中国楼市：市场性的需求端，遭遇到了计划性的供应端

　　专家谈房地产，一定会举老外的例子，城镇化率中国还差多少，城市平均住房面积还差多少，还有多少农民等待着进城。 　

　　然而，有两个关键点往往被忽略。

　　首先是居民收入与房价比，这决定了要重建供求平衡点会是一个长周期。居民收入房价比美国是三点一倍，韩国与中国有一点相似，首都圈地区也高达九点三倍，首尔高达十五倍，而中国更胜一筹，一线城市２０２４年上半年房价收入比为二十六点三倍。

　　为什么中国的居民收入与房价比会偏高？ 　　

　　这就要谈到另一个问题，中国房地产市场具有双重性，这种双重性质，决定了供应端和需求端的背离现象，供应端受计划经济影响，而需求端则忠实于市场经济规律。明明供过于求了，按市场原理，地价会率先跌下来，因为没人敢拿地了；但是，中国是土地全民所有制，地方是土地资源唯一的提供者，拥有定价权。

　　２０２４年一线城房价也在跌，可地价却在涨。为什么会出现这种背离？这正是因为中国楼市供应端是计划性的，办公室精英困于财政入不敷出，作出逆市场的“干预”，这种双重性质使得中国楼市难以与国外市场直接比较。

　　为什么中国的房价收入比如此之高？

　　主要是地价推高了房价，因为地价在房价中的占比高达６０％，大多数国家的地价占比在百分之二十至三十。

　　中国能把地价大幅降下来吗？

　　不现实，因为地价收入是地方财政的重要来源。如果地价下降，地方财政的收入将出现缺口。这就是为什么去年底政府加发12万亿超长期特别国债的原因之一。

　　中国的土地制度是全民所有制，地方政府是土地资源的供应者。

　　正是这种制度上的先天性，决定了土地供应和价格是由政府计划决定，从而会发生与市场的背离的现象。

　　当地方财政对土地出让金的追求超出了刚需购房者的承受能力时，供需关系就失衡了。所以，失衡与其说是市场失灵，不如说是政策失灵；市场性的有效需求端无法支撑计划性的供应端。

　　未来会让供应端刹车，让需求端奔跑吗？

　　两头为难。

　　要让供应端刹车，失去了巨大的土地出让金，地方财政从哪找补？将进一步加发特别国债；要让需求端奔跑，唯有提升居民的社会保障水平，降低房价，同样需要大量资金投入。

　　现实的选择，还是怎一个“化”字了得，时间成了治愈系。