一男生在出租屋楼顶坠亡，家属起诉物业索赔，物业称不应担责 律师分析

17岁男生高考结束后来北京做暑假工，却在十几天后的清晨从女友租住的小区楼顶坠楼身亡。家属起诉物业索赔，称通往楼顶的安全门在事发时没有上锁，物业没有尽到保障义务。物业则表示消防要求该门不能上锁，但出于安全考虑门是一直锁着的，男孩可能是从缝隙中钻过，物业不应该承担责任。

目前该案件已于今年1月在北京市朝阳区法院南磨房法庭开庭审理，尚未判决。

过往判例显示，该类案件责任认定并无明确标准，物业公司不担责或承担5%-30%的判例均有发生。

有律师在接受红星新闻采访时认为，除了事发时是否上锁，关键还要看物业是否尽到了巡护、提醒等安全保障义务，一般情况判决物业承担小部分责任的可能性更大。

【起诉】

未满18岁男生坠楼身亡

家属把物业告上法庭

“儿子坠楼去世了。”

2022年7月18日上午，梁先生接到儿子班主任的电话，得知了这个晴天霹雳的消息。

梁先生说，儿子梁某某当时还不满18岁，7月初，高考结束的梁某某告诉父母要去北京打暑假工。梁先生觉得孩子高中三年学习比较紧张，去北京打工可以放松一下，并没有太在意。他不知道的是，儿子其实是去北京找自己女朋友。

监控显示，当天早上五点多双方一起返回女孩租住的小区，双方有发生争吵追逐。早上六点五十左右，有人报警称梁某某坠楼。梁先生猜测，应该是儿子书包里有学校联系方式，所以警方才会先联系到学校老师，再由班主任通知自己。

警方出具的死亡证明显示，梁某某于2022年7月18日因高坠致死。梁先生告诉红星新闻记者，他们从警方处得知，孩子是从楼顶坠楼。通往楼顶的大门正常情况为上锁状态，但小区内有一名养鸽人有钥匙，上午曾经去过楼顶，他怀疑儿子就是在这个间隙登上楼顶坠楼。梁先生认为，物业应该对儿子的死亡担责。而那名女孩，在接受完警方问讯后被家人接走，至今未能联系上。

梁某某的死亡证明

梁先生一家的代理律师、北京伟睿律师事务所律师曹恒民表示，家属认可孩子在这件事情中存在问题，但小区随意进出、楼顶通道没有上锁，物业公司没有尽到监管责任，这也是悲剧发生的原因之一，应当承担一定责任。

2023年11月，梁先生起诉小区所在物业公司北京瑛达源物业管理有限责任公司（下简称物业公司）案件首次开庭。梁先生要求物业公司承担80%责任，赔偿死亡赔偿金、丧葬费等共计145万余元，之后二次开庭降为90余万。之后家属选择撤诉重新起诉，将索赔金额降至60余万元，即总费用的30%。案件于2025年1月在朝阳区南磨房法庭开庭审理，目前尚未判决。

【争议】

物业称事发时有上锁无需担责

家属认为监管存在疏漏

首次庭审中，物业公司辩称，坠楼男孩并非小区住户，而是跟着租户女孩进入小区。男孩如何上到的楼顶、如何坠楼物业并不清楚，孩子系自杀，与物业并无关系。通往顶楼的通道，按照消防法要求不应该上锁，但为防止高空坠物物业会上锁，并有安全员巡视，事发当日门也是上锁状态。物业还提到，男孩也有可能从栅栏门空隙钻过到达楼顶。

原告方提交的证据中提到，小区所属警方要求小区通往楼顶的门要上锁。警方调查记录显示，当天有养鸽人打开过去往楼顶的门并开启一定时间，原告认为男孩在这个期间进入天台，物业监管存在疏漏。物业则表示，警方口头要求过上锁，物业也一直是上锁的，至于养鸽人一事与本案无因果关系，不认可该内容的证明效力，警方也没有向他们提出过整改要求。

2025年2月5日、6日，记者两次来到事发小区。公开资料显示，该小区建于2004年。小区大门有门禁，但可以直接打开通行，单元门没有门禁。记者在事发楼栋单元的顶楼11楼看到，通往楼顶的楼梯口设有栅栏和门，门上有锁，墙上贴有提示楼顶未经允许不得进入，私自撬锁将报警。栅栏有一定缝隙，但记者体验发现缝隙大小很难让成年人钻过。门旁设有一个红色盒子和安全锤，提醒紧急情况可以用安全锤敲碎玻璃取出钥匙。记者随后来到其他楼栋和单元观察，情况均相同。

通往顶楼的通道已上锁

2月5日，小区所属警务站民警告诉记者，警方有要求小区通往楼顶的门需要上锁，因为楼层较高，担心有人坠楼。民警还提到，此前发生过坠楼案件，所以通往楼顶的大门常年都是锁着的。

