陕西
作者：周军律师.
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大家对“买卖不破租赁”都已经耳熟能详了。其实，如果租赁在先，抵押在后，承租人也可以以合法承租权为由排除抵押权人的强制执行。
那么，如果承租公司在注销后又重新更名成立的，能排除抵押权人强制执行吗？
最高院在《丹东某某酒店管理有限公司、丹东某某股份有限公司等案外人执行异议之诉民事申请再审案》中明确：
公司注销登记的，人格消灭。同一时期又重新更名成立的，具有独立的人格，独立享有民事权利和承担民事义务。
公司重新成立后，租赁合同相当于重新签订而非从原合同签订日起算，如果在公司变更前设立抵押的，该租赁权不能对抗在先的抵押权。
最高院认为，
关于某某公司主张的其与丽某酒店为同一主体、仅属变更名称的问题，
根据已查明事实，丽某酒店经注销登记，公司人格消灭；同一时期，某某公司依法成立，具有独立的人格，独立享有民事权利和承担民事义务。虽然二者法定代表人相同、主要经营场所相同、主要经营范围相近，但二者不属于同一主体，相互独立。
故某某公司该项再审理由不能成立。
关于某某公司主张对案涉房屋享有合法真实的承租权，足以排除执行的问题，
首先，根据在案证据，某某商行对案涉房屋设立抵押权在先，某某公司与出租人签订《房屋租赁合同》在后，该租赁无法对抗在先的抵押权。
其次，某某公司法定代表人与出租人存在亲属关系，二审庭审中，戴某安亦陈述因酒店经营困难一直没有支付租金。出租人长年无偿出租案涉房屋，不符合商事交易习惯，现有证据不能证明《房屋租赁合同》合法有效且已实际履行。
故某某公司该项再审理由亦不能成立。
综上，在原承租期间，租赁物被设定抵押的，因租赁在先，可以排除抵押权人的强制执行。但如果公司注销登记后重新设立，由于租赁合同主体变更，租赁合同相当于重新签订，这时候就变成抵押在先，因此租赁权不能对抗在先的抵押权。
周军律师提醒注意，在公司注销登记后重新设立，即使二者法定代表人相同、主要经营场所相同、主要经营范围相近，但二者也不属于同一主体，相互独立，涉及到的合同等权利义务关系也随之变更，而非自然延续。相关当事人要特别注意该情形，并提前进行防范，以防权利受损。
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