神秘买家12.09亿元接盘！上海城隍庙广场荒废近十年后能否重获新生？

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

荒废近十年，经历三次易主、两次流拍的上海城隍庙广场，终于迎来新的接盘方。

2月14日上午10点，阿里资产平台显示，上海城隍庙广场置业有限公司重整投资人资格正式法拍结束，该项目最终被一位神秘竞买人以起拍价12.09亿元竞得，竞买人编号为“S4864”。

《每日经济新闻》记者注意到，城隍庙广场位于上海黄浦区豫园商城对面，规模超过3万平方米，与上海城隍庙仅一街之隔，周边商业繁华。虽然地处上海老城厢核心地段，城隍庙广场却因烂尾多年而走向破产重整。

早在2023年10月，《每日经济新闻》就曾报道，上海城隍庙广场项目被摆上货架进行公开拍卖，起拍价10亿元，另含债权本金及利息共计18.76亿元。不过直到法拍结束也没有买家出价，项目以流拍告终（详见《“烂尾太可惜了”，上海市中心超3万平方米商业项目流拍，紧挨城隍庙》）。

如今，随着新接盘方的出现，上海城隍庙广场项目能否获得重生？

竞价结果确认书 来源：阿里资产平台

三次法拍，终于等来接盘方

根据公开信息，此次的竞价标的为城隍庙公司重整投资人资格，最终被确定为重整投资人，依照重整计划取得城隍庙公司100%股权，取得城隍庙公司纳入重整范围的资产。

相关资产为商业房地产，位于黄浦区豫园街道560街坊1/3丘，土地用途为商业和绿地，已竣工建筑物在方浜中路168号附近，房屋类型为商场、其他，建筑面积共计36087.9平方米，现为施工改建停工状态。

2月12日傍晚，每经记者在方浜中路现场看到，道路北侧的豫园商城灯火通明，参与元宵节活动的人群在路上拍照打卡。而对比南侧的城隍庙广场，则显得黯淡无光。

上海城隍庙广场项目现状（图右） 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

城隍庙广场前原先被短暂利用起来的美食广场项目大门紧闭，内部被拉上了巨幅围挡。从外面望去，城隍庙广场里面部分仿古建筑商业楼搭建了脚手架。

顺着方浜中路向东走，一楼的伴手礼和特产商店均关闭了卷闸门。一位沿街商户介绍，商店暂时停止营业，后面等待通知后会再打开。

每经记者梳理公开资料发现，上海城隍庙广场项目第一次拍卖开始于2023年10月，拍卖标的为“上海城隍庙广场项目判决、执行及破产程序权利”，彼时的起拍价10亿元，包括债权本金及利息共计18.76亿元。

上海城隍庙广场关闭的铺面 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

首次遭遇流拍后，2024年9月4日，该项目进行第二次挂牌拍卖，拍卖标的为“黄浦区豫园街道560街坊113丘(方浜中路168号等)房地产”，起拍价调整为14.245亿元，评估价20.35亿元。结果仍无人出价，以流拍告终。

今年1月6日，上海城隍庙广场置业有限公司管理人发布了该项目的第三次网拍公告，在破产清算阶段通过公开预招募的方式，招募到了一家重整投资金额报价约为12.09亿元的意向投资人，向其收取投资保证金3000万元。

经过征询主要债权人的意见，管理人以已缴纳投资保证金的意向投资人为托底投资人，以托底投资人的重整投资金额报价为起拍价，在2月13日10时至2月14日10时，以公开竞价的方式对城隍庙公司重整投资人资格进行二轮招募，最终确认了拍卖结果。

三次易主，荒废已近十年

上海城隍庙广场位于豫园商圈的核心位置，在豫园与福佑地块之间，但该项目的开发过程却充满坎坷。

公开资料显示，2006年，一家美国基金公司以8.7亿元从豫园商城、上海复星商投、豫园房产接手上海城隍庙广场置业100%股权，对价为5.7亿元，以及3亿元建设借款，共计8.7亿元。该项目被命名为“豫龙坊”，于2008年1月开业。

2009年9月，豫龙坊项目被交易给了盈石资产管理，并更名为“豫城时尚”后重新开业。彼时，各种各样的品牌商店争相入驻豫城时尚。

四年后的2013年，该项目再次被交易给了光耀东方，代价为9亿元。随后豫城时尚项目启动新一轮改造，直到2017年光耀东方陷入危机后，该项目便一直停工，至今荒废已近十年。