物业工作人员告诉红星新闻记者，出于安全考虑，通往楼顶的门是上锁状态，物业也正在申请安装统一的电磁门，设置消防电磁阀。对于这起坠楼案件，工作人员表示很同情，但物业很冤枉，对方不住在本小区却出现这种事情。案件具体情况他并不了解，会汇报上级部门答复，报道以权威部门侦查为准。截至发稿，记者没有收到物业进一步答复。

2月7日，记者联系处置案件的民警和庭审法官，均未接受采访。

【过往判例】

坠楼后家属起诉物业的案件不少，

但判决结果差异较大

红星新闻记者在裁判文书网搜索发现，楼顶坠楼后家属起诉物业的案件并不少见，但判决结果差异较大。

如陕西镇安县法院2020年、云南昆明中院2019的判例中都认为，通往顶楼通道为消防通道不能上锁，坠楼不能被提前预料和阻止，物业无需承担责任。江苏省高院2020年的一份判决更是明确提到，即使物业公司在小区物业管理方面存在瑕疵，由于涉案损害后果系受害人故意行为所致，物业也无需承担赔偿责任。

云南曲靖市马龙区法院2021年的一份判决则认为，通往顶楼的门没有上锁，物业履行管理职责存在瑕疵，对安全措施防范不到位，导致李某死亡的损害后果，承担5%的赔偿责任。周口市中级法院2024年的一份判决则认为，物业虽主张已在楼顶设置有警示语提示及警示标志，但这些措施并未能有效阻止本案坠楼悲剧的发生，因此物业对事发天台区域的管理仍存在安全保障义务不到之处，承担30%的赔偿责任。

【律师观点】

关键看物业是否尽到提醒和巡查义务，

也有律师认为物业不应担责

北京京本律师事务所主任连大有律师认为，物业是否担责的标准主要是依据物业是否尽到合理的安全保障义务，如尽到不担责，未尽到则承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。在本案中，如果通往楼顶的门未上锁，且该门的未上锁状态与男孩跳楼存在一定的因果关系，那么物业可能未尽到完全的安全保障义务，需要承担一定的责任。但17岁男孩一般属于限制民事行为能力人，对自身行为的后果应有一定的认知能力，男孩自身应承担主要责任。如法院认定物业未尽到安全保障义务，考虑到男孩自身过错较大，物业的责任比例可能较低，一般在10%-30%之间。

连大有认为，双方争议的焦点“通往楼顶的门是否上锁”并不是责任划分的唯一关键因素。客观事实是男孩确实到达了楼顶，可能是因为没有上锁，也可能有其他途径，责任划分需要综合考虑物业是否采取了其他安全保障措施，如设置警示标志、进行日常巡查等。

连大有提到，现实执行中，这类情况一般会判物业承担比例较低的一定责任。

河南泽槿律师事务所主任付建则认为，物业不应当承担责任。17岁的男子具有相应的民事行为能力，并且主动追求自己死亡的发生，与物业是否上锁没有关系。并且楼顶没有安全隐患，楼顶不上锁物业并没有过错，不应当承担责任。除非能够证明物业明知有未成年人在危险区域活动没有及时阻拦，可能需承担一定责任。

通往顶楼的门能上锁吗？

“每个小区会根据实际情况进行管理”

《建筑设计防火规范》中提到，建筑高度大于27m，但不大于54m的住宅建筑，每个单元设置一座疏散楼梯时，疏散楼梯应通至屋面，且单元之间的疏散楼梯应能通过屋面连通，户门应采用乙级防火门。当不能通至屋面或不能通过屋面连通时，应设置2个安全出口。《建筑防火通用规范》中同样提到，该种情况疏散楼梯应通至屋面。

根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。从消防角度看，很多住宅的楼顶逃生通道门不能上锁，否则属于违法行为。

记者走访北京多个小区发现，楼顶通道均处于上锁状态。事发小区所属的警务站明确告诉记者，该小区的楼顶通道需上锁。记者拨打12345咨询相关规定，该小区所属的南磨房乡工作人员表示，每个小区会根据实际情况进行管理，没有统一规定必须打开或者必须上锁。小区物业最终答复也是表示，出于安全考虑，通往顶楼的门需上锁。

涉事小区

《北京日报》今年1月的一篇报道中提到，目前朝阳区大部分高层住宅楼顶安全出口配备了紧急钥匙，利用消防安全锤砸破盒盖后即可取用。朝阳区消防救援支队防火监督一处处长邱添提到，朝阳区高层住宅共有6000余栋，截至2024年末，共有5788栋实现了楼顶安全出口的改进优化，占比超过95%。改进优化主要是通过三种方式来实现的：其一是安装具有中控室一键开启式的远程电磁门，其二是安装可以紧急断电自动开启的电磁门，其三是在楼顶安全出口处设置固定在墙面上的紧急钥匙。记者在采访中也得知，一些物业正在申请电磁门，但改造需要涉及一定资金。

红星新闻记者 付垚 刘亚洲 北京报道

编辑 包程立 责编 魏孔明