巨变！大拆迁时代来了，以3年为期，城中村改造浪潮将改变中国

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

波哥观察：

刻舟求剑，十分可笑；

破茧化蝶，方有未来！

一个新的时代真的来了。

今天，咱们换个角度来看城中村的律动和变化，如下。

本文，主要观察的问题是：

中国的城中村改造，接下来会走向哪里？又说明了什么？

据波哥看楼市观察，近期，有三个现象，不知道大家注意到没有：

春节前后，各城市纷纷大规模启动城中村改造项目；

开年伊始，各省份一窝蜂把城中村改造定为新三年的重点工作；

国家层面，相关政策不断加码，100万套+300城等，此起彼伏。

时代之势，澎湃而至；

趋势之力，波翻浪涌。

比如，在上海，根据上海市房管局的统计数据，2023年，上海启动10个城中村改造项目；去年，启动21个项目，并提前1个月完成年度目标任务。预计到2026年底，上海将全面启动整体改造项目，全面完成整治提升，力争到2027年，基本完成城中村整体改造项目的征收动迁，同步推进实施规划拔点。

比如，在广州，2024年，广州城中村改造完成固定资产投资1035亿元，超额完成年度任务；2025年，城中村改造计划完成固定资产投资1000亿元以上，计划新开工老旧小区改造156个小区，围绕打造完整社区推动14个成片连片改造示范项目，深入探索城镇危旧房改造路径。

等等

此类新闻，只要在网上随便看一下，俯拾皆是，太多了。

这个态势说明了什么？

不就是，以城中村改造和地下管网改造为主的城市更新，地上和地下的迅速结合，已然反噬国内城市焕新和拉动楼市等发展的既定锚点了吗？

那么，为啥现在，在城中村改造上会如此的如火如荼呢？

据波哥看楼市观察：

对其原因，业界有不同的各类解读，如汗牛充栋，实际上，穿透来看，就是三个不同阶段问题的打破重组、模式再造和价值重构。

◢过去，由于上一轮产业发展的需要，在城市的快速扩张中，城中村逐步形成，而变为进城潮中人口和相关产业的聚集地，为上一个时代做出了许多的贡献。

◢现在，趋势和经济模式急速转换，城中村的价值和动能不断衰减，还伴随着藏污纳垢等现象，在城市边界被锁定和人口减少的新趋势中，城市从扩张模式变化为收缩模式，叠加近年来国内外经济发展的巨大变化等，诸如楼市库存的重压、资产价格缩水、就业不足、以及产业轮动和换代提质等要求，在城市普遍走向向内看的时候，位处优质地段的城中村，其巨大价值就再次不断快速凸显出来了，因此，国家大手笔动刀城中村，也就自然成为必然。

◢未来，国家竞争、经济和文化竞争、城市竞争浪潮迭起，特别是在产业发展趋势和新竞争特点上，粗放型方式已经迅速让步于以高科技为核心的根本模式，再次印证了科技才是第一生产力这一经典和本质的驱动规律。

国家，为什么要强力发展新质生产？

国家，为什么要快速重点转变房地产的发展模式，难道只是去控制金融风险吗？

问题很多，事实上，都剑指一个问题：

过去的路径，已经一去不复返了，未来拼经济，实际上拼的是思想、人才和能立之于可以相对更加久远和更加本质上的根本性力量。

历史上看，一个案例，让国人曾经让家羞愧不已。

作为四大发明的火药，往昔只是人们娱乐的工具和奇技淫巧，但是，后面被别人在此基础上变成了可攻城略地的大杀器，而令人难以平静。

这个伤怀的故事，实际上对当下产业的变更，也有可基于本源的思考和警醒。

其本质即为：

没有科技本底和优质产业的持续加持，其他的，最后都将成为历史性笑话。

虽然有积累之功，但，却很难看到更远更美好的未来。

稍微有点沉重，下面调整一下。

城中村，就历史角度来看，众多价值大家都知道，无需再表。

说了这么多，在此波哥想表达的是：

在回归生产力本源动力的角度上，中国和世界，都迎来了新的发展阶段，已经进入了相对红海的新阶段。

国外的城市更新，仅仅是留存记忆、发展商业和服务业吗？

据波哥看楼市观察，国内很多研究和观察国际上城市更新的专家和学者等，有其专业和视野之众多束缚，很少从更加长久和宏观以及历史的角度来分析和思考，在波哥个人看来，不甚尽然。

比如，按照这些专家的观点，去亦步亦趋抄国外的相关作业，一个客观的事实是，我们已经落后别人几十年乃至百余年了，不可同日而语，区域性和小打小闹的城市更新以及缺乏高度和核心要素支撑的众多动作，在别人眼里，基本上皆是邯郸学步之举，难得其实。

毕竟，国情和产业发展等都不同，表层次的抄作业，皆为虚妄，而离题万里。

好了，波哥不多说了，就此打住，以免被人骂。

一个重要问题是：

当前，国内城中村改造的重磅快速发力，难道只是要为楼市去库存等吗？

当前，国内的城市更新，仅仅要去拉动固投和GDP吗？

以上这些说法和观点，相对比较综合，一些朋友不一定能解其中意，或嗤之以鼻等，都无关紧要，各人视野的宽广、深浅等都不一样，如此罢了。

但是，波哥也希望能有更多的人去充分和深度思考一下一个基础性问题：

中国，为啥要大张旗鼓去全国性强力推进城中村改造呢？

下面，提供一份外媒的分析，以供大家参考。

前几天，即2月11日，据环球网，在《英媒：中国为何重视改造城中村》这篇新闻中，从旁人角度，说了两大观点，值得参考：

●其一，城中村的历史性价值

“据中国官方媒体2023年报道，中国8个大城市（北京、上海、深圳、重庆、广州、成都、武汉和东莞）总共拥有4427个城中村，涉及人口规模5554万。

这些居民区不仅曾为前往城市——主要位于南部和东部沿海地区——打工的农民工提供许多廉价住宿和就业机会，还推动中国的经济繁荣。”

