108亿！中邮保险携手中东财团，布局上海

2025年，首单王炸交易出自险资——中邮保险。

年前，中邮保险宣布，公司作为领投机构，携手中东财团阿布扎比投资局斥资108亿人民币，拿下上海市静安核心区地铁上盖物业博华广场。

据了解，此次交易主要涉及三方：中邮保险作为收购方基金的领投机构；美国汉斯集团旗下子公司，既是博华广场的开发商及运营商，也将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营；阿布扎比投资局（ADIA）也会成为收购方基金的投资方之一，与中邮保险共同持有博华广场。

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总投资约75亿元

行业一线品牌入驻

此次大宗交易的投资主体博华广场，位于上海市静安区南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

博华广场于2019年9月19日开业。项目占地1.79万平方米，总建筑面积约18.4万平方米，包含一栋60层办公塔楼、一座4层商业裙房、4层地下室。其中，办公楼总建筑面积约12.6万平方米，由美国汉斯公司负责开发。

公开资料显示，2013年5月17日，上海规土局发布2013年第93号土地出让公告，出让静安区石门二路街道60号街坊1幅商办地块，起始总价34亿元，起始楼板价25006元/平方米。

汉斯通过公开招标方式，与SOHO对打，最终以37.06亿元竞得“上海最后一块黄金地”静安旧城区中的石门二路街道60号街坊地块的土地开发权，该地块容积率7.58，于地铁13号线自然博物馆站上盖，规划办公塔楼的建筑高度为250米，裙房建筑高度为24米。2015年，该地块完成结构封顶，正式命名为“博华广场”。2019年正式交付，总投资约75亿元。此前，博华广场的对外出售价格一度超过130亿元。

此次成交的便是其中的60层的办公塔楼，交易完成后，汉斯旗下红风筝（上海）房地产有限公司将作为收购方基金的普通合伙人继续参与管理运营。

得益于南京路的商业地段优势，目前，入驻博华广场的企业均为行业一线品牌，其中包括国泰君安期货、国泰君安证券、辉瑞普强医药、高临管理咨询、上海科技创业投资等覆盖金融、专业服务、医药、科技多个行业的世界500强或领军企业。

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中东财团出手

汉斯于1957年成立，总部位于美国德克萨斯州休斯顿，是一家全球领先的私人房地产投资、开发和物业管理公司。资料显示，截至2024年，其管理的投资资产总额约903亿美元（约6573亿人民币）。

据了解，汉斯并非传统的上市地产企业，旗下地产项目的资金主要来源于基金融资，阿布扎比投资局（ADIA）便是其金主之一。（ADIA是阿联酋成立最早、规模最大的主权财富基金。）

1997年，汉斯集团正式进入中国房地产市场，通过基金融资的方式打开了国内市场。2004年7月，由汉斯开发的位于北京朝阳区“公园大道”高档住宅小区建成开盘。该项目的启动资金便是由汉斯发起“新兴市场房地产基金”提供。

“新兴市场房地产基金”的合作方包括摩根士丹利及美国西部信托等，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，主要投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。

据悉，“新兴市场房地产基金”占“公园大道”项目开发资金的三成，可见项目启动后续还引入了其他投资者。

2019年， ADIA投资了汉斯集团开发的博华广场，由此开始对中国的不动产投资进行布局。

同年，ADIA向万科发起的住宅开发基金投入3亿美元支持房地产领域布局，后与安博（Prologis）合作推出了总额为52亿美元的中国物流支持计划。该合作新公司普洛斯中国核心物流基金（PCCLF）吸引了31亿元人民币（约4.45亿美元）的资金。2024年，ADIA海联合4家投资机构向新达盟投资约人民币600亿元，与万达商管展开合作。

另据透露，此次博华广场的交易中也涉及到中东财团阿布扎比投资局（ADIA），但截至目前具体交易细节还没有披露。

中邮保险指出，这是中邮保险首次与中东主权投资机构的携手合作，也是继北京玖安广场、西安启迪中心之后，在商业办公投资领域树立的又一里程碑。

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险资加码商业地产

再来看本次收购方基金的领投机构——中邮保险。官网显示，中邮保险是中国邮政集团有限公司控股的寿险公司，公司总部位于北京，注册资本为286.63亿元人民币。2009年8月4日由原中国保险监督管理委员会批准成立，2009年8月18日在国家工商总局注册登记，2009年9月9日正式挂牌开业。

公司的业务范围是：人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务；上述业务的再保险业务；国家法律、法规允许的保险资金运用业务；经监管部门批准的其他业务。

根据其发布的2024年3季度偿付能力报告显示，2024年9月末，实现保险业务收入1286.02亿元，同比增长了23.2%，净利润108.12亿元，扭亏为盈；总资产达5973.99亿元，较年初增长21.9%。另外2024年第三季度净利润收入为51.22亿元，同比增长168.34%，是其自2016年以来历年第三季度中业绩表现最好的一次。

在业绩高歌猛进的同时，中邮保险近年来在商办投资领域的操盘也可圈可点。

2023年9月，中邮保险斥资42.56亿元，拿下位居北京东城区安定门外大街的稀缺资产——原中粮置地广场，改名为中邮保险玖安广场。该项目距离二环170米，至地铁2号线3分钟，占地1.3万平方米，建筑面积约8.1万平方米，租赁价格市场报价16.5元/天/平方米，是中邮保险第一个商办不动产投资。

图源：玖安广场官网

2024年2月，继拿下中粮置地广场后，中邮保险于西安高新区，以13.6亿元拿下该区域地标性建筑西安启迪中心。中邮保险称，“该项目的投资落地，对于扩大中邮保险在西安甚至陕西地区的影响力起到了较大促进作用，进一步增添了公司‘压舱石’资产，优化了资产结构，支持了当地经济发展。”

如今又拿下上海静安区黄金地块上的高标项目，中邮保险入场商办领域投资步子迈得快且明确。