公募REITs2024年四季报出炉 全年业绩达成率良好

上上周（1月20日~26日）公募基金2024年四季报披露完成，公募REITs以良好的表现再次引发市场关注。

来自中信建投的数据显示，上上周共有51只REITs发布2024年四季报，从达成率的角度来看，其中有30只拥有可比业绩预测，其2024全年累计的收入、EBITDA（息税折旧摊销前利润）和可供分配金额平均达成率分别为101.9%、103.4%和139.7%，全年业绩达成率情况良好，同时业绩降幅边际有所收窄。

从二级市场的走势来看，截至1月24日，中证REITs（收盘）指数收于829.85点，环比上涨2.09%。全市场已经上市的60只产品绝大多数实现环比上涨，其中新上市产品涨幅可观，还有多只产品周内涨幅超过10%，环比下滑的仅有1只。

行业方面，低利率环境下伴随股市震荡，REITs的稳健性再次受到市场关注。上上周两只REITs新上市，高溢价率吸引市场关注，推动REITs市场整体市值提升。上上周REITs总市值突破1700亿元，创下历史新高，显示出强劲的发展势头。

又有产品上市首日涨停

上上周，公募REITs二级市场继续火热。

根据Wind数据，截至1月24日，中证REITs（收盘）指数收于829.85点，环比上涨2.09%；中证REITs全收益指数收于1020.29点，环比上涨2.27%。

从不同类型的产品来看，上上周产权类REITs上涨5.4%，经营权类REITs上涨2.1%。从持有项目的行业类型来看，产业园区类周内上涨2.92%，仓储物流类上涨 3.06%，生态环保类上涨0.43%，高速公路类上涨1.66%，能源类上涨1.56%，保租房类上涨2.03%，消费类上涨8.10%；周度收益表现由高到低排序依次为：消费类>仓储物流类>产业园区类>保租房类>高速公路类>能源类>生态环保类。

具体产品方面，上上周两只REITs新上市，高溢价率吸引市场关注。1月24日，易方达华威市场REIT正式在深圳证券交易所上市交易，为全国首单农贸市场公募REIT，上市首日涨幅达到30%，出现涨停，足见市场和投资者高涨的热情。同日，中航易商仓储物流REIT也在交易所上市，当日涨幅达15.3%，表现良好。

根据Wind数据，全市场已经上市的60只产品绝大多数实现环比上涨。除去上上周上市的2单产品，还有3只公募REITs的周内涨幅也超过10%，分别是嘉实物美消费REIT（14.21%）、华夏首创奥莱REIT（10.79%）和华夏大悦城商业REIT（10.72%）。相比之下，环比下跌的产品仅有1只，就是中航首钢绿能REIT，周内涨跌幅为-0.24%。

国信证券研报指出，从不同项目类型来看，生态环保类REITs上上周交易最活跃，区间日均换手率最高，为1.3%；交通基础设施REITs成交额占比最高，成交额占REITs总成交额的26.5%。从上上周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额最高分别为易方达华威市场REIT（1674万元）、华泰宝湾物流REIT（785万元）和国金中国铁建REIT（631万元）。

总市值已突破1700亿元

上上周，行业方面也有多项重要动态。

随着基金2024年四季报披露完成，公募REITs的最新数据也公之于众。分底层资产来看，消费数据表现较亮眼，物流园出租率边际好转，租金仍有压力，保租房业绩仍相对稳定，高速、能源、环保资产受季节性影响，2024年四季度业绩多数下滑，产业园多数业绩仍有下滑。

此外，公募REITs全年业绩达成率情况良好。中信建投统计数据显示，上上周51只REITs发布2024年四季报，从达成率的角度来看，其中有30只REITs 拥有可比业绩预测，其2024全年累计的收入、EBITDA和可供分配金额平均达成率分别为101.9%、103.4%、139.7%；可同比的REITs在2024全年累计的收入、EBITDA和可供分配金额平均同比变动分别为-4.9%、-7.3%和-14.9%，而2024年四季度同比变动分别为-4.5%、-5.4%和-14.7%，业绩降幅边际有所收窄。

低利率环境下伴随股市震荡，REITs的稳健性再次受到市场关注。上上周REITs总市值突破1700亿元，不断创下历史新高。

谈到对2025年公募REITs的走势预测和策略分析时，国海证券表示，长期看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs 市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化。短期看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。在经历2023年深跌后，2024年进入修复阶段，二级市场配置性价比逐步提高，公募REITs供给放量、FOF及保险资金入市、广谱利率持续下行均为重要支撑因素。

华泰证券分析指出，新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的背景下，债市趋势未变，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。