“大改组”后的万科：500亿融资传闻与“标杆”地位

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

年初以来，有关“‘地产优等生’万科2025年流动性承压与偿债高峰”的话题，持续成为牵动社会的热点。

从时间轴看，先是曝出《万科总裁祝九胜“被带走”，曾任鹏金所“一把手”》，然后就是《外媒：万科，即将有多个重大行动》，接着就是春节前夕《万科大变局：郁亮辞去“一把手”，深铁给市场吃“定心丸”》。

据彼时媒体报道，深圳国资方面明确说，有“足够多”的子弹支持万科。对此，万科创始人王石非常激动，曾感慨说“国家队出手相助”。

蛇年春节后的开工第一天，坊间传出有关“万科高层人事详细改组”的红头文件，涉及“22位高管”的新任命，涉及核心管理团队、总部职能部门及相关事业部，被坊间解读是“万科开启国资强势接管”的新阶段。

从近期万科高层“大换血”的动作看，来自持股比例27.18%的万科第一大股东深铁集团“一把手”辛杰成为万科“一把手”，并引入了3个深圳相关国企的3名高管担任万科执行副总裁，原万科核心管理团队只剩下了郁亮、韩慧华、刘肖和解冻，且原“一把手”郁亮被降级为公司董事暨执行副总裁。

不过，这并非真的要把“一直以来，都是优秀混合所有制公司”的万科，改造成一家纯正的国企，除了深铁持股比例未达到控股之外，目前被深圳国资强势接入管理更多是一种在特殊情形下的过渡安排。

目前，从万科新任命的6名执行副总裁看，深圳国资占了3席，而原万科经理人班底也占了3席，算是明面上的一种管理平衡。

从实际分工看，万科的开发经营、经营服务两大业务由深圳国资背景的“二李”在抓，即新任的万科执行副总裁李锋、李刚。
原万科经理人班底留下的郁亮，在集团是“二把手”，主要任务是协助辛杰；韩慧华主抓财务资金，尤其是融资；刘肖主抓万科战投部，重点是非主业退出变现等。

从万科具体落实业务的3个事业部“一把手”来看，开发经营事业部“一把手”仍是万科原经理人班底的“一员老将”张海，此次改组前曾任万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人，地位仅次于这次辞任万科总裁的朱九胜，物业事业部和商业事业部一把手也仍分别是万科原经理人班底的朱保全和孙嘉。

深圳国资强势介入万科管理后，给外界较以往较明显的是一种信心提振，毕竟当前房企有国资强势背书，干啥都相对容易些，但着眼于未来，万科一直以来被市场所追捧学习的优秀混合所有制文化及其管理机制，并不会因深圳国资此次强势接入管理而改变，理由是看当前深圳纯真的地产类国企，经营并不算好。

万科历经此轮管理层“大换血”后的2月10日，深铁集团向万科28亿提供了股东借款，万科以所持万物云（2602.HK）市值40亿元的股票提供质押担保。不过，这远远不够。

Wind数据显示，目前万科境内债券余额487.43亿元，一年内到期债务326.45亿元，其中到期9只债券，约215.9亿元，兑付高峰在今年7月，即62.63亿元。

昨日有外媒报道，据知情人士透露，当局正在帮助万科填补今年约500亿元人民币(68亿美元)的资金缺口，根据该支持计划，监管机构将向万科分配200亿元人民币的特殊地方债额度，用于购买未售出的房产和空置土地。

目前，外媒这则重磅报道尚待进一步证实。若从万科问题的另一面去思考，就很好理解了。如果万科重蹈其他出险房企覆辙，将会怎样？或引发市场对有所起色的房地产信心的再次崩塌。

去年国庆节后，房地产市场已开始了“止跌回稳”的“大反攻”。今年蛇年春节以来，多地再次明确了要力保房地产的“正增长”。2月5日，重庆市“一把手”就说了，全力推动房地产和建筑业企稳回升。次日，深圳开会也明确了“推动房地产投资尽快恢复增长”。

如果说，此前各地大力出台放松或支持房地产政策，或面临“左右为难”的境地，那么当前就要放下一切顾虑，能想尽办法实现房地产增长就是值得大成绩。

所以说，今年稳楼市必先稳房企，万科被传出500亿元融资支持的重大传闻也印证了当前万科的“房企标杆”地位不容动摇。虽如此，万科要加快日常经营性净现金流的“回正”步伐，为后续融资及偿债乃至扭亏夯实基础。