◈中海深湾玖序| 深湾玖序售楼处发布：深超总唯一在售顶奢豪宅

深超总「中海深湾玖序」二期开盘卖了56套，去化36.8%

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1、「深湾玖序」于9月28日加推二期（东区）1B栋152套196-254㎡大平层和顶复，带装修单价在11.4-17.5万/㎡.

196㎡雅致2325-3156万，轻奢 2331-3162万

254㎡雅致2868-4439万，轻奢2876-4446万

431㎡顶复 8616万*雅致装修：196-252㎡+9500元/㎡，328㎡+10500元/㎡

*轻奢装修：196-252㎡+9800元/㎡，328㎡+11800元/㎡

官方消息指现场销售56套，去化面积约14100㎡，去化约36.8%，销售金额约18.2亿，现场有抽华为三折活动。

截止发稿之时，二期签认购书54套，仍有98套期房待售。此前开盘的一期备案188套，签认购书69套，仍有期房待售36套。目前「深湾玖序」仍有1A栋328㎡大平层待售，约70套。

目前所有户型均有楼层可选，Sir整理了一下最新的销控，

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2、「深湾玖序」总户数共1015套，其中商品房515套，1C栋的自持租赁住房为500套，目前官宣打造成「洲际行政公寓」。

「深湾玖序」于6月28日首推一期（西区）293套约196-252-328㎡精装大平层，当时验资1000万冻资500万。「深湾玖序」于9月28日加推二期（东区）152套约196-254㎡精装大平层，冻资100万。

3、Sir对所有户型都做了详细的选房攻略和景观分析，找我们看房免费获取，还有 返利 + 家电大礼包。项目简介

「深湾玖序」总户数共1015套，其中商品房515套，1C栋的自持租赁住房为500套，官宣打造成「洲际行政公寓」。

整个小区的车位共有地下1209个+地面261个。传闻商品房业主停地下1209个，每一户保证办两张月卡，自持租赁住户停地面那261个。

二期（东区）约222套住宅，为下图红框位置的1A栋和1B栋，目前1B栋已开盘销售。

- 轻奢风实拍：

「深湾玖序」于6月28日首推西区293套约196-252-328㎡精装大平层，毛坯限价13.3万/㎡，此次需捆绑装修价格，预计2027年9月30日前精装交付。

196m²带装修2162万起

252m²带装修2794万起

328m²带装修3839万起

雅致装修：196-252㎡+9500元/㎡，328㎡+10500元/㎡

轻奢装修：196-252㎡+9800元/㎡，328㎡+11800元/㎡

部分装修用材：芬迪白石材/白金沙石材背景，Poliform柜，五金用当代，全套嘉格纳系列厨电（烟机灶具、洗碗机、蒸箱、烤箱、中厨双门冰箱、西厨单门冰箱、红酒柜、电磁炉、升降烟机）。

地段位置

「深湾玖序」是商改住调规地块，起拍价为108亿，现在来看低于后海总部商改住T107-0107地块的起拍价120亿。

项目具体位于南山区深圳湾超级总部基地范围，在「中信红树湾南区」东侧、「OPPO」北侧，周边有蛇口线（2号线）红树湾站及梅林线（9号线）与机场线（11号线）红树湾南站。

深超总板块仍处于发展阶段，目前配套尚未完善，基本的商业配套有「睿印」，公立学校也一般。这个位置主要占有的是板块价值、深圳湾公园的临近自然资源和圈层资源。

「深湾玖序」大部分房源景观资源不太行，能有好景观的只能是越过「中信红树湾」的少数户型和北向户型。从销控来看，有景观的房源几乎售罄。

剩余的房源大多会有小区内部楼栋对视，或者是跟周边的OPPO、神州数码、C塔等超高层建筑物对视。

CHAPTER2

小区产品

小区详情

产品方面，由于项目突破了7090限制，可以发挥起来做纯大户型小区。商品房信息：

约196㎡3+1房三卫四梯三户 / 部分四梯两户

约252㎡4+1房三卫四梯三户 / 部分四梯两户（专梯入户）

约328㎡4+2房五卫三梯两户（专梯入户）

另有特色单位在400-600㎡之间「深湾玖序」起步户型为建面约196㎡，还有更大的约252㎡和约328㎡.

户型设计的结构和“前三”有点像，不过比例不同，Sir认为除了196㎡户型其余的户型设计会稍优于“前三”。

- 约196㎡3+1房三卫

196㎡做3+1房属实差点意思，没有正式的四个房间。家门口的电梯间不算完全的独立空间隔断，与合用前室联通，算不上真正专梯入户。由于没有大阳台和飘窗赠送加持，若不算电梯间该户型使用率不算高。

约252㎡4+1房三卫

该户型Sir认为设计得蛮不错，就主卧房间的尺度感不是很足，较“前三”的250㎡弱，其他方面都来看开间面更大，过道浪费更少，餐厨动区可以更好结合起来，而且能做到4+1房的功能分布的确是不错。

