万科应该是有救了

作者| 汤小泉

编辑| 汪戈伐

2月5日，春节后首个工作日，万科被爆出重大人事变动。

据万科内部公告显示，一批具有国企和政府背景的领导人员将全面入驻万科关键部门，包括集团战略投资、财务、法务等核心职能部门，以及北京、华东等重要区域公司。

可以说，这是万科成立近40年来最大规模的管理层改组，这也标志着万科正式全面进入国资管理时代。

在此次人事大调整前，万科已经历了一轮重要的高层变动。

1月27日，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭等核心高管集体向董事会提交辞呈。深圳地铁集团董事长辛杰接任万科董事会主席，同时担任法定代表人。

郁亮虽退居二线，但仍将继续担任公司董事和执行副总裁职务。值得注意的是，祝九胜因身体原因辞去所有职务后将不再留任，朱旭则因工作调整原因辞去公司董事会秘书等职务，但仍负责联系长租公寓事业部。

新任的四名执行副总裁中，除郁亮外，其余三席均由外部人员担任。李锋曾在中洲控股、天健集团等深圳国企担任高管；华翠拥有法学博士学位，曾任茂名市纪委副书记等职务；李刚具有法律背景，曾在深圳公安局任职。此外，原平安集团员工田钧接替朱旭出任董事会秘书。

至此，万科第二十届董事会共10人，除4名独立董事外，内部董事中来自万科团队的仅剩郁亮和职工代表王蕴。

根据万科发布的最新业绩预告，公司预计2024年全年净利润将亏损约450亿元，较上年同期下降470.0%；扣除非经常性损益后的净利润亏损约410亿元，同比下降518.6%；基本每股收益也从上年同期盈利1.03元/股，转为亏损约3.79元/股。

值得注意的是，这是万科自成立以来的最大亏损。公司公告显示，造成巨亏的主要原因包括四点：

一是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期；二是新增计提信用减值和存货跌价准备；

三是部分非主业财务投资出现亏损；四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

在这次的人事变动中，深圳国资方面集体进驻万科，这标志着万科的重整工作正式启动。与海航、安邦等案例相比，万科的工作组完全由深圳市政府主导，成员均来自深圳国有企业。

可以看出，万科基本所有部门都在人员改组：

新任战略投资运营管理部总经理赵正阳，现任深圳资产管理有限公司副总经理；新任财务资金管理部总经理肖静华，为深铁集团专家；新任法务部总经理商德良，现任深铁集团专职监事；新任北京区域总经理王智余，为深铁置业副总经理；新任华东区域总经理陈武，为天健兴业房地产总经理。

深圳市国资委负责人表示，截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，有足够能力支持地铁集团通过市场化、法治化手段推动万科稳健发展。

另外，深圳市还将通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低深圳地铁集团资产负债率，增强其流动性。

深圳市住建局已表示将协调处置万科部分闲置存量土地，助力企业盘活资产。广东省住建厅也将继续指导各城市政府加大协调力度，推动企业更多房地产项目进入"白名单"。

同时，深圳地区8家国有银行和股份制银行明确表态，将继续通过贷款、债券、资管、信托等多种金融工具，满足万科合理融资需求，并进一步加大对万科主要股东的支持力度。

截至最新数据显示，万科一年内到期的境内债为326.45亿元，2025年境内外累计到期债券共9只，总规模达215.9亿元，其中2025年到期的中期票据共有8笔，合计总金额207亿元。

面对如此严峻的债务压力，新任董事会主席辛杰表示，在各方支持下，新的管理团队将积极实施"一揽子"方案，确保公司队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。公司已对2024年一季度的债务偿付做好了充分安排。

从万科目前采取的一系列自救措施来看，公司正在积极推进业务重整和风险化解工作：

实现高品质交付超过18万套房子；积极推进开发业务销售，实现销售金额2460.2亿元，销售面积行业第一；大宗交易实现签约259亿元；通过存量盘活工作回收现金超百亿。

这些成果显示，在深圳国资的强力支持下，万科有望在行业洗牌中寻找新的发展机遇。

令人颇为感慨的是，万科一向以地产优等生面貌出现，王石搭建起了侧重于管理层的管理体系，被视为更加市场化的企业管理架构。

虽然后来遇到“宝万之争”，王石离开万科，但郁亮在多年前就已经发现风险，喊出了“活下去”的口号，只不过最终万科依旧没能跳出周期。

如今，万科被深圳国资“接管”，其实不失为一个皆大欢喜的结局。

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