唯一一套住房拍卖时需审查“三性”，否则不能拍卖！

法律故事会

2025年第8期（总第12期）

【前言】

上海杜继业律师将法院判决的典型案例改编成法律故事并进行解读、评论，分享给大家，让学法、知法、守法成为一种时尚。

关于唯一一套住房能否拍卖，司法实践经历了从不能拍卖到保证保障基本居住权后可拍卖，再到符合“三性”原则方可拍卖，体现了司法的人性关怀。

【开讲啦】

某日，朱某突然接到法院的通知，她和家人唯一的住所即将被拍卖。这让她陷入了绝望……

朱某和她丈夫覃某共同购买了一套98.23平方米的房子，这是他们一家五口（包括三个孩子，其中两个还在上学）唯一的住所。2021年，覃某因销售伪劣产品罪被判刑一年，并处罚金6万元。由于覃某未能缴纳罚金，法院决定拍卖他们唯一的房子来执行罚金。

朱某得知后非常着急，她认为拍卖这套房子会对全家人的生活造成巨大影响，于是向法院提出异议，请求不要拍卖这套房子。但一审法院驳回了她的异议。

朱某不服，上诉到柳州市中级人民法院。中级法院审理后认为，拍卖这套房子并不合适。首先，房子是他们唯一的生活住所，面积小且价值不高，即使拍卖了，扣除银行按揭和朱某花应得的份额后，剩下的钱可能还不够6万元罚金。其次，覃某已经刑满释放，可以让他提供其他履行方案，而不是直接拍卖房子。最后，拍卖房子对朱某和孩子们的生活影响太大，与执行罚金的目的不成比例。

最终，中级法院裁定中止拍卖这套房子，支持了朱某的请求。这个案例体现了法院在执行过程中对比例原则的运用，即在保障法律执行的同时，也要考虑对当事人基本生存和居住权益的保护。

【故事原型】

上述故事根据广西壮族自治区柳州市中级人民法院于2022年9月13日作出（2022）桂02执复60号执行裁定书改编。该案例被最高人民法院选入“人民法院案例库”，其“裁判要旨”将对全国法院具有指导作用。

【律师评论】

本案的裁判要旨，可以概括如下：

拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。

以下对上述裁判要旨进行进一步解读：

关于唯一住房能否拍卖的审查原则。在执行过程中，法院是否可以拍卖被执行人的唯一住房，需要严格遵循比例原则。比例原则要求法院在执行过程中，既要实现执行目的（如罚金的缴纳），又要尽量减少对当事人基本生存和居住权益的损害。具体来说，法院需要通过“三步法”来审查拍卖行为是否符合比例原则：

1.适当性：拍卖行为是否能够实现执行目的。

2.必要性：是否存在其他更温和的执行方式。

3.衡量性：拍卖行为对当事人权益的损害是否与执行目的成比例。

只有当这三个条件都满足时，法院才可以拍卖被执行人的唯一住房。如果有任何一个条件不满足，法院则不宜采取拍卖措施，以保障当事人的基本生存和居住权益。

1. 适当性原则

适当性原则要求法院的执行措施必须能够实现执行目的。在本案中，法院需要判断拍卖这套房子是否能够满足6万元的罚金。

（1）房屋价值：100万元

（2）银行按揭贷款：60万元

（3）朱某花应得份额：20万元（假设朱某花和覃某各占50%的份额）

（4）剩余金额：100万元 - 60万元（按揭） - 20万元（朱某花份额） = 20万元，虽然20万元减去6万元罚金后还剩余14万元，但法院还需要考虑以下因素：

（1）执行成本和费用：拍卖过程中可能产生的费用（如评估费、拍卖佣金等），这些费用会进一步减少剩余金额。

（2）保障基本生活：法院还需要考虑为被执行人及其家属保留一定的生活费用，以保障其基本生存权。

综合考虑这些因素后，法院认为拍卖这套房子并不能有效实现执行目的，反而会对朱某及其子女的生活造成重大影响。因此，拍卖行为不符合适当性原则。

2. 必要性原则

必要性原则要求法院在执行过程中，必须选择对当事人权益侵害最小的方式。在本案中，法院需要判断是否有其他更温和的执行方式。

分期付款：覃某可以和法院协商分期付款，每月支付一定金额，直到罚金缴清。

提供担保：覃某可以找亲戚朋友提供担保，确保罚金能够按时缴纳。

如果这些替代措施能够有效实现执行目的，那么拍卖房子就不符合必要性原则。法院认为，覃某已经刑满释放，有能力通过其他方式履行罚金，因此拍卖房子不是唯一的选择，不符合必要性原则。

3. 衡量性原则

衡量性原则要求法院在执行过程中，权衡执行行为对当事人权益的损害是否与执行目的成比例。在本案中，法院需要判断拍卖这套房子对朱某花及其子女的生活影响是否过大。

唯一住房：这套房子是朱某花和覃某一家五口的唯一住所，两个孩子还在上学，如果拍卖了房子，他们将无家可归。

生活影响：拍卖房子将导致朱某花及其子女失去住所，生活陷入困境，这种损害与6万元罚金的执行目的不成比例。

法院认为，拍卖这套房子对朱某花及其子女的生活影响过大，不符合衡量性原则。

本案的裁判体现了法律的温度和人性化。法律虽然要执行罚金，但也不能让被执行人和家人失去生活的保障。通过比例原则的“三步法”审查，法院在执行过程中既维护了法律的权威，又保护了当事人的基本权益。

*文/上海杜继业律师