看样板间的感觉客厅比想象中偏小一些，可能是因为软装问题，没有把尺度感拉开。

-约328㎡4+2房五卫

「深湾玖序」最强户型，专梯专户配置拉满，室内全套间带保姆间，中西厨餐客厅一体的动区，使用功能上几乎是没有缺点的设计。

主朝向是正东或正西，不过由于没有阳台且多面采光，整体来说日照也没有大问题。

至于特色单位顶层复式数量很少，没有详细的户型资料，也售出了3套：

另外自持租赁房户型也设计得比较豪，更像是现代公寓的格局，预计会做高端总裁公寓。

价值分析

优劣分析

「深湾玖序」优势

地段：深圳最高概念板块深超总内唯一新盘

产品：破7090的纯大户型商品房

圈层：高总价筛选了人群圈层

品质：用材用料不错，内装选用高端品牌

物业：包含接机、代驾、洗车、接娃等无偿高端礼遇

「深湾玖序」不足

户型：建筑要求没有凸阳台和凸窗

租赁：小区内有500户自持租赁房，用于打造总裁公寓

氛围：位于商业区，缺少居住氛围和配套

周期：深超总发展周期较长，也存在商改住调规风险

景观：仅少数户型有景观，其余均被遮挡

超总历史

深超总位处于90年代华侨城南部填海区，总共占地1.174平方公里，gov在2001年的时候曾高调征集区域名，红树湾这个名称得名最高，也因此得名红树湾，地铁站也用这个地名。

后来因为「中信红树湾」抢了这个名号后就很少宣传这里为红树湾了，片区定位很高：“深圳未来的城市名片”。用地面积有117公顷，从2001年开始规划，最早期的规划是海旁高端生活社区。

也因此2001年底，搞了三块住宅地出来，15家企业去争，但基本不敌当时的宝安巨头泰华一口气撸了两块。后因泰华老板不幸离世，地块让给了中信，也就出了今天我们看到的「中信红树湾」南北区。

还有一块就是百仕达以7.8亿元天价撸下来的「红树西岸」，开盘价2.5万/㎡，那时隔壁的「中信红树湾」才开9k.

深超总多年来经过n次推翻和调整，从居住倾向改到了产业倾向，近年来才正式定案超级总部并落地。

深超总这张“未来名片”是深圳继后海、前海之后最重要的发展区域，是深圳7大总部基地之一，先天条件非常好，早期也是设限只准世界500强或中国前200企业才有资格拿地。

超级总部

目前深超总在火热发展中，gov投入了大量的金钱和心血打造，甚至不惜浪费把已建成多年的滨海大道改下沉隧道，为的是把地面绿化环境和造型层次做得更高端。

最新下沉隧道通车了，越搞越堵，是因为配套工程的辅路未建好，全部完工后主路辅路加起来共14车道，应该会有所改善。

深超总目前共多个项目在建，「神州数码」、「天音」、「中国电子」、「中信」、「中兴」等都在持续施工。

但其中「恒大」转让了，方案重做，算是待处理状态。「碳云」停工长达一年多，工地无人，算是烂了。万科的T208-0053宗地最近也亏近10亿被它的爸爸花22.35亿救走了，工地目前处于停工状态。

纵观深超总从高调开建到如今只有SIC真正落地，进驻的企业都是自己友，没有什么世界级的企业。现在也有不少“总部”搞商办公寓卖，后面估计也会持续增量，整体面貌还是大工地，还出了几个爆仓，算有点开局失利了。

深超总仍有部分地块未拍出，粗略估算还有8块左右，全部为商业用地，未知后续会不会有更多商改住出现。

按照目前的发展状况来说，只要上面大笔一挥，再出商业用地改住宅地并不难。大家可以看Sir此前分析的《深圳核心地段还可以出多少商改住》。

另外，深超总最近在调整酒店配比，要打造13个五星级酒店，预计可以建设成深圳超多酒店总部。

CHAPTER4

土拍回顾

土拍回顾

深圳2023年第二批居住用地招拍挂中，深超总地块在2023年在6月30日定局，由中海以最高竞赛限价125.32亿元及配建58,500㎡自持租赁房的条件拿下，其中住宅毛坯均价13.3万/㎡.

「深湾玖序」项目会分开两块建设，中间留出洲湾一街作为市政道路分开西侧地块（一期）和东侧地块（二期）。

项目整体限高200米，其中西侧地块限高150米内，东侧地块限高200米内，具体单栋建筑高度按梯度递进。

按照这个限高粗略估计，想要向西南侧看深圳湾最靓的海景需要越过「中信红树湾南区」大约32楼的高度，可看景观的房源数量并不多。

很多人会好奇的「深湾玖序」有设计限制，对外立面有公建化要求。最终住宅的风格要和周边商业写字楼协调，不设置凸窗或凸阳台，因此这次的住宅使用率都不会太高。

另外根据法定图则和要求，西侧地块要求配建一所3300㎡的9班制幼儿园。而东侧地块需要配建托儿所300㎡、社康1400㎡、文体活动室1000㎡和老人照料中心1500㎡。

从目前的数据上看，作为豪宅配置的「深湾玖序」景观视野、配建占比、容积率密度等各方面数据都不算出众，但它依然算是具有极强的地段优势和纯大户型住宅特性。售楼处电话：400-889-3221【预约☎】

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