这一次，属于无房者的狂欢真的来了？

　　没想到，2025开年，广大业主们没有等来房价上涨，却先等来了房租跟着一起下跌的开局。

　　中指数据显示，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌了3.25%，跌幅较2023年还扩大了2.95%；

　　房价下跌，租金也跟着下跌，所以，无房者的狂欢来了？

　　我想说天真了。

　　很多人可能没仔细想过一件事情：租金和房价，最多只能跌一个。

　　因为如果两个都一起跌，那就会跟我们现在一样，日子有点难过。

　　而这也是为什么我们要从去年开始提出大量建设保障房，就是要从卖地渐渐转向卖租时代。

　　要知道，过去卖地，房价哐哐涨，那未来卖租呢？

　　别忘了，租房才是真正的刚需，要让房租上涨这事甚至更简单。

　　而且这里面还有另外一个问题，就是现在房价下跌之后，很多人都开始关注起租售比了。

　　比如前段时间卖爆的老破小，不就有很多人在用脚投票这些在当下租售比更高的房子。

　　但我也不得不提醒各位：当下租售比更高的房子，反而更不该成为你买房投资的优选项。

　　为什么？

　　今天，我就针对以上问题，和大家简单聊聊房租和房价各自在未来的趋势。

　　这两年房价下跌，很多人说，是以前房价太高了不合理，所以要价值回归。

　　其实从历史经验来看，房价之所以无法一直涨，是因为它必须跟房租绑定在一起，兼顾最基本的居住属性。

　　所以一段时间内，即使房子会因为具备金融属性，让房价与房租的走势偏离、甚至是大幅偏离；

　　但并不会无限偏离，而是会在上涨到某个高点后又跟房租一起回到同一条轨道上。

　　比如说日本，20世纪80年代中期，房价就开始飞快上涨，且不断偏离房租的走势，在1991年达到顶峰后，才与房租又重回了同一轨道。

　　还有美国，进入21世纪以来，房价也是加速上涨，与房租的偏离不断加大，在2006年左右达到顶峰后，与房租实现并轨。

　　再看回我们，是不是也是这样？

　　2016年棚改货币化加速了房价的上涨，在2021年左右达到顶峰后，现在就处于并轨的阶段。

　　但问题就在于，参照日本和美国的情况，我们的并轨压力明显是要比它们更大的，而这是因为我们过去房价与房租的偏离幅度也要更大；

　　像最能体现差距的一个指标就是租售比，我们的租售比相对于其他国家来说一直都更低。

　　而并轨就两种方式，要么是房价下跌，要么是房租上涨；

　　但对我们来说，房地产作为20多年来的支柱产业，又一直都是居民财富分配的工具，放任其持续下跌、硬着陆的代价只会更大；

　　所以早在2023年，也就是房价下跌的第2年，大家长就有意识地在布局另一条路子，也就是房地产发展的新模式——“市场归市场、保障归保障”，从原来纯“卖地”的模式转向“卖地+卖租”的模式；

