【上海楼市月报】1月淡季不淡，热度高于去年同期

*监测周期2025年1月1日-31日

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本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

商品住宅市场特征

商品住宅市场

01月，上海商品住宅新增供应16.86万平米，环比下跌76.77%，同比下跌63.83%。商品住宅成交55.03万平米，环比下跌35.93%，同比上涨11.55%。成交均价80276元/平米，环比上涨11.73%，同比上涨22.19%。认购方面，本月共11个项目结束认购，其中有1个项目触发积分，位于浦东新区三林板块的前滩公馆认购套数410组，认购率达451%。开盘方面，本月共计12个项目开盘，2个项目开盘售罄，位于浦东新区张江板块的浦开云璟开盘221套售罄。

商品住宅-成交排名

01月，位于黄浦老西门板块的上海壹号院项目为商品住宅成交销冠。成交89套，成交面积3.23万平米，成交均价179018元/平米。项目开盘当日去化96%，劲销66亿。

公寓市场

01月，上海公寓市场供应量16.21万平米，环比下跌75.66%，同比下跌59.79%。成交量49.66万平米，环比下跌32.70%，同比上涨14.53%。成交均价81908元/平米，环比上涨10.43%，同比上涨23.12%。

公寓市场-成交排名

01月，位于黄浦老西门板块的上海壹号院项目为公寓成交面积冠军，成交89套，成交量3.23万平米，均价179018元/平米。项目本次推出G4、G5两栋高层，层高3.3-3.6米，是2025开年首批入市的高端住宅项目。

别墅市场

01月，上海别墅市场供应面积0.65万平米，环比下跌89.13%，同比下跌89.69%。成交面积5.36万平米，环比下跌55.63%，同比下跌10.11%。均价65176元/平米，环比上涨13.04%，同比上涨9.20%。

别墅市场-成交排名

01月，别墅市场销售冠军为位于闵行浦江板块的大华星樾，本月成交32套，0.47万平米，成交均价75429元/平米。项目连续两个月上榜，当期推出的195套叠墅已售罄。

商品住宅存量

01月，上海商品住宅存量803.07万平米，去化周期降至10.9个月。2023年9月去化周期上升至10个月以上，2024年3月达到18.8个月的高位。经过几轮政策刺激，市场明显回暖，加之上年末冲量，去化周期明显回落，本月首次逼近10个月关口。

上海各环线商品住宅存量

01月，上海商品住宅内环内存量占比下降0.12个百分点，内中环存量占比下降0.61个百分点，中外环占比上升0.19个百分点，外郊环占比下降0.24个百分点，郊环外占比上升0.78个百分点。在全市商品住宅存量仍集中在外郊环，郊环外区域，其中外郊环成交占比居高，本月存量略有下降，占比为41.72%。

市场结构性成交分析

成交区域结构

01月，成交区域结构中，浦东新区、闵行区、嘉定区成交量位于榜单前三。其中浦东新区成交主力为张江板块的浦开云璟项目，成交量2.32万平米；闵行区成交主力为浦江板块的招商中旅揽阅项目，成交量0.55万平米；嘉定区成交主力为江桥板块的保利虹桥和著项目，成交量1.10万平米。

成交板块结构

01月，老西门板块为成交榜首，其次为龙华板块、浦东世博板块。其中，老西门板块成交主力为上海壹号院项目，均价为179016元/平方米；龙华板块成交主力为中海领邸玖序项目，均价为149657元/平方米；浦东世博板块的成交主力为中铁世博云境项目，均价99922元/平方米。

成交环线结构

01月，外郊环为成交主力环线，占总量的41.71%，较2024年12月下降4.17个百分点。另外内中环间区域成交占比扩大，占总量10.73%，较上月上升3.42个百分点；内环内区域占比下降1.40个百分点，占总量的8.50%；中外环成交占比19.71%，上升2.92个百分点，郊环外成交占比19.34%，下降0.78个百分点。

成交环线结构-项目排名

01月，主力成交环线外郊环Top3项目中，江桥板块的保利虹桥和著为销量冠军。内环内销冠是老西门板块的上海壹号院，内中环成交首位是龙华板块的中海领邸玖序，中外环销冠是张江板块的浦开云璟，郊环外成交居首的是金山新城板块的建发朗玥。

成交总价结构

01月，上海500万元以下总价项目为成交主力，占总量32.41%，占比下降0.66个百分点；500-800万元总价段占比30.07%，下降1.94个百分比；800-1200万元占比缩减0.28个百分比，占比17.47%；1200-1500万元总价段占比6.51%，下降0.88个百分点；1500万元以上是本月唯一占比上升的总价段，达13.55%，上升3.76个百分点。

成交总价结构-项目排名

01月，总价500万元以下项目中，洞泾板块的华发海上都荟项目销量最高；总价500-800万元项目中，杨行板块的四季隐秀销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是张江板块的浦开云璟；总价1200-1500万元项目中，东外滩板块的保利外滩序Bund88项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，老西门板块的上海壹号院。

成交均价结构

01月， 5万元以下均价段为成交主力，占比35.25%，是唯一占比下降的均价段，较上月下降3.97个百分点；5-8万元均价段占比为34.43%，上升0.39个百分点；8-10万元占比上升0.74个百分点，为11.99%；10-15万元本月占总量的13.80%，上升0.78个百分点；15万元以上占比4.54%，上升2.07个百分点。

成交均价结构-项目排名

01月，均价5万元以下项目中，位于洞泾板块的华发海上都荟在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于大场北板块的中环置地中心望云销量领先；均价8-10万元项目中，位于张江板块的浦开云璟销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自东外滩板块的保利外滩序Bund88；15万元以上项目中，老西门板块的上海壹号院成交量最高。

成交户型结构

01月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的54.73%，占比上升1.69个百分点，90平米以下占总量的11.62%，较上月下降0.43个百分点；120-140平米占比下降1.22个百分点，占总量的14.51%；140-200平米占比下滑最大2.70个百分点，占总量的11.57%；200平米以上占总量的7.56%，较上月明显上升2.66个百分点。

成交户型结构-项目排名

01月，90平米以下户型中销量最高的是，位于张江板块的浦开云璟，90-120平米户型销量最高，其中位于浦东世博板块的中铁世博云境为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于三林板块的前滩公馆；140-200平米户型中，销量居首的是位于大场北板块的中环置地中心望云；200平米以上户型中，位于老西门板块的上海壹号院项目销量最高。

豪宅均价成交结构

01月，成交量4363套，均价10万元/平米以上豪宅成交800套。其中，10-12万均价成交277套，占豪宅总量34.63%；12-15万元均价成交325套，占比最大达到40.63%；15-20万元均价成交187套，占比23.38%；20-25万元均价成交11套，占豪宅总量1.38%。

豪宅总价成交结构

01月，成交量4363套，总价在1000万元以上豪宅成交875套。其中，1000-1200万元总价成交322套，占豪宅26.90%；1200-15000万元总价成交284套，占比23.73%；1500-2000万元总价成交197套，占比16.46%；2000-2500万元总价成交70套，占比5.85%；2500-3000万元总价成交68套，占比5.68%；3000万元总价以上占比达到成交256套，占比21.39%。

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