●其二，城中村的全新性价值

“如今，中国有关部门希望城中村能再次成为重振经济增长的引擎。

他们计划将城中村转变为发展“新质生产力”的高科技中心，并希望带动住房需求增长。

1月3日召开的中国国务院常务会议指出，要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。

‘升级城中村是中国政府行动的一部分，旨在促进工业向内陆城市转移并创建新开发的产业集群’，法国巴黎资产管理公司亚太区高级市场策略师罗念慈表示。

他认为此举与中国政府努力促进高科技产业发展有关。”

这是什么意思？

不值得我们去思考吗？

据波哥看楼市独家观察，当下，纵观国际型大趋势，城中村改造和城市更新等，皆出现了最新的趋势和变化，以城市焕新、以产业衰败而改造、以聚合人流提振区域消费等为更新的思想和路径，都不断遭遇了各类不同的新问题，按历史经验或过往模式，其边际效用和价值越来越低了。

例如，只是简单把城市翻新一篇，看起来更漂亮等，有不有人来，都不太好说；

例如，只是在更新后强化服务业，各国各城市的的GDP，就能迎来新一轮的发展吗？

例如，城中村改造后，就能直接或间接提高就业和增加居民的收入吗？

诚然，城市和城中村是一个巨大的容器，可是，近年来，出现了一个世界性的难题：

国土和城市边界有限、人口不断减少，在阶段性大寒潮和趋势性大收缩中，我们要去向哪里？还能看到新的未来吗？

对此，波哥一个直白的观点是：

当下国内的城中村改造，跟过去完全不一样了。

回归中心城区、破而后立、有效释放优质土地的价值和动能、重新构架全新的产城人的发展范式、从房地产单纯的物理空间模式向借助高科技无形空间跃迁和激发更多的价值等，充分有效聚合新一轮的产城人的要素格局，是当前和未来的最新需要。

譬如，最本质的变化则是：

上一轮发展周期，有足够的增长空间，在物理空间维度，有其客观价值；

然而，充分填充之后，其效能衰减得很厉害，一个主要的掣肘就是，没有那么多人了，导致空置率日益上升和库存的高企等。

也即，物理空间遇到了重大的瓶颈，需要去寻找新的突破路径。

再者，从一二三产业的角度来看，第一产业空间缺乏有效的增长性，第三产业，虽然可以带来许多的价值，但是，不可能大家搞服务业吧，也有众多的束缚。

第二产业，传统和低效能的制造业，扛不起新经济和新生活等的发展大旗，已然，如果依然在传统的物理空间里面腾挪，其价值也就那样。

因此，在有形和传统产业空间之范畴，快速迎来了一个灵魂性和终极型拷问：

我是谁，我将去往何方？

例外，再补充一点：

过去的制造业，基本都是制造在城市边缘，服务和配套在城市内；

而如今，制造业的科技含量不断提升后，以前的模式，已经被打破了，以研发为核心的新型制造业，变成了国际间的普遍性动作，已然大行其道了，研发、生产和配套，在能级和价值创造上，发生了巨大的变化。

在物理空间上，研发+服务，以及建筑技术的进化等，研发、服务和生产三大环节，在很多产业上，并没有那么大的空间分割了，很多产业放在城市内，并没有什么问题了。

譬如，最近风靡世界的Deepseek等众多的AI产业，谁敢说它只是简单的研发和服务型的第三产业吗？

它驱动的是一个完整的产业链，是一个完全以高科技为核心动力的大系统。

你能讲它不是一个完整的制造业吗？

一言以避之：

传统的制造业，已破浪革新，再次回到了源头和以科技为基础动能的母胎中。

立足于空间和城市，诉求于产业和未来发展，刀刃向内、空间内缩、价值升级，城中村的使命和价值完全更迭，更大更深远。

不破不立，破而后立，拆迁，必将成为国内产业和经济新一轮发展和竞争中的主要发力点。

绝无例外。

理解了这些新趋势和相关变化，你自然能看懂当下众多城市，为何要在城中村改造上不断抢跑和竞争，以及在新一轮产业洗牌中要如何去找到自己的定位和空间等问题了。

其中，在此有必要强调一下：

很多人，把本轮城中村改造，简单视之为去库存、救经济、改善民生、城市更新问题，实际上，在波哥看楼市看来，今年的城中村改造，以及接下来的2025—2027年的城中村改造，再也不是早先的那些说法了，有了更多更深的思考和变化。

一个浅显的道理是：

城市，是人和产业的聚合体。

不然，一个城市，就很快沦为一个空城和鬼城，其最后都说明一个问题——为何没有人来？不就是没有合理和足够的产业支撑，缺乏有效的吸引力和聚合力。

谁会去啊，最多是去旅游和看一下当地人的惨状。

过去，有人，才有产业；现在，有产业，才会有人。

模式，完全颠倒了；其核心逻辑，急速更迭。

城中村改造，难道你还会把它看作简单的拆迁安置行为吗？

又多说了几句，不好意思，最后，波哥建议：

尽量和尽快去弄懂其中的核心变化，有效跟上时代的大节拍，改造和拆迁必将洪波涌起，也必将浪花四溅，大拆迁和大产业变迁时代，在2025到2027年之间，相互高度重叠，将开启一个全新的周期。

有鉴于此，大家，尽快准备好，去迎接这新一波发展红利吧！

以上，即为本文主旨，今日，从城中村改造背后的历史性和本源型动力的视角，来做了一些粗浅的分析，希望对大家有所帮助。

咱们下期再会。

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