香港
近两年，香港特区政府一边大力推行“抢人才”政策，又一边放宽投资移民入境计划，越来越多内地专才和投资者涌入香港楼市，除了常见的豪宅和新楼盘投资，一些投资者还另辟蹊径，在买房后将其改造成“劏房”出租。
香港“劏房”对很多内地朋友来说是个陌生的概念，这通常是指在狭小的住宅单位中，通过隔断或改造出额外的居住空间，比如把客厅隔成卧室、阳台改造成居住区，甚至厨房和卫生间也被强行划分出一小块地方用来睡觉。
图：大公文汇
崔女士租住的劏房
炒菜只能在厕坑前炒
图：大公文汇
厨厕合一
是不少劏房的标配
图：大公文汇
这种无奈的居住现状在香港十分常见。
据调查，全港楼龄15年以上的楼宇中，有超过11万个劏房单位，约22万人居住其中。
很多家庭因为买不起私楼、等不到公屋，只能选择这些副房作为临时的栖身之所。
虽然这些居住条件令人唏嘘，但对于许多香港人来说，这却是他们在繁华都市中唯一能负担得起的“家”。
一生困于斗室
图：大公文汇
2024年10月《施政报告》发布，明确宣布要取消劣质劏房。这一政策的出台，旨在规范住房市场、提升租户的生活质量。
本来是好事，然而对于许多已经投资劏房的业主来说，这一消息如同晴天霹雳。
许多业主在政策实施后面临巨大的经济损失，有人甚至亏损高达上千万元。
太惨了！他们原本希望通过劏房投资获得稳定的租金收益，却因政策调整而陷入困境。
12间劏房出租 没人买账？
尖沙咀金冠大厦高层E室正在出售一套超过1192平方呎（约110平方米）的旧房。这套房子被业主重新改造，将原本的空间分割成12间套房，全部采用全新装修。
图：香港01
改造后的房屋内部用木板墙分隔，设计了一条“回字形走廊”，布局复杂，宛如迷宫。
图：香港01
虽然这是一套被分割的房屋，但从图片来看，装修相当干净。
走廊全部安装了LED灯，光线充足，十分明亮。
每个转角位置也都配备了监控，清晰记录人员的出入情况。
图：香港01
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每间房的面积从56到143平方呎（约5平方米到13平方米）不等，部分房间有窗户，部分则没有。
图：香港01
图：香港01
图：香港01
租金会根据房型不同而有所调整，但屋内的设施基本保持一致。每间房标配电子锁，保障居住的安全性；但空间确实有限，仅能容纳一张床和一个带淋浴间的卫生间，对于长期居住的人来说储物非常灾难。
图：香港01
不过，卫生间的空间相对宽敞，配备了全新的包括镜柜和毛巾，营造出酒店的居住体验。
图：香港01
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与其他常见的脏乱差的副房不同，这里在公共区域提供了两台洗衣机、一台饮水机和一个双开门大冰箱等公共设施，整体环境与大学宿舍相似。
图：香港01
据透露，该单位的业主是一位内地投资者。他在去年1月以950万港元购入该物业，并投入约100万港元进行大规模装修，将其改造成现在的“副房迷宫”。几乎还没正式放租，就遭遇了政策调整的重创。
经过一番折腾，业主可能意识到，继续在装修和管理上砸钱实在得不偿失，于是决定干脆把房子卖掉。
持货一年，他标价1500万港元出售，算下来每呎售价12584港元，这价格在当下市场里显得有点“高高在上”。
按说，如果一切正常，每间劏房月租5000港元算，一年最多能收租72万港元，租金回报率大概能到4.8%，听起来真不错。
可问题是，现在部分套房连政府规定的副房标准都达不到，放盘好几个月了，愣是没人接手。有网友直呼可惜，但也有人感慨：这种房，香港也会有人住。
尖沙咀金冠大厦
图：香港01
房产中介说，这栋大厦都60年楼龄，业主1500万港元的报价，比同区旧楼高出2到3成，确实有点“飘”了。而且，部分套房没有达到83平方呎（约8平方米），有的没窗户、有的没装独立火警探测器，要是新买家接手，肯定还得再砸一笔钱装修，麻烦得很。