　　为的，就是让房租上涨，又能成为地方补充财力的新武器。

　　不过，让房租上涨相当于让刚需多掏钱，那肯定不是能一蹴而就的事情，所以需要一步步去慢慢推进。

　　比如现在，我们就还处于第一阶段：收储存量房作保障房。

　　像去年初开始的房票安置、以旧换新动作就是在做这件事情，只不过后面又发展到了大买家亲自下场收储，覆盖300个城市进行城中村改造等等。

　　且这个时候进行收储，刚刚好还能抄在价格的底部；

　　至于第二阶段，那便是提前收储未来的租金。

　　要知道，以前房价上涨的时候，地方只要靠卖地就有收入。

　　而现在这套模式跑不通了，发展卖租又不如以前卖地来钱快，那么就只能提前收储，通过金融支持租赁市场的政策，一次性去收储未来至少10-20年的租金。

　　但这里面有个问题，就是得保证这些地方的保障房在未来能够盈利，或者说这些城市在未来还能够吸引人口流入，才会去搞收储这件事情。

　　以上，都实现了之后，要在最后阶段实现房租上涨也就顺理成章了。

　　毕竟刚刚也说了，租房才是真正的刚需，不买房就得租房，这是亘古不变的需求守恒定律。

　　只是，我们当前还没有到达“抬高租金”的那个阶段，所以才会有人觉得说，现在房价下跌，租房在未来会比买房更划算。

　　可实际上，租金被抬高了之后，你就会发现，未来的商品房，仍然会是比你选择去租房、去住保障房更香的存在。

　　这里面，不仅仅是因为未来租售比被人为拉高后，你选择租房或持有保障房的成本会大大增加；

　　更因为，未来的商品房价，也会为了跟上涨的租金实现并轨，很难再跌。

　　况且，市场归市场、保障归保障后，实际上也意味着城市与城市之间的差距会越加凸显出来。

　　啥意思呢？

　　其实就是房价会在这个过程中去加速分化。

　　比如有部分城市区域，新商品房现在就都在往“贵”上面去布局，呈现出：

　　高品质、地价高、供应少；

　　但同时，又在不断地去收储存量的商品房作保障房，为留人做努力。

　　本质上，都是为了扭转供需。

　　一方面，吸引有钱人来买好房子；

　　一方面，吸引年轻人来租保障房。

　　而只要年轻人源源不断地愿意来，最后在城市里赚到钱以后，也一定会选择在这个城市买房，并继续支撑这座城市的房价。

　　这也是为什么我一直跟大家强调一个观点，就是未来我们的产业风口在AI、在高科技，那么如果你转行不了到这些行业里，你可以直接去这类产业扎堆聚集的城市。

　　因为这意味着将会有更多资金去流入到这些城市，而钱在哪人就在哪，人在哪房子的需求就在哪，需求多了房价止跌回稳的速度自然也就更快。

　　所以当下，就是各位可以对所在城市、片区甚至住的房子价值做筛选和评估的机会。

　　比如你现在手上就有资产的话，你要去关注的，就是你的商品房是不是也落在了跟保障房一样的片区、又或者跟保障房一样很难再具备增值的属性。

　　如果是，那就要抓紧做好置换了。

　　像我刚刚说的，我们现在正处于收储存量房去库存的一个阶段，那么你就可以重点把现在在大力收储的城市给关注起来。

　　那么，这些城市里边，有哪些城市的价值是值得我们关注的？有哪些板块和楼盘又是可能会在接下来先一步迎来回暖的、价值更靠前的底层资产？

　　总之，如果你想知道自己所在的城市在不在收储的名单里，又还有没有重仓的价值？还是需要调仓？

　　包括想了解未来整个城市格局的变化、以及资产配置理念的朋友，都欢迎扫码先加到我微信，我会在今晚的闭门直播，结合《国家收储城市名单》这份资料包跟各位进行详细分析，有需求的朋友也不要忘了课后回复助理老师领取资料包。

　　租金回报率主宰的时代，的确会一步步地向我们靠近。

　　但我必须提醒各位的就是：现当下还不是可以选择高租售比房子的好时候。

　　为什么？

　　我前面已经说了，虽然我们是要让房租上涨，但当下显然还没到达抬高租金的阶段。

　　也就是说，当下租售比看起来更高的房子，比如说老破小，并非是在租金和房价的并轨中去取得平衡，而是房价本来在之前也不高罢了。

　　要知道，什么样的房子在过去才需要看租金回报率？

　　是商铺、写字楼、公寓这类资产。

　　因为你买这类资产就是为了租出去的，所以你在买的时候才会去算这个账；

　　你比如说过去一个公寓告诉你只有1%、2%的回报率，你会买吗？

　　但是如果是一个住宅，过去回报率只有1%、2%，甚至是1%以下，也都会有人买；

　　因为买来的初衷就不是为了租出去，而是为了住、或者说为了保值增值，在最后卖出去后能赚钱。

　　再加上我们持有房产的成本本身就要远低于美日及更多国家，既没有房地产S也没有上维修保险的顾虑，所以过去我们房子的租售比低是完全正常的。

　　你也可以理解为，只要房地产S一朝不出，就说明在未来有价值的房子租售比在当下偏低反而是正常的；

　　而当下租售比高的房子，比如老破小，你反而要谨慎投资。

　　进一步而言，高租售比是性价比吗？

　　至少从房产增值的角度来看，过去不是，现在不是，未来才是。

　　因为只有房租上涨了，房子的价值才能真正由租金去决定。

　　问题就在于，你能否在当下提前布局到这些在未来有机会获得高租售比的房子。

　　当然，今时毕竟不同往日，在人口和房子都进入存量时代的当下，要让房租上涨这一条路可行，就不能只是看上面的动作和力度，而还要结合城市的实际价值。

　　足不足以支撑房价，又足不足以在房价起来的同时，也带动房租的效益一起攀升。

　　总之可以确定的是，只要起来了，那么从长周期来看，拥有住房的人的租金收益将会超过房贷；

　　而到那时候，房价还是会涨，却可能不及房租的速度；

　　毕竟我一开始也说了，肯定有很多人到那时候需要住房却买不起房，则供不应求的话，房租也是要上涨的。

　　只是，会是哪些城市才具备这种潜力，可以列入重点关注的范围？