城隍庙广场部分商业楼搭建了脚手架 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

据世邦魏理仕披露的统计数据，去年上海零售物业市场共录得3个新项目入市开业，总计35.3万平方米。在实体店面临时代挑战的背景下，共有4个项目暂停营业或将拆除重建。新老项目的更新换代反映出随着消费需求增长缓慢和项目竞争加剧，人们愈发青睐于空间品质更高、购物体验更佳的购物中心。

市场消费需求趋于保守，但餐饮品类整体表现坚挺，依旧为主力需求。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部商业负责人希诺预测，今年上海零售商业有望迎来超过117万平方米的新增供应，项目的入市将为消费者带来更好的购物体验。

不过，据仲量联行统计，2024年全年，上海核心商圈的零售商业市场首层平均租金同比下降了5.2%，非核心商圈市场竞争加剧，项目面临更多挑战，首层平均租金同比下降7.5%。

以零售商业为核心的上海城隍庙广场项目，在新的团队运营下能否重获新生，从而成为豫园商圈新的商业IP？

延伸阅读

神秘老板在杭州扫货多套法拍房 已豪掷6300多万

2024年12月24日上午，奥体红盘融信保利创世纪（备案名：创世邸）一套法拍房，在阿里资产平台拍卖。

阿里法拍截图

这套建筑面积89.05m²、起拍价444万元的房子，开拍前就吸引了2万多人次围观。23日开拍首日，就有9人报名参拍，并有多轮出价；24日又有3人加入战局，最终该房源经过35轮竞价，以610万元，折合成交单价约6.85万元/m²。

被拍卖房源内景

创世纪是杭州楼市著名的“奥体三兄弟”之一，曾经在2018年率先创下“两万人摇”的纪录，轰动一时。作为“奥体三兄弟”中交付最晚、房龄最新的楼盘，创世纪也是其中人气最高的楼盘。2021年10月，创世纪首套法拍房以1元起拍，最终以1039.5万元成交，折合单价约8.05万元。

法拍房内景

相比3年前，此次创世纪第二套法拍房的房价有所回落，不过从最终成交结果看，这个价格相比目前的二手房市场价，并不算低。根据贝壳找房平台的数据，创世纪今年11月的成交均价约为6.45万元/m²。

比较令人关注的是，24日拍下这套创世纪法拍房的竞买人金某某，正是之前报道过的半个月内连续“扫货”多套杭州法拍房的义乌神秘买家。

网络竞价成功确认书 图源：阿里法拍

2024年9月底至10月，这位神秘买家金某某在半个月内连续拍下3套杭州核心板块优质房产——

9月30日，金某某以1819.391万元拍走南星桥老牌豪宅金色海岸一套法拍房，折合成交单价约7.89万元；10月12日，金某某又以1020.3万元拍走南星桥次新房候潮府一套法拍房，折合成交单价约8.63万元；10月13日，金某某再次出手，以600万元拍下杭州著名“孟母盘”文鼎苑一套法拍房，折合成交单价约5万元。根据天眼查信息，与这位金某某同名同姓的，有一位主营业务在义乌的老板。

然而这还没结束。10月15日，位于奥体核心的顶流豪宅杭州壹号院一套法拍房，最后被一位蔡某某以1525.24多万元拍走，折合成交单价约8.9万元。根据天眼查信息，这位蔡某某跟金某某显然是老熟人，两人有过多次商业合作，共同持股开了多家公司。也就是说，义乌老板金某某和蔡某某，短短半个月就豪掷5000万元拍走4套杭州优质法拍房。

事实上，之后，两人还在继续扫货杭州优质法拍房。11月19日，蔡某某以781.34万元拍下城西的河滨之城雨澜轩一套法拍房，折合单价约5.64万元。再加上这套创世纪，两人已经投入6300多万元，购入了6套杭州法拍房。

从这几套房产的具体情况来看，金某某和蔡某某比较青睐钱塘江两岸的高端次新房，以及城西的优质学区房。从法拍成交价来看，这几套法拍房的几个都处于近年来的低点。在一些购房者看来，目前杭州楼市或已触底，也因此，一些行动力强的人已经加紧“抄底”。