停工、破产、复工⋯⋯上海这个千万级豪宅艰难“重生”

上海内环内千万元级别的豪宅滨江一品苑，经历了资金链断裂、项目停工、开发公司破产重整，终于重新走上正轨。

“停工这三年，数不清的不眠之夜，顶着各种压力，还要定期缴还银行贷款、支付在外租房费用。”业主吴女士书面回应了《每日经济新闻》记者的采访。

项目的新物业公司有关负责人在接受每经记者采访时表示，滨江一品苑是保交付项目，管理人在费用控制上比较严格，实际物业费单价维持在业务平衡线上，物业公司前期压力比较大。

2月13日，业主张仪（化名）向每经记者透露了最新进展，3月2日～10日分批预看房。

艰难“重生”

上海东樱房地产有限公司（以下简称东樱地产）开发的滨江一品苑位于浦东内环内塘桥板块，2019年末开盘时均价超11万元/平方米，由于地理位置和完全成熟的生活配套，大型商场、医院、学校环伺，不少买房人痛快付款，成为豪宅准业主。但很快，由于建设资金被转移，项目出现实质性停工。

每经记者了解到，两栋楼原本应分别在2022年3月12日和2022年12月10日交付，但2022年8月起，业主们的不满情绪达到顶峰。彼时记者曾实地走访滨江一品苑，两栋楼外墙均未完工，其中北楼已经基本完成外立面，工地空无一人。

项目前后对比 每经记者 包晶晶 摄

之后便是艰难的重启之路。据业主透露，2023年2月起，浦东新区便成立了项目专班，当年8月又重新组建了滨江一品苑保交付工作组。

终于在2024年2月，上海浦东新区人民法院下达了《上海东樱房地产有限公司破产重整案民事裁定书》《上海东樱房地产有限公司破产重整案决定书》，指定君合律师事务所上海分所担任东樱地产管理人。

每经记者从《上海东樱房地产有限公司破产重整案情况通报》中看到，截至2024年4月10日，管理人已在浦东建交委见证下，与上海浦发嘉寓公寓管理有限公司签署《工程建设委托管理协议之补充协议》，同时施工现场的复工准备工作已启动，陆续有施工人员进入工地；相关审计工作已经开始。

随后，管理人与有关单位就复工所需共益债借款事宜达成一致。

受项目代建管理方和重整投资方股东委托，北京大成（上海）律师事务所相关团队为项目续建、破产重整投资提供全程法律服务。

对于共益债的安排，北京大成（上海）律师事务所在其微信公众曾做出解读：

烂尾楼案件的主要重整价值在于项目的续建和销售，本案更是如此。本项目主体结构工程几近完工、后续投入资金相对较少，如果直接进入破产清算，对于普通债权人及抵押权人、优先权人亦将是巨大的损失。

通过共益债方式进行投资，给予破产房企具有优先清偿顺位的借款、完成在建工程续建，并且与抵押权人、优先权人谈判让渡其部分优先权利，有利于房企恢复正常运营及实现收益，在最大程度上保障全体债权人和企业的权益，尤其是房屋买受人的利益。

根据公开信息，在东樱地产进入破产重整的一个多月内就实现了共益债资金注入，推动项目成功续建以及重整计划的通过，盘活了债务人资产。

“延迟交付的违约金，每户少则100多万元，多则200多万元，但由于破产重组，这笔款项变成了普通债权，因此业主很可能拿不到这笔赔偿。”张仪坦言。

但让他安心的是，专班和破产管理人会等到业主取得产证才退出项目，而非外界传言的的“拿产证可能有问题”。

全新挑战

2月11日，业主之间互传喜报：绿城服务将成为滨江一品苑前期物业。但为破产重组和保交付项目提供物业服务，对绿城服务也是个全新挑战。

绿城服务上海公司副总经理唐盛伟在接受每经记者采访时表示：“滨江一品苑作为保交付项目，确实和以往服务的小区有较大差异。管理人在费用控制上比较严格，以及项目存在空置房的情况，实际物业费单价维持在业务平衡线上，而业主方又更期待高品质的服务内容，比如会所能够正常运营等等，对于物业公司而言前期压力比较大。”

“我们和业主代表进行了多轮沟通和服务方案汇报，按照现在的条件进驻，绿城服务前两年首先把基础保障服务做好、做完善，后期再跟业主共同协商如何提升服务，包括会所运营等等，相当于前两年和后两年进行服务上的差异区分，双方达成了一些共识。”

上海浦东滨江一品苑项目现状 每经记者 包晶晶 摄

2024年10月24日，上海浦东新区人民法院裁定批准东樱地产重整计划。管理人公布的信息显示，在维持东樱地产与购房人约定的原物业服务收费标准及服务标准的基础上，将物业服务收费方式由酬金制变更为包干制，并通过招标代理机构公开招募、择优选定前期物业服务单位并签署服务合同。

也就是说，由于这一改变，在一定时期内，中标的绿城服务要在一个相对较低的费用框架下，维持原定的服务标准。知情人士透露，物业费标准大约是7.8元/平方米。

“实际上这个项目最难的阶段应该是交付后的半年内。”唐盛伟坦言，“所以拉通资源显得格外重要，目前绿城服务在浦东大约有54个在管项目，其中约80%以上是纯第三方项目，通过服务能力比拼而被选择，在高端服务市场中形成了较强优势，滨江一品苑交付的半年内，公司将协调资源来协同项目的工作开展”。

唐盛伟表示：“因为滨江一品苑项目的特殊性，在成本吃紧的情况下，我们会更多地考虑绿城服务的社会责任感和业主口碑，适当让渡经营目标，让业主更有安全感，生活更舒适，对此，绿城服务集团层面也表示支持。”

随着交房日期的临近，新的担忧又来了。业主张先生说：“项目停工的这几年里经济压力巨大，原本是作为婚房准备的，现在二胎已经生了还没住进去，一边交着租金一边还着贷款。现阶段的担忧已经变成了是否会货不对版。”

“毕竟不可能一口气从ICU就到KTV。”张先生表示，已经有一定的心理预期。

事实上，实景样板房在2024年10月已经接受过业主代表的检验：“从样板房设计和装修风格来看，总体上符合我们的预期。房屋布局合理，材质选择和细节处理都展现了较高水准，初步让我们对未来充满希望。”

82套在售

每经记者了解到，伴随复工，滨江一品苑也重启了剩余房源和地下车位的销售，由销售代理机构代为销售。

上海网上房地产显示，目前项目在售房源82套，超过总房源数的23%。未售房源中包括顶层约713平方米的超大户型以及大户型底墅。

代理销售机构销售总监告诉每经记者：“在售房源主要是高层137～247平方米，总价1507万～2717万元；450～710平方米的超大户型最高总价7810万元起；首开的底墅3220万元起。”