穿过风暴 | 观点与置富产业信托赵宇对话：世异则事异，事异则备变

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 过去，红磡几乎是演唱会的代名词，来这里听一场演唱会是很多人的梦想。

而今，红磡的意义早已不止于此。

伴随着屯马线和沙中线的开通，从红磡搭乘地铁，一站抵达会展站，两站抵达金钟站，接通香港金融核心，连通西九龙，直达罗湖站和落马洲站，是香港与内地连接的重要枢纽。

这次与赵宇再次相约对话，就是在这个历史悠久且充满活力的地区。

从红磡地铁站C3口出来，走过天桥来到置富都会，这是置富产业信托上市之初收购的项目。

“红磡的交通更加方便了，加上周边酒店、住宅的落成，人流量越来越多。”置富产业信托行政总裁赵宇表示：“所以我们觉得商场可以再提升，从一个过往偏屋苑的商场，变成一个区域性的商场。”

再一次见到赵宇，她依旧是一身黑色西服套装，干练又利落，优雅且从容。提及置富产业信托近些年的改变，如数家珍。

从她的言语之中，我们感受到了“任凭风浪起，勇开顶风船”的魄力，更看到了那艘劈波斩浪，掌握方向、不断前行的大船。

零售气氛好转

“你们到香港消不消费？”

许是商业人的条件反射，见着赵宇，她的第一句话便有关市场消费。

实际上，伴随着香港与内地通关的恢复，越来越多港人选择在周末前往深圳进行消费，赵宇亦表示：“2024年最大的一个主题是北上消费”。

港人北上消费趋势，亦对香港零售业带来巨大的挑战。

数据显示，2024年香港居民约8191万人次北上，按年大增五成多。香港居民到广东省旅行扣除出入境交通费用后，平均每次消费开支约680港元，估算2024年港人北上消费总金额近557亿港元，比2023年多出近200亿港元。

根据香港政府统计处发表最新的零售业销货额数字，2024年11月零售业总销货价值临时估计为317亿港元，较2023年同月下跌7.3%。

港人北上消费日渐成风，对香港经济及零售业态均造成了一定冲击。但在赵宇眼中，这一趋势带来的并非是“彼之蜜糖，汝之砒霜”对立结果，“而是一个双赢局面。”

除了港人北上，当前美元高息，港币亦然，汇率差缩减也使得部分内地游客的消费更加谨慎。

“短期来看，强港元对香港零售市场也会带来一些挑战。”赵宇提到：“但是我觉得市场在慢慢活跃起来，特别是10月、11月以来，整个市场局面、气氛在好转。”

主要归结为几个原因，其一，中央及特区政府出台了很多政策，吸引消费者来港。

比如，西安、青岛、西藏、内蒙等城市接连开通了自由行，12月份深圳开通了“一签多行”等政策。

“在政策助力下，零售市场气氛好了很多。”赵宇表示：“下半年以来，在搭港铁的时候，见到了很多内地的朋友。”

其二，来往内地的交通配套不断完善，香港亦不断提升通关方面的便利，这也在一定程度上吸引了游客。

此外，还有节日的原因，在她看来，香港的圣诞氛围要更浓厚一点，另外2025年新年安排的烟花，同样对市场起到了积极作用。

“现在是一个慢慢复苏的阶段，整个市场旺了很多。”

赵宇并不是一个悲观之人，相反，是一个在大风大浪面前，仍旧紧握船舵航行之人。

面对当下的消费环境，她提到：“其实北上消费一直都有，不是疫情之后才有的，只是现在的数量增加了。作为一个商场的运营者，我们要考虑的是怎么去应对。”

不断做出改变

红磡置富都会的资产增值措施即将启动。

按照赵宇的介绍，一方面，项目所在地的交通优势大大提升，商场可辐射范围扩大；另一方面，伴随着周边酒店、住宅落成，片区人流量不断增加。

身处红磡中心地带的置富都会，承担的角色将越来越重要。

“所以我们觉得商场可以再提升，从一个过往偏屋苑的商场，变成区域性的商场。”赵宇提到，置富都会的翻新预期要两三年才能完成，预算为2亿港元。

不过，置富都会的翻新并非全部推倒重来，而是分区域进行调整，她表示：“我们会分几个部分来做，所以2025对出租率等方面指标不会带来太大影响。”

不仅仅是置富都会，2024年7月，位于元朗天水围的+WOO嘉湖商场也刚刚完成翻新。

嘉湖项目由置富产业信托2013年购入，赵宇告诉我们，项目分为两座，2019年就开始对第一期进行装修，第二期是在去年刚刚完成。

“翻新之后，我们将餐饮的比例提升了，现在接近40%。除此之外，在体验等方面也做了改变。”

