2025年楼市挑战仍存，机构看好龙湖等转型类房企

新年伊始，受春节假期因素影响，房地产市场单月销售规模环比出现明显季节性回落。

1月31日，克而瑞发布2025年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜。1月，TOP100房企实现销售操盘金额2276.1亿元，同比降低3.2%，环比降低49.6%，单月业绩规模保持在历史较低水平。在全口径榜单中，保利发展、中海地产、华润置地三家央企领先，此外，传统优势房企亦相对表现较好，其中龙湖集团1月销售额达到45.6亿元。

新年以来，楼市政策依然展现出较强的延续性，但前期一系列刺激动作，效用随时间推移而边际递减，市场在期待新一轮政策出台的同时，整体观望情绪也更趋浓厚。据克而瑞数据显示，2025年1月份，天津、济南、长沙、苏州、福州、长春、无锡、惠州等二三线城市同比、环比均出现下降，在前期集中放量以及季节性的双重因素下，整体成交仍延续低位徘徊。

此外，在经历年末冲刺后，重点房企过去一年谨慎土储带来今年推盘量的下降。据克而瑞统计，在1月份前22日，重点房企在21个重点城市首开和加推共计97次，不及2024年12月全月推盘量的1/3。而花旗最新发布的行业业绩预览报告也显示，2024年重点房企土地投资同比下降51%，与2020年峰值相比下降82%，65%的开发商在年内没有购买土地。

在机构看来，2025年，销售带来的不确定性，将再次成为房企新一年需要面对的挑战。花旗银行表示，由于销售额同比下降以及可抵押、可处置的资产减少，预计2025年行业现金流将面临压力。对于部分开发商而言，2025年管理的重点可能是以低成本融资延长债务期限，并在减少买地后保持正向经营性现金流。

梳理发现，机构普遍更为看好拥有稳定经营性业务的开发商，其中，中银国际即表示，龙湖继续保持民营房企中最好的基本面之一，经营性业务盈利贡献了其大部分利润，并且由于能够获得经营性物业贷款，财务风险大大降低。

根据龙湖集团公告显示，2024年，公司累计实现经营性收入约284.8亿元（含税），创造历史新高，其中运营收入约145.0亿元（含税），服务收入约139.8亿元（含税）。在2024年，龙湖商业新开业13座商场，累计开业商场超过90座，此外，龙湖集团在年内累计新摘得9幅高能级城市地块，总建筑面积81万平方米。

中银国际预计，2025年，龙湖会继续用正向经营性现金流和经营性物业贷增量压降负债，因此保持对龙湖的“买入”评级。