顶级公寓物业费之争：业主称每月上万元但服务匹配不上 物业曾向部分拒交费业主提起仲裁

“房屋单价超过30万/平，物业费高达33元/平/月，每个月要交的物业费都超过一万元，但服务根本匹配不上这样的高价。”近日，深圳一号湾莱佛士公寓的多名业主向红星新闻记者报料称，物业收取高额物业费后，没有提供相应服务。目前，多名业主已经拒交物业费超过半年，并以知情权纠纷为由起诉了物业。物业去年也向部分拒绝交费的业主发起仲裁。

日前，记者多次联系莱佛士公寓的物业公司深圳君瑞国际物业管理有限公司，工作人员表示莱佛士物业为单独部门管理，不由其负责，并拒绝提供该部门联系方式。物业公司所属集团深圳市鹏瑞发展控股集团有限公司的工作人员则表示，莱佛士公寓相关的采访需求需要联系该物业公司。记者联系了集团负责人，对方同样拒绝接受采访。

红星新闻记者获取的一份2024年4月莱佛士公寓的物业公司深圳君瑞国际物业管理有限公司书面回复显示，业主应当按照约定支付物业费，不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒付物业费，要求未履行义务的业主及时缴纳费用。

公开资料显示，该公寓是中国首座顶级奢华莱佛士品牌公寓，每套价格高达1亿元~3亿元，单价每平方米超过30万元，目前没有在售或出租。

有律师认为，业主有权要求物业公开收支明细。如果对物业服务不满，可以通过成立业主委员会、组织业主大会的方式，更换物业公司。

顶级公寓业主不满物业服务：

“承诺的没兑现，高端服务需付费”

深圳湾一号莱佛士公寓的王先生（化姓）告诉红星新闻，自己在2020年左右买下这个公寓，当时销售带大家看停机坪、健身房、行政酒廊等，表示同一栋楼的莱佛士酒店这些服务购买公寓的业主都可以同时享受。但在入住后发现，这些承诺都无法兑现，酒店的高端服务需要和其他顾客一样付费使用，并没有特殊优待。还有业主提到，经过沟通，公寓业主2024年可以免费使用酒店会所，但期限只有一年。

王先生还表示，33元/平/月的物业费在国内基本找不到更高的，但物业提供的服务并不匹配这个价格，“我觉得也就十块钱左右。”物业除了正常的物业管理、设置前台等，并没有提供什么高端服务，也没有健身房、游泳池等设施。业主曾经给物业提过意见，物业也做过客户回访，但没有明显改变。

王先生称，包括他在内的许多业主已经停缴物业费半年左右，希望以此要求物业拿出具体整改方案，但物业只是定期催缴，没有其他行动。

一名业主家的管家告诉红星新闻，他所在的房屋面积三百多平方米，每月物业费接近12000元。他很不解，没有享受到高端的服务，每月却要支付这么高的物业费。面对业主的质疑，物业至今没有具体的改进措施。

有业主提到，2024年12月，物业上门检查消防设施时发现煤气报警器是坏的，自己支付了300元换新费用。这是自己入住以来第一次检修，业主群里很多人也表示自家在这次检查中发现设备损坏。有业主提供的视频显示，自家房屋曾遭遇泡水、厕所喷涌出污物等问题。

▲有业主提供的视频显示家里涌出污水

多名业主提到，目前有数十名业主正在和物业处理纠纷，已拒交物业费超半年时间。业主方代理律师、上海数科（深圳）律师事务所律师张泽华表示，其中有数名业主委托她进行诉讼，业主目前要求降费或提高服务，其实就是希望要么能降低物业费减少固定开支，要么能提高服务标准让住宅保值增值。

业主已提起知情权诉讼

物业曾向部分拒绝交费业主发起仲裁

公开资料显示，莱佛士公寓位于深圳湾1号T7座，是全球第3座、中国第1座顶级奢华莱佛士品牌公寓。在某豪宅销售平台上，该公寓新房报价1.2亿~3.1亿，均价31.58~34.83万/㎡，物业费33元/平/月。多名业主表示，公寓面积在150~890平方米之间，但多数为大户型，很多户型每月物业费超2万元。

▲二手交易平台上，莱佛士公寓相关信息

在当初发布的项目介绍中能看到，莱佛士公寓私享“世界最高音乐厅”云颂音乐厅、直升机停机坪、LongBar等顶级奢华配套；拥有莱佛士酒店专属服务，莱佛士公寓的业主可享受到酒店的空中泳池、健身会所以及70楼的米其林海景餐厅等私家配套服务。在宣传文案中，并没有看到“免费使用”等字样。

