春节特辑丨产品篇：良币驱逐劣币成为趋势

2024年，尽管多个维度的支持性政策积极发力，但房地产市场的筑底行情仍在持续，房企之间的竞争更趋激烈，住宅产品进一步回归居住属性，“卷产品、竞品质”成为市场竞争的核心。

未来，产品端“良币驱逐劣币”将成为趋势，改善产品仍将持续迭代。

房企也将致力于适配更细分的改善需求。产品内卷也将对交付环节产品影响，交付增配越来越多，此外，第四代住宅也是交付端所关注的重要议题。

当前市场需求发生较大转变，户型成交结构的持续变化便是重要的体现，近几年，购房者的置业观念逐渐从“先上车，再置换”转到“一步到位”。

根据CRIC重点监测的193个城市数据显示，2024年四房产品的市场份额逐年增长，成交套数占比较去年提升2.8个百分点至29.2%。此外，五房及以上房型的产品成交比重也略有增加，上升了0.2个百分点。而三房产品成交套数占比54%，较去年下降1.9个百分点。

市场对于更大面积住宅的需求正在逐渐增加。

从成交面积结构看，主力110-140㎡产品市场份额保持稳定，与去年相比没有变化。面积更大的产品，即140-180㎡和180㎡以上产品成交占比同期分别增加1.1和0.6个百分点。

新房市场越来越倾向于改善面积段的趋势，与优化供应结构的政策导向密切相关，比如北京取消普通住房和非普通住房标准、深圳、上海分别取消和放宽了“7090”政策中关于中小套型住宅的面积标准等。

商品房市场更多地关注改善型需求，致力于提供更高标准和更高品质的住宅产品，以更好地适应市场需求的演变。从客户需求来看，高端客户二代占比上升，产品需求差异化；改善客户以地缘改善为主，需求全面升级；刚需客户追求总价控制、产品均好和青年社区。

住宅规范突破引爆四代宅，第四代住宅成为房企重要的产品创新方向。

四代宅产品率先在西安和重庆实现了落地，并成为市场亮点，随着更多城市出台相关的支持政策，第四代住宅已在贵阳等更多的城市落地。

新的一年，四代宅项目的数量将迎来爆发式增长，覆盖更多的城市和区域。

在主要落地城市，2025年明确要打造四代宅的新项目预计将突破70个，超越这些城市2024年在售的四代宅项目总数。其中，南京、西安已明确的四代宅项目分别为16个和14个，预计四代宅供应将成为市场主力。随着市场竞争的加剧，开发商将更加注重项目的设计与品质，以满足市场需求，明年将涌现出更多具有创新性和高质量的产品。

以北京龙湖观萃为例，第四代住宅不再是大面积产品的专属，覆盖77-129㎡、二至四房的多种户型，每户都赠送约6米挑高的空中浮岛阳台，最高赠送面积高达20㎡。使得刚需、刚改家庭也能体验到创新产品的优势。

四代宅创新之外，行业产品配置全面升维，从用材、景观、外立面、户型、精装、会所配置等维度均有体现，甚至出现“超配”，产品力角逐愈发显性化。

另外，产品端“住宅+商业”迸发活力，丰富的商业设施代表着生活方式的升级，能够增加周边住宅项目的吸引力，进而对住宅销售产生积极影响。

比如，绍兴华润置地中心通过商业开业带动存量住宅销售。项目2021年首开，商场绍兴天地打造“街区+mall”的全新商业形态，去年9月开业后人气火爆，期间日均人流超20万。

商业的人气带来居住价值的提升，为住宅销售提供市场需求。绍兴天地开业后，华润置地中心来访量提升200%，周均来访由30组提升至100组以上；转换率也由11%提升至22%的高位，为项目首开4年来最高水平。相应的，9-11月，项目流速提升200%，销售总额合计超5亿，尤其10月单月成交超3亿，为项目21年首开后流速最高的月份。

在行业调整期，房企正在对住宅产品的各个方面进行全面的升级，从户内到户外，从建筑到景观，从地上到地下。持续的优化迭代，从各个维度都带来了更优质的居住体验，从而推动住宅产品整体品质的提升。

2025年产品端“良币驱逐劣币”成为趋势，好的产品一定把一般的产品驱逐掉。

随着产品竞争的深入，房企要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须深化客户研究，瞄准更具体的细分需求，只有这样，才能避免因行业内的快速模仿而造成产品同质化的问题。

同时，政策层面也对此给予相应的支持，住建部提出“好房子”战略，不同房企也将根据自身对“好房子”的理解，围绕高品质、多样化、个性化的改善需求，积极探索，针对性地对产品、产品系进行迭代升级，从而开发出具有个性化特色的住宅产品，带给购房者更多元的生活场景体验。

在房地产市场逐步过渡到买方市场的过程中，房企之间的竞争日益聚焦于产品和品质的提升，面对房地产市场中改善型需求的不断增长，房企正将产品迭代的重点放在改善型产品上，推出更多大面积、高品质的中高端产品。未来，在市场需求的持续拉动下，预计改善产品持续优化的趋势将持续下去，产品端“良币驱逐劣币”将成为趋势。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市