迭代与变革，三四线楼市新的机会点在哪里？

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回顾2024，我国楼市呈现明显的调整态势，在楼市遇冷的同时，国家积极出台相关政策，例如5.17国务院政策例行吹风会、9.26中央政治局会议都对楼市的健康发展做了针对性的政策部署。

在“止跌回稳”的基本盘下，伴随着政策的逐步落位和深入，楼市的活跃性和持续态势如何，是中指研究院持续关注的焦点之一。

国家政策持续发力

各级城市逐渐修复

■ 各梯队城市成交态势 持续修复

9.26中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，释放最强稳地产信号，随后“四个取消、四个降低、两个增加”等一系列支持政策落地，市场信心得到了肉眼可见的提升，四季度100城新房销售面积同比增长约16%，市场出现阶段性“回稳”。

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从不同梯队城市来看，据统计，四季度各线城市销售面积同比增幅均超10%，其中，一线城市市场修复较快。

一线城市2024年销售面积同比下降约10%，但在降首付、降利率、放松限购、取消普宅标准、税费优惠等利好政策刺激下，四季度一线城市新房销售面积同比增长达到了40%，深圳、广州由于政策力度较大，四季度新房销售面积同比分别增长142%、72%。

二线代表城市2024年销售面积同比下降约20%。在9.26楼市一揽子利好政策带动下，四季度二线城市销售面积同比增长15%，其中厦门、武汉等城市，在房票集中入市、供应放量及集中备案等多利好加持下，四季度销售面积同比增幅超60%。

三四线代表城市2024年销售面积同比下降约22%，新建商品住宅单城市月均成交约13万㎡。9.26新政后，在“以价换量”及核心城市修复带动影响下，部分三四线代表城市，销售面积有所改善，同比增幅超10%。

■ 三四线城市相对疲软 挑战依旧

从50个代表城市商品住宅月度批准上市面积走势来看，2024年四季度处于明显的上升趋势，虽销售面积有所回暖，但相对库存和出清周期依然处于高位。

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不仅如此，受供应端影响，2024年四季度全国的土地成交面积、土地出让金较2023年同期都有明显的下降，三四线城市在楼面均价上虽有小幅收紧，但溢价能力却呈现出明显的下滑态势。

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而且，由于缺乏经济、产业的强力支撑，以及人口的不断流失，三四线城市的销售形势愈发严峻。重压之下，各大房企都在思考如何突围和转型。

低迷之中逆流而上

止跌回稳各出大招

三四线城市的止跌回暖之路，要比一二线城市更加艰难。但同样的，三四线城市也是楼市调整的前沿阵地，在重重困境中，依然有项目逆势而上，并有所斩获。

■ 独立于行情 楼市黑马“杀出”

成都，是四川强省会战略的成功案例，也是体现中国楼市韧性的代表城市，在2024年第四季度强势复苏，仅12月新建商品住房销售面积就高达166万㎡，全年住宅成交量持续保持全国第一。

很多人不知道的是，在四川如绵阳、达州等三四线城市中，也有一些“黑马”项目，在低迷的大环境下，上演了惊艳表现。

从四季度市场表现来看，四川地级市销售面积超过3万㎡的项目，如邦泰·臻境、滨江·郦城、华西·央境等。邦泰集团和润达丰滨江作为四川的品牌房企，保持了四川房企销售优势。华西集团作为四川的国有企业，也是建筑行业的龙头企业，华西·央境首次开盘即进入到四川地级市销量前列。

生活迭变新时代

楼市突围新出路

从观测的数据排行中，2024年中国房地产行业经历了前所未有的变革与挑战，市场环境严峻，产品竞争加剧，行业整体步入深度调整期。在此背景下，国央企在房地产行业中的拿地金额占比接近六成，这一数据不仅彰显了国央企在复杂市场环境下的稳健实力，也映射出其深化改革所取得的显著成效。

我们从宏观视角出发，对国央企在房地产行业中的深化改革进行了跟踪与研究，也与研究样本中的典型企业之一，四川华西集团子公司（四川十五建）进行了深度交流。

1、从产品迭代到生活迭代

近年来，产品迭代、生活迭新是楼市的主旋律。

2024年，通过对全国30个代表城市的调研显示，90-120㎡产品仍是新房市场需求主力。一线城市中深圳、上海90-120㎡新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比高达55%。迭代的思路，已经从户型面积的升级，向空间功能、生活场景升级等多元化方向发展。

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在产品内卷时代，市场与客户的需求日益多元化。四川华西集团也意识到，仅凭传统的规模扩张和户型已难以满足市场变化，由此，它们选择跳脱单纯的产品思维，带着整合思维，去实现全维度的生活迭新。秉承“以客户为中心”的理念，将客户需求作为发展的核心驱动力，通过深入市场调研，精准把握客户痛点与需求，在产品规划、设计、服务等方面不断创新，以提供更加贴合市场与客户需求的产品和服务。

2、从建筑龙头到全产业链融合

对国企而言，创新、改革，或许也是一份坚守。

修炼内功，才能提振外力。面对严峻的市场环境和激烈的市场竞争，四川华西集团凭借深厚的底蕴和稳健的经营策略，展现出强大的抗风险能力。为了进一步提升市场竞争力，积极搭建专业开发平台，通过资源整合与优化配置，积极开拓了如配资型拿地、EPC及代建等创新业务模式，实现了企业在深化改革中的稳步发展。

通过这些变革和创新模式，全产业链深度融合，使其在楼市中掌握更大的主动性和抗风险性，并持续为楼市发展注入新的动力。

3、从房企携手到政企深度合作

在房地产开发中两家乃至三家房企之间携手开发，或携手政府开拓城市新区建设已是常态。但四川华西集团却选择与政府深度绑定，2023年11月，与达州政府签订城市有机更新战略合作协议，政企合力打造城市有机更新样板。这需要的不仅是对国家政策的解读，对城市发展战略的洞察，更是高效高质的执行力和系统化的资源整合力。

四川华西集团城市有机更新项目——华西·央境效果鸟瞰图

在以人为本、有机更新的理念下，更新项目实现了从基础设施、公共服务设施，再到园林体系、架空层体系的完善和创新，让居住更完整地融入城市生态。

4、紧跟国家战略 升维打造“好房子”

2024年，我国城市更新行动进入了一个新的发展阶段。作为达州首个城市有机更新项目，华西·央境也是响应国家政策指引，扮演了从0到1的角色，不仅开启了一种全维度迭新的城市生活场景，也成为激发区域活力的新引擎。

华西·央境率先提出“达州新质生活”的理念，打破了传统住宅的场景架构，通过“新城市界面、新烟火场景、新生态场景、新居住场景、新社交场景”五大维度来实现生活质量和容量的融合和升维。

新质生活与“好房子”理念在这里一脉相合。华西·央境不仅关注住房产品的品质提升与功能优化，还致力于构建更加宜居的社区环境，在好房子的打造上取得了显著成效，为行业树立了新的标杆。

华西·央境项目效果图

华西·央境等项目的逆势热销表明，当下的楼市困局，或许不仅可以用产品模式，还可以通过企业的开发运营模式去打破。

风雪载途，总有人负重前行！以四川华西集团为代表的企业，勇于破旧立新，在时代的洪流中激荡改革的澎湃伟力，让我们不禁对楼市、对美好生活又有了新的期待！

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