有的北京市海淀区一号房屋进行分割，由他们三人各获得共有物以折价或拍卖、变卖的方式所得价款的20%，并要求张悦英承担本案诉讼费。他们称，2019 年的生效民事判决确定涉案房屋由双方按份共有，自己三人各占 20% 份额，张悦英占 40% 份额。判决生效后，多次就房屋分割问题与张悦英协商，但未能达成一致，无奈之下诉至法院。

（二）被告抗辩

张悦英不同意张悦芬、张悦芝、张悦君的诉讼请求。表示此前因亲情未对判决申请再审，自己愿意取得房产并给其他三人适当的折价补偿，但如果折价款协商不一致，需要先凑钱再进一步商量。

（三）法院查明事实

张母与张父育有四子女，分别是张悦英、张悦芬、张悦芝、张悦君。张父于1992 年去世，张母于 2017 年去世且未留遗嘱。2001 年，张母与北京 W 公司签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，2010 年 8 月 27 日房屋登记在张母名下。在 2018 年 9 月的法定继承纠纷中，张悦芬、张悦芝、张悦君起诉张悦英，要求平均分割涉案房屋，能实际分割就分割，不能则确定份额。法院经审理认为，涉案房屋系张母个人合法财产，其去世后应按法定继承办理，考虑到张悦英对母亲尽了较多赡养义务，在分配遗产时应予以多分，最终判决房屋归四人按份共有，张悦芬、张悦芝、张悦君各占 20% 份额，张悦英占 40% 份额。庭审中，张悦芬、张悦芝、张悦君要求出售房屋并按份额分割售房款，张悦英不同意。双方就房屋现价值无法协商一致，法院释明后双方均不申请评估鉴定。张悦芬、张悦芝、张悦君称无给付房屋折价款能力，若张悦英提供担保，同意房屋归张悦英所有并由其支付折价款，张悦英也表示自己不具备给付能力。在此情况下，张悦芬、张悦芝、张悦君要求法院拍卖房屋分割拍卖款，张悦英不同意，涉案房屋现由张悦英居住使用。

三、裁判结果

法院驳回了张悦芬、张悦芝、张悦君的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）按份共有财产分割的法律依据

按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。共有人对分割有约定的依约定，无约定或约定不明的，按份共有人可随时请求分割。分割方式可协商确定，达不成协议时，能分割且不影响价值的实物分割，难以分割或分割会减损价值的，对折价、拍卖或变卖所得价款进行分割。

（二）本案房屋不具备分割条件的原因

本案中，虽然原告要求分割房屋，但在法院释明后，双方既不申请评估房屋价值，又都不具备给付房屋折价款的能力，且原告不要求在本案中处理居住使用权，使得房屋不具备分割条件。同时，双方无法就房屋出售及拍卖事宜协商一致，不满足对房屋拍卖、变卖价款进行分割的条件。此外，原告要求法院拍卖房屋的诉讼请求，法院并非配合分割共有物的义务主体，该诉求不明确、不具体、不适当，且司法拍卖并非共有物分割的法定方式，在法院释明后原告仍坚持，缺乏事实和法律依据。

五、办案心得

（一）精准把握法律规定和诉讼策略

在处理房产共有份额分割纠纷时，律师必须精准把握按份共有财产分割的相关法律规定，根据案件具体情况制定合理的诉讼策略。在提出诉讼请求时，要确保其明确、具体、合法，避免因诉求不当导致败诉。

（二）重视证据收集与价值评估

证据对于案件的走向至关重要，在涉及房产分割的案件中，要收集能证明房屋权属、出资情况、赡养义务履行等方面的证据。同时，若涉及房屋价值争议，应及时申请评估鉴定，为案件的处理提供有力依据。

（三）注重协商与调解

家庭房产纠纷往往涉及亲情关系，在诉讼过程中，要注重协商与调解，尽量寻求既能解决纠纷，又能维护家庭关系的方案。引导当事人理性对待纠纷，避免矛盾进一步激化。