17亿民生大礼包！广东老旧小区开启逆袭计划

老旧小区改造是重点民生工程

2月14日

2025年广东省城镇老旧小区

改造动员部署和现场观摩活动在中山举行

会上省住房建设厅公布

2024年全省老旧小区改造进展

并部署2025年相关改造任务

广东“十四五”期间

计划开工改造8007个小区

截至2024年底

全省累计已开工改造老旧小区9861个

按小区数计算

已提前完成“十四五”改造任务

会上明确了2025年老旧小区改造工作计划。今年，全省计划开工改造老旧小区1289个，预计惠及居民约20.33万户。其中，广州、茂名、梅州、中山、揭阳的计划改造小区数位列全省前五，分别为156个、137个、136个、110个、109个。

目前

全省已下达用于老旧小区改造的

中央财政资金15.8亿元

预下达省级补助资金1.3亿元

共计17.1亿元

在老旧小区改造中，资金需求较大，会上提出，各地要积极申报相关政策性资金补助。同时，要积极动员企业、社会力量和居民出资参与改造，加快构建居民出一点、政府补一点、社会筹一点的多渠道筹资模式，营造共建共治共享氛围。

现场，广州、中山两市分享了老旧小区改造的经验。中山探索出“六+二”全过程监管模式，其中当地强调设计方案先行，搭建设计单位资源库，从源头明确改造方向和思路；同时，做好“穿透式质量安全监管”，并要求所有改造项目开工前必须确定好长效管理方式。

广州分享了推动居民出资改造经验。今年初，全省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”危旧房改造项目——花都区集群街2号交房交证。据介绍，目前广州明确居民可通过“直接出资+让渡小区公共收益+提取公积金”等方式出资参与老旧小区改造，具体类型可分为“拆除重建、楼栋本体和后续管养”三类，为此政府也已出台相应扶持奖补政策。

公共服务、历史建筑保护

长效维护等

这些广东老旧小区改造中

面临的难题如何破解？

在2025年广东省城镇老旧小区改造动员部署和现场观摩活动中，各地市参会嘉宾实地走访中山多个改造项目，学习相关经验。近年来，中山在老旧小区改造中探索出“六+二”全过程监管模式，根据计划今年中山将改造110个老旧小区。

居民身边

有了高品质公共空间

中山东区街道竹苑社区松苑（横）街小区有300余户居民，其中超半数居民家有55岁以上中老年人，是典型的老龄小区。

对此，当地注重“一老一小”的适老化和适儿化改造，利用低效使用的宅间绿地打造中心广场、儿童乐园、老年人休闲区、乒乓球场等一批高品质空间，同时注意修缮、保留原有的亭台、廊架等，留住小区记忆。

松苑（横）街小区内图书馆。

老旧小区改造的根本目的是提升群众获得感，嵌入细节的便民服务，更能改在居民的心头。记者发现，如今该小区有了更多便民服务，原有的公共空间有了阅览室、楼栋长工作室、裁缝店、共享工具房等。“以前不少人想缝补衣服找不到地方，小区建了这个裁缝店后，我刚好会缝衣服，退休了就过来做志愿者。”陈阿姨说，小区居民衣服有破损的，带上拉链、纽扣、布料过来，志愿服务队免费帮缝补，“平时大家也在这边聊天，邻里关系也更加和谐。”

松苑（横）街小区内的裁缝店。

为方便居民用餐，小区还利用闲置物业打造香山长者饭堂。“居民们都可以来吃，一荤一素的套餐普通居民14元/餐，东区户籍60岁以上长者是优惠价6元/餐，深受小区居民喜欢。”现场工作人员介绍。

楼道乱、外立面脏也是老旧小区的通病。该小区在改造中重点整治公共楼道，清扫楼道、更换破旧窗户、翻新漏洞大门、加装扶手等，让入户环境焕然一新。同时，小区使用更低成本的特配清洁剂清洗建筑外墙，清洗后外墙干净整洁、平整，达到无尘、无污、无锈迹的效果，明显提升居住环境。

“绣花”功夫

让历史建筑焕发新生机

中山人文历史底蕴深厚，同时也面临老旧历史建筑多的改造难题。在中山石岐街道，这一困难更加突出，这里的老旧小区改造任务在全省也排前面。

走进街道的从善坊社区，街巷整洁、风貌美观，青砖墙展现着厚重的历史感。如今，这里正探索如何将历史建筑保护与老旧小区改造结合。

从善坊改造过程中修缮青砖墙。

“我们用的是微改造的‘绣花’功夫，加固、修缮建筑，坚持修旧如旧。”香山古城保护活化中心主任田湘攸介绍，例如建筑外墙的青砖采用无接触式干冰剥离技术进行清洗，加敷2次排盐纸浆，恢复原有风貌。

从善坊内，焕新的历史建筑也正获得“新生”。从善坊22号历史建筑本是一座已成危房的侨房，改造过程中当地保护性修缮部分院墙，加固建筑主体，解除倒塌风险。同时，修缮外墙原有青砖，修复窗装饰框、造型柱等，通过“修旧如旧”的工艺和材料，让老建筑恢复韵味。

这样“修旧如旧”的微改造在从善坊片区持续展开。在此基础上，更多商业业态引入片区，如从善坊的旧建筑中已入驻了一家名为“南成行”的东南亚菜馆，吸引了不少市民，看建筑、品美食成了打卡项目，老建筑也有了人气。

从善坊引入的餐饮业态。

另外，针对既有市政基础设施短板，社区也进行雨污分流管网改造和“三线”下地敷设，并消除消防安全隐患、增加停车位等，有效改善居民生活品质。

小区引入

规范化物业管理

老旧小区改造不是一次性工程，更强调长效管理。在中山，明确了“无管理，不开工”的原则，要求所有改造项目开工前必须确定好长效管理的方式。

洪家基小区是一片建于20世纪80年代的老旧小区，涉及81栋建筑、1026户，此前一直为开放小区，缺乏物业管理。

在改造过程中，项目首次采用“EPC+O”新型承包模式，涵盖设计、施工及后期运营管理，完工后引入专业运营单位进行日常维护。当地还因地制宜选择运营单位，由于周边有多个碧桂园物业小区，由此项目引入碧桂园物业，有助于摊薄物业管理成本，让居民更易接受。

洪家基小区内的公共空间。

在此基础上，小区还明确基础类30个项目、完善提升类7项改造内容，包括楼道修缮、外立面修缮、无障碍及适老化设施改造、雨污分流等。同时，小区还提升智慧管理水平，在出入口处增设智能道闸，在楼道口安装可视对讲系统，对小区安防监控全面布局，提升小区管理水平。

目前，中山老旧小区改造过程中，还通过引入商业物业、升级原有物业、居民自治、街道国企参与、社区兜底等多种形式，挖掘老旧小区内容的闲置空间资源，并鼓励居民积极参与出资建设，逐步实现社区层面的统筹综合治理，努力破解老旧小区管理运营薄弱、改造效果难以持久的问题。

改造后洪家基小区内道路整洁。

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来源 | 南方+客户端

编辑 | 卓映紫

校对 | 刘珺