前期物业合同显示，物业提供的服务包括共用部位的维修养护管理、清洁、安全防范等。《前期物业管理服务质量标准》中则详细约定了物业服务的具体要求，如客户意见处理率100%、做好巡查管理、空置房管理、人员管理、定期不定期消防检查保证设施正常工作等。

张泽华表示，目前，她已在业主委托下就业主知情权问题提起诉讼，要求物业公开物业费支出明细、物业年度预决算、小区消防设备维保记录、小区公共区域收入情况等信息。虽然很多口头承诺没有书面记录对业主不是很有利，但业主至少有权了解物业费的具体支出。“公寓员工不多，只有一些保洁、保安、前台，也没有大型绿化工程，那每年物业费都用在哪儿了？业主有权利知道，再讨论其他的内容。”张泽华说，案件将在四月开庭审理。

▲业主以侵犯知情权为由提起诉讼

张泽华向红星新闻出示了一份2024年4月莱佛士公寓的物业公司深圳君瑞国际物业管理有限公司关于知情权方面的回复。回复提到，已对合理诉求作出回复，拒绝业主行使知情权、服务效能低下、态度恶劣等指责与真实情况不符。物业费收支明细、停车费财务收支明细等为商业秘密，不便提供。管理公约、应急预案、设备保养记录、消防巡视记录等信息可以进行查阅。回复中还表示，业主应当按照约定支付物业费，不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒付物业费，要求未履行义务的业主及时缴纳费用。

张泽华还提到，物业在2024年8月向部分拒绝交费的业主发起过仲裁。仲裁申请书显示，被申请人拖欠费用，被多次催缴未果，违反物业服务约定，属于违约行为。张泽华解释，合同中约定争议解决方式为仲裁，具有保密性，双方可能已和解，目前起诉的业主暂时未收到仲裁通知。

日前，记者多次联系莱佛士公寓的物业公司深圳君瑞国际物业管理有限公司，工作人员表示莱佛士物业为单独部门管理，不由其负责，并拒绝提供该部门联系方式。物业公司所属集团深圳市鹏瑞发展控股集团有限公司的工作人员则表示，莱佛士公寓相关的采访需求需要联系该物业公司。记者还联系了集团负责人，对方同样拒绝接受采访。

律师解读：

业主有权要求公开物业费支出明细

记者公开搜索发现，物业纠纷案例非常普遍，多地法院在2024年底都曾发布物业纠纷相关的典型案例。其中，江苏高院发布的5起物业纠纷典型案例中就有一起业主知情权纠纷，法院判决物业公司公布公共收益收入明细账目、支出明细账目以及公共能耗收支明细账目。法院解读中提到，业主委员会、物业公司应当建立信息公开制度，及时公布各项决定、重大事项，定期公布维修资金和公共收益收支，以及其他管理信息等。业主也可以主张业主委员会、物业公司公布上述信息。

经济参考报近日发布题为《如何打通物业纠纷三大“淤点”？》的报道，其中提到物业服务多牵扯服务马虎、合同模糊、账本糊涂三重“淤点”。文章还建议，通过推广物业合同示范文本、完善物业服务评价体系、鼓励小区成立业委会行使职权来推动物业服务“质价相符”。

河南泽槿律师事务所主任付建认为，业主以物业服务不到位要求降低物业费或改善服务有法有据。根据相关规定，业主如果有证据证明物业服务企业的服务没有达到合同约定的标准，可以请求减少支付部分物业服务费。另外，业主有权要求物业公司公开物业费支出明细。如果物业公司拒绝公开或存在不合理支出，业主可以要求物业公司承担违约责任，赔偿损失。

付建提到，业主与物业发生矛盾，最有效的办法是成立业主委员会并且保存证据要求物业提高管理水平，否则业主大会可以开会决定更换物业公司。

伟睿律师事务所律师林虎才表示，小区业主作为小区的“主人”，对小区事务有权知悉了解，物业服务企业在服务过程中也须向小区业主公开小区业主应当知情的各类事项。

林虎才认为，业主拖欠物业费的原因并不复杂，大多是认为物业服务水平低，与其所付出的成本不相匹配，付了钱却没有享受到相应的服务。但以拒付物业费用对抗物业服务瑕疵的行为很难起到制衡物业公司的效果。如果确实存在问题，业主也可以通过召开业主大会解聘原物业服务企业，重新选聘新的物业。

林虎才表示，作为物业服务公司，应按照法定和合同约定履行义务，对小区收益明细、公共维修资金的支出明细、各种税费等及时告知广大业主，对于服务过程中出现的瑕疵、问题以及业主的投诉，也应当及时、积极、认真地予以整改。

红星新闻记者 付垚 刘亚洲

编辑 张莉 责编 冯玲玲