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这一次,属于无房者的狂欢真的来了?

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  没想到,2025开年,广大业主们没有等来房价上涨,却先等来了房租跟着一起下跌的开局。

  中指数据显示,2024年,全国重点50城住宅平均租金累计下跌了3.25%,跌幅较2023年还扩大了2.95%;

  

  房价下跌,租金也跟着下跌,所以,无房者的狂欢来了?

  我想说天真了。

  很多人可能没仔细想过一件事情:租金和房价,最多只能跌一个。

  因为如果两个都一起跌,那就会跟我们现在一样,日子有点难过。

  而这也是为什么我们要从去年开始提出大量建设保障房,就是要从卖地渐渐转向卖租时代。

  要知道,过去卖地,房价哐哐涨,那未来卖租呢?

  别忘了,租房才是真正的刚需,要让房租上涨这事甚至更简单。

  而且这里面还有另外一个问题,就是现在房价下跌之后,很多人都开始关注起租售比了。

  比如前段时间卖爆的老破小,不就有很多人在用脚投票这些在当下租售比更高的房子。

  但我也不得不提醒各位:当下租售比更高的房子,反而更不该成为你买房投资的优选项。

  为什么?

  今天,我就针对以上问题,和大家简单聊聊房租和房价各自在未来的趋势。

  

  这两年房价下跌,很多人说,是以前房价太高了不合理,所以要价值回归。

  其实从历史经验来看,房价之所以无法一直涨,是因为它必须跟房租绑定在一起,兼顾最基本的居住属性。

  所以一段时间内,即使房子会因为具备金融属性,让房价与房租的走势偏离、甚至是大幅偏离;

  但并不会无限偏离,而是会在上涨到某个高点后又跟房租一起回到同一条轨道上。

  比如说日本,20世纪80年代中期,房价就开始飞快上涨,且不断偏离房租的走势,在1991年达到顶峰后,才与房租又重回了同一轨道。

  还有美国,进入21世纪以来,房价也是加速上涨,与房租的偏离不断加大,在2006年左右达到顶峰后,与房租实现并轨。

  再看回我们,是不是也是这样?

  2016年棚改货币化加速了房价的上涨,在2021年左右达到顶峰后,现在就处于并轨的阶段。

  但问题就在于,参照日本和美国的情况,我们的并轨压力明显是要比它们更大的,而这是因为我们过去房价与房租的偏离幅度也要更大;

  像最能体现差距的一个指标就是租售比,我们的租售比相对于其他国家来说一直都更低。

  而并轨就两种方式,要么是房价下跌,要么是房租上涨;

  但对我们来说,房地产作为20多年来的支柱产业,又一直都是居民财富分配的工具,放任其持续下跌、硬着陆的代价只会更大;

  所以早在2023年,也就是房价下跌的第2年,大家长就有意识地在布局另一条路子,也就是房地产发展的新模式——“市场归市场、保障归保障”,从原来纯“卖地”的模式转向“卖地+卖租”的模式;

  为的,就是让房租上涨,又能成为地方补充财力的新武器。

  不过,让房租上涨相当于让刚需多掏钱,那肯定不是能一蹴而就的事情,所以需要一步步去慢慢推进。

  比如现在,我们就还处于第一阶段:收储存量房作保障房。

  像去年初开始的房票安置、以旧换新动作就是在做这件事情,只不过后面又发展到了大买家亲自下场收储,覆盖300个城市进行城中村改造等等。

  且这个时候进行收储,刚刚好还能抄在价格的底部;

  至于第二阶段,那便是提前收储未来的租金。

  要知道,以前房价上涨的时候,地方只要靠卖地就有收入。

  而现在这套模式跑不通了,发展卖租又不如以前卖地来钱快,那么就只能提前收储,通过金融支持租赁市场的政策,一次性去收储未来至少10-20年的租金。

  但这里面有个问题,就是得保证这些地方的保障房在未来能够盈利,或者说这些城市在未来还能够吸引人口流入,才会去搞收储这件事情。

  以上,都实现了之后,要在最后阶段实现房租上涨也就顺理成章了。

  毕竟刚刚也说了,租房才是真正的刚需,不买房就得租房,这是亘古不变的需求守恒定律。

  只是,我们当前还没有到达“抬高租金”的那个阶段,所以才会有人觉得说,现在房价下跌,租房在未来会比买房更划算。

  可实际上,租金被抬高了之后,你就会发现,未来的商品房,仍然会是比你选择去租房、去住保障房更香的存在。

  这里面,不仅仅是因为未来租售比被人为拉高后,你选择租房或持有保障房的成本会大大增加;

  更因为,未来的商品房价,也会为了跟上涨的租金实现并轨,很难再跌。

  况且,市场归市场、保障归保障后,实际上也意味着城市与城市之间的差距会越加凸显出来。

  啥意思呢?