调整之后，出租率、客流量得到了较大的提振。从出租率来看，财报透露，+WOO嘉湖商场2024年中期出租率为93.4%，较年初上升了1.6个百分点。

此外，观点新媒体走访发现，即便在工作日的中午，商场人流量还是比较多的。赵宇亦表示：“+WOO嘉湖是疫情之后人流持续上升的一个商场，也非常受附近居民的欢迎。”

对置富产业信托而言，2024年无疑是“世异则事异，事异则备变”的一年。

这一年，零售市场环境发生变化，消费者的消费模式亦发生改变，对此“我们也不断的做出一些改变。”

赵宇告诉我们，置富产业信托主要做了三个方面的调整，包括数码化升级、加强推广以及调整租户结构。

“这两年，我们在数码化的投入也会多一点。一方面，疫情时主要依靠线上平台和居民及顾客沟通；另一方面，数码化令到商场更加年轻化。”

推广方面，赵宇则表示，目前置富产业信托集中资源放在周末，“工作日商场人流量和疫情前差不多，周末多了许多市民出境，所以我们从2024年开始，主要是针对如何在周末留住人流。”

此次采访所在的置富都会，近期亦针对“熊猫”及“新春”做了一些推广。

身处商场中庭，可以看到“耙老师拜年日记”的布置，吸引了不少市民和游客驻足、拍照与打卡，赵宇也热情邀请我们一同合影。

实际上，随着一对受赠大熊猫落户香港，以及海洋公园大熊猫“盈盈”和“乐乐”成功诞下龙凤胎，香港全城掀起了熊猫热潮。在这股热潮中，“熊猫经济”应运而生。

置富产业信托也紧抓市场热潮，赵宇表示：“从1月到3月，我们和TOYCITY合作打造了熊猫布置，希望能够吸引更多的本地人及内地的朋友，来到我们商场打卡。”

至于租户品牌方面，置富产业信托旗下商场也不断增加体验业态，同时引入许多新的租户，“希望能够给客户一些新鲜感，从而带动起人流。”

实际上，对房地产信托基金而言，旗下底层资产越优质，意味着盈利能力有较大的保障。

从置富产业信托的角度来看，在当前形势不明朗的情况下，这家企业试图从自身出发，通过多重方式来提升整体的资产价值。

以下为观点新媒体对置富产业信托行政总裁赵宇女士的采访实录（部分）：

观点新媒体：您怎么看现的“港人北上”潮？这股风潮的最大原因是什么？对香港的零售业态是否会在带来压力？

赵宇：2024年最大的一个主题是北上消费，对我们香港零售业以及整个消费模式都带来一些变化。

自疫情之后，大家的消费模式有些变化。那个时候，一方面是未通关，另一方面，在香港也存在一定的社交距离。防控政策逐步放宽之后，因为港元比较强劲，大家觉得可以去内地消费，所以可以明显看到，疫情之后很多港人北上到深圳消费。

不过，置富产业信托的项目都是一些民生商场，聚焦大家的日常消费，自从社交距离措施放宽了，现在是慢慢复苏的阶段，整个市场旺了很多。

虽然北上消费是一个新的趋势，但我们也看到，2024年下半年开始，市场在慢慢活跃起来，特别是10月、11月以来，整个市场的局面、气氛在好转。

中央及政府也推出了很多政策吸引消费者来港，比如自由行开放给了更多不同的城市，去年2月份开放了西安、青岛，5月份增加了西藏、内蒙等，12月份深圳开通了一签多行。

12月份一签多行政策之后，来自内地的旅客多了17%，街上多了许多深圳的朋友。下半年以来，在搭港铁的时候，见到了很多内地的朋友。

另外，来往内地的交通配套也越来越方便，香港也不断在提升通关等各方面的便利。新年也安排了烟花等，吸引游客。

整体来说，北上消费是一个趋势，但另一方面，中央和特区政府也出台了很多政策吸引游客，长远来说，这是一个双赢的局面。

展望2025年，希望有更多的旅客，多一些专才计划，吸引内地朋友来香港做客，这也能够帮助提升香港的经济以及零售行业的复苏。

观点新媒体：民生商场受到这一轮市场冲击的影响反而比高奢商场要小，您怎么看？

赵宇：的确是的，从数据来看，2024年前11个月零售销售总额下降了7个百分点，但跌得比较多的是百货公司、奢侈品等，跌了10几个百分点，超级市场持平，是低单位数的变动，而化妆品、药妆方面出现了微微的升幅。

回到置富产业信托本身的物业组合来看，有七成左右是民生必需品，当中包括药妆、教育机构、餐饮、超市等，这类业态的表现整体还是比较好一点的。

我们商场的人流，工作日和疫情前差不多，周末多了许多市民出境。所以从2024年开始，我们的推广主要是针对如何在周末留住人流。

观点新媒体：消费模式改变下，置富商场是否会对租户组合进行调整？

赵宇：北上消费一直都有，不是疫情之后才有，只是现在的数量增加了。作为一个商场的运营者，我们要考虑的是怎么应对。

比如疫情这两年，我们在数码化的投入会多一点，一方面，疫情时主要依靠线上平台和居民及顾客沟通；另一方面，数码化令到商场更加年轻化。

2024年，我们在圣诞节也将幸运抽奖变为线上，以前都是一张一张的券。

推广方面，我们集中资源放在周末，看看如何使得居民留港消费。最近特首也提到熊猫经济，所以我们从1月到3月希望借熊猫做一些推广，希望能够吸引到本地人的同时，也能吸引到更多内地朋友，来到我们的商场打卡和消费。

