上海楼市，前所未有的割裂

有商品房以来，关于房价的判断一直割裂，“多军”“空军”吵了二十多年没有达成一致。

近几年，该买什么样的房子也变得更加割裂。

最明显的就是大家不理解浦东。

浦东的问题环二讲过很多次，今天当案例再提一下，便于理解今天主题。

比如：唐镇、御桥凭什么那么贵？

有些居民直接看不懂：“万科海上传奇竟然站稳10万，买这里的人都是冤大头。内环中远两湾城都不到10万”。

出现这个问题，根本在于上海实在太大了。

各个片区经济情况不一样、房地产市场不一样，房价越来越成为独立体系。

普陀人民看不懂浦东房价，跟重庆人看不懂上海一样。

2016年8月，融信以110.1亿元夺得上海静安中兴路地块，楼板价100315元/平方米。

环二有不少重庆的朋友在看土拍直播，直喊：疯了，真的疯了。

那个时候重庆房价都还没到1万，上海楼板价都破了10万。

上海工资是高，也不见得比重庆高10倍吧？

他们真的理解不了。

上海各个区域虽然没有独立的那么彻底，购买力已经做不到无限流通。

即，就是有些购买力只能浦东消化。

普陀的房价高不高，跟他们关系不大。

浦东拿了25%的人才引进落户，给的新房数量却一直不到25%。

2024年浦东公开市场就卖了6块住宅用地，占比不到13%。

浦东不仅落户人口多，而且购买力强。

浦东有多强不需要数据描述，一个区的经济体量跟天津全市差不多。

上海就业人群分布

陆家嘴上班的还可能买到杨浦虹口，张江、金桥很多只能内部消化。

供需失衡，房价肯定比浦西高一些。

而且浦东开发的首要目的就是赚钱，产业是第一位的，配套建设重要性一直没提起来。

浦东中环有些地方都还很荒凉，住惯了浦西的自然看不上。

浦东、浦西的割裂大家都知道，大家不知道的是，上海的郊区、市区马上也会全面割裂。

五大新城原来都是江苏土地，合并到上海后经济增速并不算快。

只看经济情况，四大新城（除临港）经济数据全面落后于苏州代管县市。

不过当地居民还是开心，合并后享受上海的社保、教育、医疗资源。

很多人认为，享受上海的资源，拉高了五大新城房价。

其实不然。环二之前反复讲过，资源对房价的影响很有限，房价最根本的决定因素还是购买力。

比如前面讲过的浦东，配套、环境大家不见得满意，房价就是高。

你配套再发达，当地居民没钱买，房价也上不去。

四大新城房价远高于苏州最重要的原因是，四大新城承接了上海的购买力。

2007年9号线通车后，松江新城率先当了市区“睡城”。

大量漕河泾、徐家汇上班的居民买在松江新城。

2016年青浦新城爆火，淀山湖大道附近新房十几个，卖得也都不错。

有17号线规划，很多静安寺上班的白领买在青浦新城。

17号线换2号线比较方便。

市区客户过来买房，分分钟把房价推高。

青浦本地居民是不幸福的，自己收入有限，房价却被一些市区客户推高。

然而淀山湖大道站附近新房，现在正在遭受抛弃。

一些市区上班的居民交房入住后，发现通勤还是接受不了。

要卖掉买回市区。

抛盘的增加，导致淀山湖大道站房价崩掉。

2016年底这里就涨到4万以上，现在还是4万左右。

400万级新房，7年一分不涨，应该就青浦新城等少数区域。

过去20年，我们一直处于扩张周期。

1998年房改以来，城市就陷入快速扩张中。

大家选择郊区，都预期这里会快速成熟。

曾经莘庄10年全部建成，我买的区域凭什么不可以？

这种房地产驱动的城市开发，2017年达到高潮。

当时不仅五大新城，连环沪都纳入上海楼市体系。

环沪暴涨，就是因为承接了上海外溢刚需。

