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项目2023年12月20日拿地

拿地企业：中海+未来科学城

拿 地 价：42.7亿

楼 面 价：约3.92万/㎡（低价拿地，但绑定了一块商业用地）

指导价：6.6万/㎡

项目状态：开盘顺销、楼栋接近封顶、实景园林示范区已做好

项目地块位置及周边配套（上图）

报规图（上图）及地块信息0022地块

占地面积：1.5万㎡

建筑面积：4万㎡

容积率 ：2.6

控 高：60m

楼 栋 数 ：7

户 数：342

车 位 数 ：415

套均面积：117㎡

车位配比：1.2

0027地块

占地面积：2.8万㎡

建筑面积：6.9万㎡

容 积 率 ：2.5

控 高：60m

楼 栋 数 ：11

户 数：590

车 位 数 ：726

套均面积：116㎡

车位配比：1.2

项目总结

套均面积超过110㎡，看总平图，全盘好像都是三居，四居？这……梧桐星宸笑了，观堂府也笑了，越秀星樾也笑了，大华也笑了，等越秀现房2居的用户，情况更加紧急

全盘没有2梯4户，也没有东西向的楼栋，这都是户型做大带来的好处，当然对于等小户型的同学，不算好消息

北区楼间距最大值为64.9m，南区楼间距最大值为66.2m，算很好的成绩

（4）全盘有三个洋房：北区2#，南区3#和6#，北区洋房是为了不档越秀星樾采光，良心中海，要点赞（也有可能是规委要求）

（5）北地块幼儿园为越秀星樾配建

（6）南地块人行出入口东大门有下沉庭院。中海朱辛庄很可能是该地区带会所的社区或社区配套

（7）朱辛庄最改善的小区可能不是大华了，是0027地块，中海这个盘的南区

项目优劣势分析

1.受市场影响，中海寰宇未来已经把实景园林示范区做了出来，给业主提前吃了颗定心丸。整体大门和品质，是目前朱辛庄板块品质最高的小区（感谢市场）

2.户型没有大槽点，唯一的美中不足就是得房率一般（75%-80%左右）朱辛庄板块的新房都差不多

3.最推荐112、113、115的户型，原因如下：户型设计较好，三面宽舒适度较高。这个户型面积段和户型设计在朱辛庄板块未来流动性方面也会比较有优势。谨慎购买140平的大户型（这个总价区间的房子可买海淀）

4.周边配套较为完善，双地铁交汇（8号线、昌平线），旁边就是万达广场、一站地就是超级合生汇、教育也有未来科学城十一学校。从整体配套的完善性和便利性，朱辛庄板块可成为昌平最强板块（没有之一）

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