租户品牌方面，大家现在都在说体验式消费，我们去年吸引了很多新的租户，包括餐饮，如日式餐厅、香港本地小吃等，希望能够带动起人流，给客户一些新鲜感。

另外还有电动车，我们已经有两个内地品牌，希望有更多电动车品牌来到我们的商场。

观点新媒体：最近香港立法会通过《2024年印花税法例（杂项修订）条例草案》豁免买卖房托基金的印花税，这对于房托的影响有多大？

赵宇：作为REITs的管理人，我们当然是非常欢迎的，因为能够降低投资者买卖REITs的成本。我们也希望借此能够增加交投量，希望这个政策之后，更多的人留意REITs。

整体来说，香港REITs的发展和回报都比较稳定，具有一定的抗跌性。置富产业信托长期以来出租率都保持稳定，提供长期的稳定回报给投资者。很多REITs投资者希望投资一些比较稳定的产品，而香港REITs的回报达到高单位数比较吸引，可以提供给这类投资者选择。部分香港REITs由于是港元资产、港元租金的关系，对内地投资者来说也是一种对冲。

观点新媒体：置富产业信托最近一次注入资产是在2022年，收购了新加坡高文之星物业，经过了两年平稳发展之后，是否考虑新的资产收购及注入机会？

赵宇：其实一直都在看，收购也是我们三大增长策略之一。现在因为高息环境，计算回报会相对比较谨慎一点，但是一直都有看。

我们一直留意着香港、新加坡的项目，因为总部就在新加坡，那边也给了我们很大的支持。

另外，通关之后，我们也在留意大湾区和内地一线城市的机会，希望可以买到一些好的项目，给股东和投资者更大的回报。

观点新媒体：淘宝和美团进军，对民生商场会不会有冲击？

赵宇：淘宝和美团几年前已经来了香港，今年在香港也设了一些站，更加方便一些。但香港有自己的优势，我们在民生消费方面仍然有自己的竞争力。

当然大家也开始有一些转型，比如要将一些内容数码化，要摆一些科技元素，令产品更加个人化。商户在做，我们作为商场管理者也在做，希望维持商场和商户的吸引力。大家都在创新，在思考有什么方法可以经营得比较好一点。

冲击当然有，但香港的零售经营者改变得非常快，一直在求进步，也在向内地学习。

观点新媒体：+WOO嘉湖商场在2024年7月完成翻新，翻新之后最大的变化是什么？对租金水平及出租率带来了哪些影响？红磡置富都会也将进行资产增值措施，有什么特别的更新或增值方向可以透露吗？

赵宇：+WOO嘉湖商场分了两座，2019年开始进行第一期装修，第二座就是第二期，刚刚在2024年7月份完成翻新。

翻新之后，我们将餐饮比例提升了，现在接近40%。除此之外，我们在体验消费等方面也做了改变。+WOO嘉湖是疫情之后人流持续上升的一个商场，也非常受附近居民的欢迎。

置富都会是2003年刚刚上市时买回来的商场，一直以来都没有做过大的翻修。但是我们看到，目前置富都会的交通更加方便了，开了东铁线，延展至金钟，同时也有屯马线经过红磡。交通方便了很多，附近也有一个酒店最近落成，同时还有一个比较大型的住宅项目慢慢入伙。

以前我们是专注几类客人，比如来看演唱会的人、附近的学生和居民，以餐饮和教育为主。随着附近人口增加，多了许多学生，所以我们觉得商场可以再提升，从一个过往偏屋苑的商场，变成一个区域性的商场，吸引一些红磡以外的居民过来消费。

希望今年可以开启这个资产增值措施，预期要两三年才能完成。我们会分几个部分来做，所以2025对出租率等方面指标不会有太大的影响。

观点新媒体：置富产业信托的香港物业组合主要集中于民生消费层面，领展同样也聚焦在这一层面，是否会形成一定的竞争压力？置富产业信托如何释放持有项目的价值？

赵宇：我觉得不能说是竞争，我们很多商场都是在隔壁的。有时候商场是要在一起，很多时候一个地区只有一个商场是没什么吸引力的，反而几个商场组成一个商圈，大家会觉得多点一点东西逛。

当然，我们希望我们的商场在几个商场里面是做得最好的。但是附近有商场并不只是竞争，反而是一个相辅相成的作用，为消费者提供更多元化的选择。

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