房价暴涨，有房的朋友都哭了！

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　　这里的房价暴涨，不是说国内，而是海外。

　　近年来，海外市场风风火火，澳洲房价大涨，美国房价大涨，特别是美国，房价在口罩期间美联储QE的情况下，整个房地产市场出现了大涨。

　　回顾历史，美国的房价在过去的几十年里经历了多次波动。2008年的次贷危机导致房价大幅下跌，许多家庭失去了住房。然而，自2012年以来，房价又开始稳步回升，尤其是在2019年之后，房价上涨速度明显加快了。

　　
图：美国房价指数

　　大家看上面这张图，美国的房价在第一阶段涨了50年，然后次贷危机跌了5年，随后又继续上涨。

　　在第一阶段，从1960年到2008年，算上通货膨胀因素，每年实际涨幅也有2%-3%。

　　数据来看，1960年美国房价中位数是11900美元，到2006年房价中位数涨到了230000美元。

　　而我们，从1998年到2021年，房价涨了23年。

　　统计局数据显示，1998年全国商品房均价是2063元/平方米，2021年涨到了10290元/平方米。

　　和发达国家比，差距还是很大的。

　　就这几年，美国房价还在涨，但我们却跌了4年。

　　根据美国联邦住房金融局（FHFA）的数据，2020年至2021年期间，美国房价平均上涨了18.8%，这是自1975年以来的最大年度涨幅。2022年，房价继续上涨，尽管增速有所放缓，但依然保持在两位数。

　　2022 年 5 月以来首次出现这种情况。克利夫兰以 15% 的涨幅领涨价格，其次是密尔沃基（14.5%）、费城（14%）、迈阿密（11.8%）和芝加哥（11.1%）。

　　根据 Redfin 的最新报告，坦帕、奥兰多和杰克逊维尔等佛罗里达州大都市的房价涨幅最小，分别上涨了 0.5%、1.3% 和 1.3%。

　　可见，美国不但股市一直涨，房价也是如此。

　　过去几年，很多分析师都在分析美国房价上涨的原因，其实很简单。

　　美联储在2020年新冠疫情爆发后，迅速将基准利率降至接近零的水平，目的是为了刺激经济复苏，然而低利率使得贷款成本大幅降低，购房者的购买力就增强了，从而推高了房价。

　　当然，还有一个重要的原因。

　　就是疫情期间，许多家庭选择搬迁到郊区或更大的住房，导致住房需求激增。但这个区间，住房供应却没有能够跟上需求的增长。

　　根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，2021年美国的住房库存量降至历史低点，仅为2.6个月的供应量。

　　当然成本的角度，还有建材价格的上涨，木材、钢铁等的价格过去几年大幅上涨。

　　美国劳工统计局（BLS）的数据，2021年木材价格上涨了超过100%，这直接推高了新建住房的成本。

　　成本一上去，很多开发商甚至都不想建房子了。

　　另外就是空心化的美国，大量的生产原材料、工业流程、具备专业水平的工人全都在国外，这时候房屋造价成本就高，再加上抵押贷款利率跟美联储加息高度关联，最终导致美国人买房成本极高。

　　但我们不一样，我们是劳动力市场，大批量的建房子，导致这几年供给过剩，特别是三四线城市，房子明显供给过多。

　　最近deepseek不是很火吗？此前美国的AI也非常火，但是ds出来以后，美股科技股就跌了万亿美元的市值，之所以如此，是因为我们这个市场最擅长的就是打价格，美国人擅长创新，我们擅长吧东西变得便宜，普惠，大家都能用。

　　之所以提这个，其实房子也是一样的，我们在过去几十年建造的房子，是人家的很多倍，货多了自然价就很难再上去，但美国的房子，每年的新开率非常低，这也直接推升了美国的房价，其实澳洲也是这样。

　　根据Zillow的数据，2021年美国租金平均上涨了14%，这是自2015年以来的最大涨幅。租金的上涨使得许多低收入家庭面临住房困难，甚至不得不搬迁到更远的地区去住。

　　但对于投资者而言，房价的暴涨使得有房家庭的财富大幅增加，而无房家庭的财富则相对缩水。

　　所以这几年，出海投资的人特别多，而且投资的都是海外房产。

　　即便是马云这样的大佬，出海也投了不少房产，国人不喜欢投股票类产品，出海都是喜欢投看得见的摸得着的东西。

　　很多人就奇怪了，为什么美国房价能持续上涨？我们就不可以，上面我已经回答了一部分，还有一部分原因是产业。

　　美国这么多年房价能涨，关键在于产业升级快。产业结构不断调整，新兴产业不断涌现，大家的收入也跟着涨。

　　咱们这些年房地产发展太快，有点超前，工资和产业都没跟上。

　　当然美国房价上涨还有一些别的原因，包括低利率、供需失衡、建筑材料成本上涨和投资需求增加等。

　　那么未来呢？美国房产还会不会继续涨？

　　我的答案是肯定的，因为货币咋持续印，所以跟随美元的房子也会持续涨，本质上，涨的不少房价，而是货币本身被重新锚定了。

　　未来，澳洲、日本，美国这样的地区，房价依然还会持续涨，至于涨到什么时候，那可能就不是我们这一辈人能说的了。

　　2025年，最好的机会在哪儿？

　　出海，出海，还是出海，是我们对2025年的定义，日本的昨天就是我们的今天，走在今天，走出去一定是最好的选择。