最高院：非村民买了宅基地房，有拆迁补偿吗，补偿归谁？

作者：周军律师.

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近年来，随着城乡发展加速，农村宅基地房屋拆迁纠纷频发，尤其是非村民（城镇居民或其他集体成员）购买农村宅基地房屋后遭遇拆迁，补偿归属问题常引发争议。

那么，非村民买了宅基地房，拆迁补偿归谁？

根据《土地管理法》第九条，农村宅基地所有权属于农民集体，村民仅享有使用权，且使用权具有身份属性，仅限于本集体经济组织成员。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）明确规定：城镇居民不得购买农村宅基地及房屋，非本集体成员购买宅基地房屋的合同一般被认定为无效。

最高院在《李小凤与湖北省襄阳市襄州区人民政府错误执行行政赔偿再审案》中明确：

非本集体组织成员购买农村宅基地建造房屋，一般难以按合法房屋进行补偿安置。

最高院认为，

涉案房屋项下土地为农村宅基地，当事人购买该宅基地后虽然缴纳了购买宅基地款，但其并非为村集体经济组织成员，其所建涉案房屋亦未经规划许可，故涉案房屋并不符合涉案《补偿安置方案》关于合法宅基地的要求，当事人关于涉案房屋应当按照合法房屋进行补偿安置的主张不成立。

从这个案例可以看出，非村民购买宅基地房的拆迁补偿问题，在法律层面有着严格的考量。

在实际的拆迁补偿中，情况更为复杂。

一般情况下，拆迁补偿包括土地补偿和房屋补偿两部分。

对于非村民购买的宅基地房，由于其对宅基地没有合法的使用权，所以土地补偿款通常是归村集体经济组织所有。

而房屋补偿部分，则要根据具体情况判断。如果房屋是合法建造，有相关的建房审批手续，非村民作为房屋的实际建造者或购买者，可能会获得一定的房屋补偿。但如果房屋是违法建筑，比如未经审批擅自建造，那么很可能无法获得房屋补偿。

例如，在某些地区的拆迁实践中，如果非村民购买宅基地房后，对房屋进行了翻新、扩建等，且这些行为经过了当地相关部门的同意，在拆迁时，会综合考虑房屋的实际情况和非村民的投入，给予一定的补偿。但补偿标准往往会低于本村村民合法拥有的宅基地房。

而如果非村民购买的宅基地房没有任何合法手续，只是单纯的私下交易，那么在拆迁时，可能只能获得少量的搬迁补助等，甚至可能得不到任何补偿。

综上，从法律规定来说，宅基地属于农民集体所有，是农村集体经济组织成员享有的一项特殊权益。《土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或 “小产权房”。

这就意味着，非村民购买宅基地房的行为，本身就违反了法律规定，这种买卖关系通常是不受法律保护的。

周军律师提醒：购买宅基地房的行为，因违反了法律规定，通常是不受法律保护。为了有效维护自己合法权益，尽量避免购买该类房产，或者在合同中详细约定合同失效或征收拆迁等情形下双方的权利义务（如退款或拆迁利益归属），以便有效主张权利。

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