后来的故事大家看到了，跟青浦新城一样，很多上海客户拿房后发现根本住不了。

曾经说嘉善高铁站半小时到虹桥，后来发现还是实现不了跨城通勤。

曾经说9号线延长到嘉善，现在也没下文。

一些上海刚需壮士断腕，果断抛盘，发现没人接盘。

开发商可以忽悠上海人接盘，个人房东可没这个能力。

只能靠当地人消化库存，嘉善当地人几乎都有房了。

环沪、上海远郊，已经很难再吃到上海外溢客户。

房价体系慢慢独立出来。

房价体系一旦独立，价格更多的依靠当地购买力决定。

上海远郊，可能会被踢出上海楼市。

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远郊承接市区客户越来越难，一个重要原因就是远郊不再保值。

过去20年，很多居民选择郊区出于一个信念：先上车再说。

过去房价普涨，现在不买未来更买不起，很多人倾向先在郊区买一套。

等到房价增值，自己存款变多了，再换回市区。

2017年开始，远郊房价开始负增长。

很多小区七年一分不涨，跌了20%的不在少数。

同期上海市区却还有一定涨幅。

你选择先上车不被抛下，发现还不如2017年拿钱等到现在。

血淋淋的数据摆在面前，很难再说服大家先在郊区上车。

郊区房价跑输的原因很多。

一方面是刚需整体减少，上海人口流入速度放缓。

一方面是上海郊区购买力，正在坍塌。

最近五年，郊区经济增速持续跑输市区。

2024年，五大新城财政收入全面负增长。

经济没有增量，靠谁去支撑房价？

由于通勤、保值原因，一些居民卖掉远郊房产，回归市区。

郊区新房有多难卖，说明了一切。

更可怕的是，郊区企业也在往市区跑。

市区办公楼空置率很高，租金不断下滑，很多郊区的企业也租得起。

市区不再给郊区疏解企业，而是变为虹吸。

第三是郊区供应量实在太多，需求大幅萎缩，土拍却未同比例减少。

结果就是郊区库存急剧增高。

上海的库存房源，绝大多数都在外环外。

房子卖不动，价格可能会涨上去吗？

直到2024年，远郊土拍实在是搞不动了。

远郊承接市区客户越来越难，另一个原因就是二线城市的快速发展。

华为去了青浦，青浦人民非常振奋。

其实华为苏州桑田岛基地2012年就在建设，2020年就投入使用了。

2024年5月19日小米集团华东总部正式开园，选择了南京建邺。

这些产业的拉平，导致一些刚需选择二线城市定居，上海人口流速放缓。

当然也可以理解成上海2500万人口上限刻意压制，现状就是刚需人数大幅减少。

刚需减少，郊区新兴市场培育更加困难。

新片区开发速度慢，郊区承接市区人口越来越难。

以上两个原因，导致居民对郊区的扩张速度，野心开始下降。

大家对郊区不再看好，不愿意去郊区买房，导致郊区开发速度进一步下滑。

开发速度下滑，对市区居民的吸引力螺旋下降。

预期总是自我实现。

2024年上海远郊土拍全面下滑，2025年会继续增加。

没办法，我们需要郊区的土拍。

如果上海远郊供应量再次井喷，当地房价可能会更加困难。

由于无法承接市区购买力，房价会回归应有的位置。

对市区居民而言，上海远郊稀释购买力情况减少，房价受供应冲击减少。

2025年五大新城极有可能全面打开限购，房价可能面临最后一次反弹。

这也是远郊投资客户出逃的最后机会。

当然不是说远郊就没人买房，远郊也有自己的产业、本地居民。

而是远郊越来越沦为内生市场，靠市区购买力炒高房价变得困难（参考《上海的远郊小镇，全面崩溃？》）。

对远郊居民而言，也不全是坏事。

房价更便宜了，远郊的刚需买房更容易。