25年北京“清仓式”推地，房子怎么买？

文/狗蛋分蛋

最近的DeepSeek，用火爆全球来形容不为过。铁柱突发奇想问DeepSeek，如何看待2025年的北京楼市？

它说，北京楼市变了：

2025年北京楼市将进入"结构性机会"时代，建议聚焦"产业+轨交+稀缺性"三重逻辑，优先选择有真实人口导入和产业支撑的板块。 2025年前后，海淀北、通州运河、昌平南等区域将进入价值兑现期，而传统核心区需警惕学区政策进一步调整带来的估值重构风险。

在区域价值分析上，DeepSeek给出2025年买入建议是这样的：

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DeepSeek将北京各区分为了5块：

一是以东西城为代表的“核心城区”，二是包括海淀、朝阳、亦庄在内的 “产业驱动区” ，三是 “城市副中心” 通州，四是 “近郊潜力区” ，含昌平南、大兴西红门、房山良乡，最后是第五密云、怀柔、平谷等在内的 “风险警示区” 。

这个分法，不知道大家怎么看？

铁柱觉得，楼市大方向上，DeepSeek的回答和之前我们得出的“结构牛时代”研判，已经有几分相似了，即核心区域与一般区域加速分化，好房子和普通房产加速分化。

只是在一些板块细节信息上，DeepSeek还稍显落后，可能是因为联网不及时。

站在老地产人的角度上，今年的北京楼市确实已经出现了一些变化。

市场方面，新房井喷，价格止跌势头初现，二手房成交开始回暖。

2025年1月，北京新建商品住宅新增供应2161套，同比上涨214.1%。成交2654套，同比下跌10.0%。成交均价54881元/㎡，同比上涨1.9%。

图源：克而瑞北京

1月成交下挫，主要原因是淡季叠加春节假期，相比之下，成交均价的回温更值得注意。

铁柱发现，1月的北京市场涌现了一批势头强劲的新盘，比如京西的长安华曦府，1月网签了351套，还有永丰北的嘉华天珺等等。

原因，一方面这些项目在板块内有产品力优势，另一方面，项目所处的板块，条件也足够吸引人。

这种局部火热的情况，这也侧面印证了北京楼市的“结构性”变化，分化加速，强者愈强。

二手房方面，2025年1月北京二手住宅成交12480套，同比上涨0.3%，网签量是近四年来1月份成交量的最高点。

图源：克而瑞北京

从数据上说，其实从2024年下半年起，尤其是930之后，北京二手房成交回暖的势头就已经出现了，里面学区房占到了很重要的角色。

不过，北京学区房也并非普涨，走势同样呈现“结构性”。

一些二流学区的学区房事实上还在跌。比如东城的绿景苑，在1月成交了一套一居室，成交价523万，相比于2021年7月同户型房源，价格跌了187万。

与此同时，西城的德胜、月坛；东城的和平里、安交；海淀的上地等顶流学区却越来越受欢迎。特别是有直升牛中的学校，变得很抢手。

供应角度看，2025年可能是近几年北京最强的“卖地年”。

去年北京全年供地41宗，相比2023年下降了32%。2025年从已公布的供地计划来看，数量直接翻倍，有81宗。

可以预见的是，2025年北京新房市场会非常卷。

同时前几年的产品力突出的次新房也开始集中入市，二手房市场预计也会很卷。对北京的买房人来说是好事，选择会比以往更多。

如果在今年新买房，铁柱觉得有几个点值得注意：

第一，朝阳区东三环黄金地段有三块地预计今年开卖，包括永安里地块、呼家楼地块和太阳宫地块。

第二，通州今年要大规模卖地了，拟供地15宗。

第三，海淀不用执着五环外了，四季青和半壁店开始规模供地，西四环有5宗地今年将亮相。

下面分区来讲讲。

一、东西城

2020年-2023年东西城均价总体是上涨了，只是仅有3%，原因在上文也提到过，非核心学区房大跌，片区房价靠德胜、月坛等撑着。

东城区今年有4块新地入市。

首先是永定府项目旁边的 “西革新里危改项目地块” 两三年前开始吹风，今年入市的概率很大，规格是8层和10层的小高层。

此外还有 前门东区、宝华里、祈西。 加上去年6月东城出让的 金鱼池地块， 2025年东城可能会有5个项目入市。

二、海淀

海淀去年有点萎，能打的项目只有香山樾、中海华富里富园、栖海澐颂等少数几个。

过去海淀被不少人看成闭眼买，主要是GDP破万亿，产业实力和经济在北京数一数二，而且出了名的“惜地”，没那么依赖土地财政，说白了有钱任性。

但现在，这个逻辑肯定是不行了。

海淀从产业上看依旧很强，但从去年开始，海淀供地加速，今年一下又干出8宗。供应巨大意味着分化巨大，地块条件，配套、楼盘品质等差距明显，意味着海淀也正式进入了“精挑细选”时代。

