专业文章丨二次供水的水费 物业与业主谁交？

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（本文转载自北京市京师合肥律师事务所）

作者简介

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。最高人民法院和国台办特邀“总对总”调解员，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，第八届中华全国律师协会破产与重整专业委员会委员、第九届中华全国律师协会公司法专业委员会委员，第八届、第九届安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省《民法典》讲师团成员，合肥、六安、宿州、德州、淄博、日照、晋城、绥化、固原、嘉兴、濮阳仲裁委员会仲裁员。

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

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一、案件背景

某物业管理有限公司为杭州市某小区提供物业管理服务。但自从物业公司向该小区提供物业服务后，就没有及时地将代收的水费交纳给水务公司，遂积欠大量水费；且经水务公司催讨及由该物业所在社区协调后均未果。之后，水务公司将物业公司作为被告，向法院提起供用水合同纠纷诉讼，要求物业公司承担相应的水费，并提供了相关的会议纪要、物业公司参与“代扣代缴”的发票、打款凭证等证据，主张双方已经存在事实上的“供用水合同关系”。物业公司则是在庭审中抗辩自己并没有与水务公司签订书面的供用水合同，不是本案的适格被告，主张物业公司不应承担支付水费的相应责任。

法院经审理后认为：案涉小区属于二次供水小区（纠纷发生时尚未进行“二供改造”），即供应给小区的生活用水需要建设加压设备后才能供应给小区各业主，即供水单位并不直接与用水的业主发生供用水关系。对于该类小区水费的收取，行业内通行的做法是采用物业服务人向业主收取后，再交给供水单位的模式。本案中，水务公司为供水单位，物业公司为物业服务人，双方之间事实上已经形成了供用水合同关系。根据调查，在物业公司服务期间，确实存在未结清的水费，应当由物业公司承担相应的付款责任。

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二、法律解读

现实生活中，很多小区由于二次供水、集中供暖或者中央空调等原因，或者因为是老旧小区，缺少住户的“一户一表”，致使普遍存在物业服务企业“代收代缴”或者物业直接收取相关费用的情况，特别是在部分老旧小区，因为历史遗留等问题，多数的业主、业委会、物业服务企业均未与水务公司签订相应的书面供用水合同，若存在款项拖欠的情况，水务公司究竟是向物业服务企业催要，还是向最终消费的业主索取，谁才是供水合同的当事人，双方的权利义务又包括哪些？这些在实务中产生了不少的争议。

为此，《民法典》第四百九十条规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”该规定树立了关于当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，合同成立的规则，在学理上也被称为履行治愈规则，在实践中一般是指欠缺法定或约定形式要件的合同，因当事人履行的事实而补正地使本来无效的合同成为有效合同。这对于解决部分应当采用书面形式而实际上采用了口头形式或者其他形式而订立的合同，在发生争议时如何确定双方权利义务，确定合同各方当事人等，均有良好的指引作用。

当然，上述合同成立的规则，也要经过严格的认定和筛查，才可以予以确认。在司法实践中，人民法院或者仲裁机构需要综合判断合同是否已经成立。一方面，案件的审理人员会根据一方履行的是否为合同的主要义务而非次要义务来进行判断，这是因为如果一方履行了主要义务并为对方所接受，说明双方就合同的主要条款已经达成一致；反之，如果只是履行了次要义务，则无法由此推定双方就主要条款已经达成一致，自然就不能认为合同已经成立。另一方面，案件的审理人员还会审查一方履行主要义务是否为对方所接受。如果对方并没有接受，那么说明双方尚未就主要条款达成一致，不能认定为合同成立。在上述案例中，由于小区缺少“一户一表”，水费均为物业服务企业向水务公司缴纳，水务公司向物业服务企业出具了缴费凭证，据此可见，双方已经通过实际行为履行了合同的主要义务，该《供水合同》已经成立，物业服务企业理应支付欠付的水费。当然，如果业主没有预缴水费的话，物业服务企业在支付水费后，也可以依据《物业服务合同》或者不当得利等来要求欠缴的业主支付水费。

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三、律师提醒

需要注意，上述案例涉及由物业服务企业的“代收代缴”、业主与水务公司不存在合同关系的情形，通常是出现在部分缺少一户一表的老旧小区，根据《物业管理条例》第四十四条关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，物业服务企业是不能收取额外费用的，因此，为避免产生纠纷，物业服务企业应积极协调供水、供电、供气、供热等部分，推动小区一户一表的建设工作，以便相关部门可以直接向业主收取相关款项，避免因部分业主欠缴费用而致使物业服务企业承担相应费用的损失。

如果小区确实缺少“一户一表”的条件，必须由物业服务企业进行“代收代缴”的，物业服务企业也应与相关部门签订委托代理协议，约定双方的权利义务，避免因缺少书面合同而在纠纷产生时无法维护自身的合法权益。同时，物业服务企业还应在与业主的《物业服务合同》明确业主承担小区总表到业主终端及附属设施的维护、维修等费用，以及总分表之间的水损，避免企业为此承担不必要的支出。最后，还应注意，物业服务企业在“代收代缴”费用过程中，不得向业主收取手续费等额外费用。