更关键的是，房子被改得这么复杂，银行都不愿批按揭贷款。这么多问题堆在一起，房子放盘几个月，愣是没找到买家。这位内地投资者这次真是“搬起石头砸自己的脚”，想脱手都难。
香港劏房真的会彻底消失吗？
早在上世纪90年代初期，联合国人权委员会审视香港住屋情况时，就批评“笼屋”是“香港之耻”。奈何笼屋尚未撤除，香港住宅市场又衍生出“副房”。香港到底要到何时才能告别劏房、笼屋？
租住副房的人收入并不低
图：大公文汇
但这样的收入
仅仅能承担副房的租金
图：大公文汇
就算有《施政报告》的压力，要一下子取缔数以万计的副房，所长认为这几乎是不可能的任务。
因为完全淘汰劏房并不现实——在香港，很多人根本负担不起其他住房的高昂租金，也轮候不到过渡性房屋，甚至有些人因为上班或上学的便利性问题，只能选择住在副房里。所以，这些能提供基本居住功能的劏房，仍然有其存在的价值。
在葵涌石篱一个副房单位独居的谢女士说，她今年70多岁，其家人也在区内居住。她虽已申请过渡性房屋，然而有关的过渡性房屋选址在新界大埔，因担忧跨区生活，家人难以照顾，对是否入住仍犹豫不决。
观塘副房户张女士关注到，不符合申请公屋单位或过渡性房屋条件的副房居民，如果仍然受取缔劏房影响，特区政府会否有任何补助，“我现在居住的环境很恶劣，但我并不符合条件轮候公屋，如果到时赶我走，我该怎么办？”
图：大公文汇
更是有人直言如果政府没有办法、没有把握去安置这些劏房户，就不要让劏房消失。
其实所长认为那些未改建或符合规例的劏房单位，应予以保留。副房市场是自由市场的一部分，政府不应放任其发展，但可以通过规管其安全和环境来保障居住条件。只要消防、安全和卫生达标，市场自然会“优胜劣汰”，至于如何“告别劏房”，关键在于公屋、居屋等供应量是否充足。供应量如充足，所长敢问一句：有自己一个家，哪有人还想住在劏房？
简朴房的投资价值怎么样？
香港特首李家超先生表示，“解决副房问题”工作组已提交报告，政府决定以立法方式规定：
劏房须改建为“简朴房”：要求面积不少于约86平方呎（约8平方米）、必须设有对外窗户、配备独立厕所。
图：大公文汇
其实只是换了个名称，加上了一些标准设定。
有人会问，简朴房的投资效益到底如何？要是来香港买房，再改装成简朴房出租，这事儿靠谱吗？
所长并不建议这么做。且不说前面那些失败的教训，单是政策合规这一关，就很难通过。
首先，关于简朴房的政策有收紧趋势。简朴房的政策现在正在不断完善，未来可能面临进一步调整。政府可能会对简朴房的租金进行调控，以防止租金过高影响低收入人群的居住权益。
其次改造成本也是非常大的。政府要求简朴房必须由专业人士认证并申请登记，有效期为5年；并且在2026年底至2028年期间对违规单位进行执法，未登记或未整改的单位将面临严格处罚。这意味着投资者需要投入额外资金用于合规改造，特别是对于那些面积不足或缺乏独立设施的单位。改造成本可能包括墙体拆除、新设施安装等，这将压缩投资回报率。
图：香港商报
另外，简朴房要面对公屋的竞争。随着政府增加公营房屋供应，未来简朴房的市场需求可能会受到一定影响。2025-2030年，香港计划增加18.9万个公营房屋单位，这将部分分流简朴房的租客。
总之，往后我们或许有机会见证“副房”逐渐消失的历史。但香港政府不仅要消除安全隐患，更要重建民众的信心，让那些生活条件相对困难的人也能在香港找到安稳的栖息之所。
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所长期待着每一个你的故事，并乐意为大家答疑解惑！
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