  其实就是房价会在这个过程中去加速分化。

  比如有部分城市区域,新商品房现在就都在往“贵”上面去布局,呈现出:

  高品质、地价高、供应少;

  但同时,又在不断地去收储存量的商品房作保障房,为留人做努力。

  本质上,都是为了扭转供需。

  一方面,吸引有钱人来买好房子;

  一方面,吸引年轻人来租保障房。

  而只要年轻人源源不断地愿意来,最后在城市里赚到钱以后,也一定会选择在这个城市买房,并继续支撑这座城市的房价。

  这也是为什么我一直跟大家强调一个观点,就是未来我们的产业风口在AI、在高科技,那么如果你转行不了到这些行业里,你可以直接去这类产业扎堆聚集的城市。

  因为这意味着将会有更多资金去流入到这些城市,而钱在哪人就在哪,人在哪房子的需求就在哪,需求多了房价止跌回稳的速度自然也就更快。

  所以当下,就是各位可以对所在城市、片区甚至住的房子价值做筛选和评估的机会。

  比如你现在手上就有资产的话,你要去关注的,就是你的商品房是不是也落在了跟保障房一样的片区、又或者跟保障房一样很难再具备增值的属性。

  如果是,那就要抓紧做好置换了。

  像我刚刚说的,我们现在正处于收储存量房去库存的一个阶段,那么你就可以重点把现在在大力收储的城市给关注起来。

  那么,这些城市里边,有哪些城市的价值是值得我们关注的?有哪些板块和楼盘又是可能会在接下来先一步迎来回暖的、价值更靠前的底层资产?

  总之,如果你想知道自己所在的城市在不在收储的名单里,又还有没有重仓的价值?还是需要调仓?

  包括想了解未来整个城市格局的变化、以及资产配置理念的朋友,都欢迎扫码先加到我微信,我会在今晚的闭门直播,结合《国家收储城市名单》这份资料包跟各位进行详细分析,有需求的朋友也不要忘了课后回复助理老师领取资料包。

  

  租金回报率主宰的时代,的确会一步步地向我们靠近。

  但我必须提醒各位的就是:现当下还不是可以选择高租售比房子的好时候。

  为什么?

  我前面已经说了,虽然我们是要让房租上涨,但当下显然还没到达抬高租金的阶段。

  也就是说,当下租售比看起来更高的房子,比如说老破小,并非是在租金和房价的并轨中去取得平衡,而是房价本来在之前也不高罢了。

  要知道,什么样的房子在过去才需要看租金回报率?

  是商铺、写字楼、公寓这类资产。

  因为你买这类资产就是为了租出去的,所以你在买的时候才会去算这个账;

  你比如说过去一个公寓告诉你只有1%、2%的回报率,你会买吗?

  但是如果是一个住宅,过去回报率只有1%、2%,甚至是1%以下,也都会有人买;

  因为买来的初衷就不是为了租出去,而是为了住、或者说为了保值增值,在最后卖出去后能赚钱。

  再加上我们持有房产的成本本身就要远低于美日及更多国家,既没有房地产S也没有上维修保险的顾虑,所以过去我们房子的租售比低是完全正常的。

  你也可以理解为,只要房地产S一朝不出,就说明在未来有价值的房子租售比在当下偏低反而是正常的;

  而当下租售比高的房子,比如老破小,你反而要谨慎投资。

  进一步而言,高租售比是性价比吗?

  至少从房产增值的角度来看,过去不是,现在不是,未来才是。

  因为只有房租上涨了,房子的价值才能真正由租金去决定。

  问题就在于,你能否在当下提前布局到这些在未来有机会获得高租售比的房子。

  当然,今时毕竟不同往日,在人口和房子都进入存量时代的当下,要让房租上涨这一条路可行,就不能只是看上面的动作和力度,而还要结合城市的实际价值。

  足不足以支撑房价,又足不足以在房价起来的同时,也带动房租的效益一起攀升。

  总之可以确定的是,只要起来了,那么从长周期来看,拥有住房的人的租金收益将会超过房贷;

  而到那时候,房价还是会涨,却可能不及房租的速度;

  毕竟我一开始也说了,肯定有很多人到那时候需要住房却买不起房,则供不应求的话,房租也是要上涨的。

  只是,会是哪些城市才具备这种潜力,可以列入重点关注的范围?

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