除了考虑实际需求外，2025年的海淀，首看四环 四季青 和 半壁店 的动向，其次是 永丰南、功德寺、朱房村 这类产业核心地段的新盘。

三、朝阳

朝阳今年是真正把压箱底的好地掏出来了，计划卖地18宗，关键四环都不够看了，直接干到了三环，包括 永安里地块、呼家楼地块 和 太阳宫地块 都有的选。

朝阳是标准的环线逻辑，三元桥CBD太阳宫首选，只是以前项目相对较少，而且价格比较豪。

望京前几年比较火，涨势迅猛，被当成朝阳风向标。但是实际了解望京的应该也懂，吃亏在配套和没有真正的大厂，板块横盘久，近年也是领跌朝阳。

去年朝阳最卖得最好的项目是北京宸园，四季度开盘成交51.8亿，下来是保利天汇、保利朝阳和煦、缦合北京、中建濮院等，大部分产品力都可圈可点，有尾盘可以关注。

铁柱觉得，如果条件合适的话，还可以关注 松榆里地块、化石营旧城区改造 两个地块的情况。前者是四环内地铁盘，不远就是合生汇，后者也是环内比较硬的板块，不远就是朝外SOHO，万通中心。

篇幅有限，有机会可以展开聊聊。

四、昌平

昌平今年拿出了8块地，最值得关注的肯定是 朱辛庄0029 ，可以说是千呼万唤始出来。

在昌平买房产业导向更明显，毕竟懂的都懂，主要吃海淀，吃中关村的外溢。在这个基础上，朱辛庄不仅能吃到外溢，还有自己的产业逻辑，更是难得。

昌平南如果迎来价值兑现，首站大概率就是朱辛庄，甚至同量级比较，优先级隐隐超过二拨子。

去年昌平买得最好的盘是建发观堂府，其次是中海寰宇未来、北京国贤府、梧桐星宸、珠江天樾书院。寰宇未来位于朱辛庄，北京国贤府产品力有优势，在北七家卖得比沙河高教园还贵。

五、大兴

2025年大兴有18宗地块出让，不愧为北京土地财政的“奶牛”，重头戏还是 西红门 ，有大概18万㎡的供应量。尤其是西红门东，要买三块地。

整个大兴最值得关注的地块都集中在西红门，可以说没有对手，价值上，西红门东大于西红门西。

去年大兴销售前10楼盘大部分集中在西红门，比如中建玖月府、西红门橡树湾、颐和公馆等。这里可以说也是大兴最卷的地方，不过因为这几年大规模供地，西红门房价其实是承压的。

最早西红门华润一家独大，这些年，中建系崛起，以中建壹品为首一直重仓西红门，或许今年土拍市场还能看到其身影。

在西红门选房，记住两点基本不会踩坑：靠近城央，靠近地铁。

六、顺义

顺义是一个老北京人无感，但新北京人非常喜欢的地区，简单可以分为三部分来看： 一是围绕中央别墅区概念的 天竺、后沙峪、新国展 ，属于有钱人的玩具。 二是顺义城区以及 仁和、马坡， 第三就是顺义其它了。

今年顺义拿出了7块地，有钱人可以关注温榆河生态走廊地块， 温榆河畔，容积率 只有1.01，目前北京最低。 还有一个是 马头庄综合改造地块， 紧挨罗马湖，容积率只有1.1。 开发商卷产品力的空间很大。

另外，在顺义买房要注意几点：

1、投资尽量绕开顺义，有自主要求，或者追求好环境，好品质可以选。

2、1000万以下的别墅产品看个乐。

3、买新不买旧。

七、房山

房山今年只有三块地供应， 良乡大学城拓展东区地块、高教园区北部生活区2号地、北广阳城棚改项目二片区。 级别上都是围绕良乡大学城，高教园展开。

说白了，大伙都了解，房山的价值就在这里。

在房山买房逻辑毕竟简单，近大学城、近地铁，两条叠加基本上没大错，去年房山销售前十的项目，比如京华国贤府、京熙润府、中建国贤府等，也都是这个逻辑。

八、通州

通州今年属于开始卖地回血了，一下子拿出了15块地。

目前通州基建进入尾声，静等产业迁入，按照规划，未来北京很多国企央企总部和二三级央企总部要进入通州，但究竟产业能不能起来，目前不好说。

通州的价值集中在“城市副中心”概念里，虽然出让了15块地，可能最后有竞争力，或者说，真正能拍出的估计不多。值得关注的集中在 运河核心区。

除上述八区外，其他区暂未公布供地计划，丰台区据小道消息，今年应该有 丰台东河沿、花乡城中村改造、岳各庄棚改 等几块地出让。

总之，今年北京各区基本上都拿出了压箱底的好货，当然地块最终能拿出什么样的项目，可能还要看开发商的发挥。

接下来，我们也打算针对2025年入市新盘单开一个“北京新盘”板块，聊聊项目的产品力，以及开发商背后的江湖趣事，感兴趣的朋友可以持续关注。

最后，铁柱尝试让DeepSeek给北京楼市的变化写个诙谐的总结，画风是这样的——

2025年的北京楼市怕是要上演《甄嬛传》之地产风云——东西城学区房演着宫斗剧，海淀码农区卷成海淀麻花，朝阳三环地块个个端着贵妃架子，通州副中心还在等皇上临幸。 这边住建委刚给学区房打上"房住不炒"的钢印，那边海淀北的新盘已经给程序员配好了24小时debug室； 通州运河商务区的塔吊比芦苇荡还密，可运河里划船的依然是老大爷的二手皮划艇； 西红门开发商卷完精装卷管家，最后连门口煎饼摊都升级成米其林三星早点车—— 当然，煎饼加蛋还是得加价20%。 各位看官且把瓜子花生备好，这场地产大戏，保准比春晚小品还下饭。

春晚小品下不下饭另说，掐指一算，文笔比铁柱好多了。

咱也得变啊。