易商仓储物流REIT上市日：涨幅与高开

观点网 易商REIT，上市首日获得不错涨幅。

1月24日，易方达华威农贸市场REIT和和中航易商仓储物流REIT同日于交易所上市，两只基金均录得不错涨幅。其中，易方达华威农贸市场REIT开盘以30%涨幅封死涨停板，中航易商仓储物流REIT开盘也涨逾10%。

产城园区评论获悉，中航易商仓储物流REIT此次发售总份额8亿份，发行价格为2.628元/份，募资总额超过21亿元，吸引12家战略投资者等参与认购，其中ESR集团（易商）持有份额占份额总数的比例为41%。

此前在发行过程中，易商REIT并非太顺利，基金管理人确定的询价区间为2.628元/份-3.200元/份，这一区间的下限为拟募集价格的86.2%，上限为拟募集价格的105%。最终根据询价报价情况，基金管理人确定基金份额发售价格为2.628元/份。

在认购投资者当中，战略配售发售总量为74.01%；网下发售总量为18.19%；公众发售总量为7.80%。从发行倍数上看，网下以及公众的认购倍数为1倍出头，网下投资者配售比例约为92%，公众投资者配售比例约为95%。

这在一定程度上显示了投资者对于目前仓储市场的担忧。从发行上看，市场起初对于易商REIT上市的预期谨慎。

上市首日，该基金却表现不俗，中航易商仓储物流REIT上市当日盘中价格最高涨幅至3.150元/份，最终收盘价格为3.030元/份，全天涨幅15.30%，成交额为3026.08万元。

易商REIT的基础设施资产由富莱德昆山物流园一期、二期、三期3个仓储物流园组成，位于花桥经济开发区，在过去五年平均出租率超过90%。项目总占地面积合计约41万平方米，建筑面积合计约43万平方米，可租赁面积约38万平方米，为现代仓储物流设施高标仓。

在资产估值方面，最新标的资产估值24.35亿元，而在首次申报时资产估值为28.7亿元，估值下调约15%。加上折价发行的14%，足以体现发行人的上市诚意。

该REIT项目2024年和2025年的年化分派率预测值分别为5.23%和5.4%，全周期IRR约为7.3%。根据预测，基础设施项目未来十年租金复合增长率为2.97%，全周期复合增长率为2.82%，而项目2018年-2022年项目租金增长率为3.8%-4.3%。

租户方面，基础设施项目在执行租约共涉及租户15家，富莱德昆山物流园项目租户所属的前四大行业分别为物流、电商、品牌服装、汽车业，四大行业租赁面积占项目已出租面积 99.49%，前四大租户租赁面积占项目已出租面积72.02%。

出租率预测方面，基于区域内宏观经济发展和产业配套、区域内仓储物流项目稀缺的新增供给以及区域市场出租率水平等因素综合审慎考虑，项目出租率将在未来稳步增长，预测用6年时间将整体出租率逐步提升至95%。

值得关注的是，根据原始权益人易商集团出具的《关于目标运营净收入（NOI）补足的承诺及声明函》的约定，承诺保障项目2024、2025、2026年三年的NOI。若实际经营与评估预测目标NOI出现差额，则易商集团以自持份额分红金额为限进行补足。

ESR方面表示，中航易商仓储物流REIT的上市交易将进一步巩固ESR集团在物流地产、数据中心、基础设施和可再生能源等新经济驱动领域的领导地位，同时拓宽集团加快资本循环的渠道。

据了解，作为易商REIT发起人，ESR集团在中国40个经济发达城市进行投资和管理合计176个园区，其中纳入资产负债表项目40个，各基金平台上项目136个，项目运营管理面积合计接近1500万平米，近70%稳定物业资产位于长江三角地区及大湾区的主要经济中心。

为推动公司未来管理费及开发利润，易商集团储备建筑面积超过2450万平方米，包括约700万平方米的大规模土地储备作为未来开发使用。

值得关注的是，此前ESR对外披露私有化事项，喜达屋资本集团、SixthStreet和SSWPartners牵头的财团联合ESRGroupLimited宣布财团提案，拟通过协议安排将ESR私有化。

该提案对ESR的股权估值为552亿港元（71亿美元），也将是自2021年以来香港联交所最大的私有化项目。

根据公告，要约方发起私有化的目的，是为可长期充分实现ESR的平台价值。要约方认为，ESR必须成功转型为轻资产平台，重新专注于新经济领域，简化目前的投资组合并分拆非核心资产及优化其资产负债表。该战略举措可能会造成巨大的短期盈利波动，要约人认为战略转型最好在私有环境下进行，以避免公开市场的短期压力及上市规则的限制。

推动公募REITs上市，也是转型的战略考量之一。

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