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上海很多老破大,真的卖不掉了

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  当下上海楼市,哪些类型的房子不受待见?

  其中一定有老破大

  传统意义上对老破大的定义是,始建于上世纪80年代末至2000年代初的塔楼,外观粗壮,面积在大100平以上,有的甚至超过200平,名称多为“XX大厦”或“XX公寓”。

  地理位置上大多集中在中环以内,广泛分布于黄浦、静安、虹口、徐汇等浦西核心城区。

  因为数量多且和老破小在很多方面具有相似特质,所以经常被拿来和老破小对比。

  遥想当年,这些位于核心地段的老破大,也是备受追捧的明星房产,

  能拥有它们的房东,也都是实力非凡的佼佼者。

  但现在的老破大仿佛已经成为时代的遗弃者,

  正在遭受房东和买家的双重嫌弃。

  

  老破大越来越不好卖了

  拥有老破大的上海房东,是这两年楼市下行周期中最难熬的人。

  他们面临的最头疼的问题就是,很难找到买家接盘

  

  没人接盘,就只能降价甩卖。

  以至于现在很多老破大小区,已经比板块内的老破小还便宜了。

  1、北滨江荣成大厦

  地段没话说,陆家嘴北滨江,小区旁边是保利广场,下楼就是浦东大道站。

  现在171平三室的房子,单价4万9就能成交,

  而2023年的时候小区成交价还维持在7-8万的水准。

  


  2、中山公园兆丰花园

  2001年的老破大,标准的地铁小区,距2号线中山公园站200米。

  最近一次成交单价是6.4万/平,这个价格甚至还不如板块内80年代的老破小。

  

  旁边的长新小区,1984年的老破小,已有41年房龄,最新成交价还能卖到7万多。

  

  3、北外滩安康大楼

  1995年的老塔楼,1栋楼就是一个小区。

  在绿网上只有2套成交记录,18年的成交单价6.3万。

  目前小区的挂牌价7.1万,比旁边的老破小还便宜1万块。

  

  房外房研究院统计的数据表明:

  上海总价800万元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降价压力。

  但最令人破防的还不是降价,而是降价也卖不掉

  比如黄浦滨江通达大厦,整个小区在绿网上成交的都是89平的小两房,大户型连成交记录都没有。

  再有黄浦滨江东业大厦,2001年的板楼小区,目前在售的两套155平大户型一直卖不出去。

  小区上一套155平的三房大户型成交,还是2020年3月。

  我们的客户中也有一些老破大房东,自己的房子在链家挂了两年多卖不掉,委托我们来卖的。

  老破大也想不到,自己会先倒在老破小前面。

  

  不好卖的原因

  上世纪90年代,以上这种类型的老破大还是高品质的象征,

  但现在已经成为了市场分化下的“弃子”

  究其原因,还是短板太多了

  1)塔楼户型差

  这些老破大都是上个世纪的审美,户型设计落后且奇葩,有的卧室太小,有的客厅过大,有的客厅没窗户,采光也成谜。

  2)梯户比不合理

  4梯8户算顶配,大部分都是2梯8户,还有3梯15户的,上班坐电梯等的让人崩溃。有的老破大小区甚至没电梯,那么大的房子拖家带口去住,家里老人爬楼梯都困难。

  3)没有物业概念

  老破大小区一般都是独栋楼,封闭管理不存在,小区保安形同虚设。没有停车位,没有绿化,只有源源不断的租户跟你抢电梯。

  4)人员复杂

  很多市区老破大是商业、办公、住宅混合,有人直接在小区里开公司,人群来来往往,素质参差不齐,安全也没有保障。

  5)流通性差

  好的房子应该是更容易找到买家的,有流通性才能体现实际价值。

  但你打开绿网去看老破大的成交,会发现很多老破大小区一年也就1、2套成交,甚至有的大户型见不到成交,成交不活跃这就代表着老破大根本找不到买家。

  还有其他的如外立面粗糙、内部装修陈旧、短期内无法拆迁,投资回报率低等各种问题。

  

  老破大还能买吗

  在房地产潮水逐渐褪去的当下:

  大家买房都在考虑流通性,关注资产保值性

  所以老破大已经成为被市场边缘化的产品

  买老破小的还能有个拆迁预期,而老破大有什么能支撑买家为其买单呢?

  估计现在还会买老破大的就是那些有地段情怀的老上海人。

  但是只靠这点情怀,根本支撑不起老破大的市场。

  虽然现在很多内环内的老破大小区,单价比外环外都低,

  但面积大,总价肯定不会低,交易的摩擦成本也高。

  契税、中介费,有的还要交豪宅税。这些加起来要大几十万。

  而同地段的一套老破小两三百万就能买,交易成本也低得多。

  对于低总价的刚需群体,他们更愿意轻松上车老破小。

  据房外房研究院数据统计,2024年上海500万以下二手房成交占比高达75.7%

  

  而对于有实力买老破大的群体来说,他们可以有更多更好的选择。

  如果有1000万的预算,可以买新房或者中环附近次新的小三房,不仅房子新,小区环境好,实用性也更高。

  如果有1500万的预算,可以买一些带学区的次新房。

  预算更高的人,更没有必要买老破大。

  现在的老破大面临一种刚需买不起,改善看不上的尴尬困境。

  

  小结

  上海老破大是房地产市场转型过程中的阶段性产物,正在逐渐被市场抛弃。

  房子大涨、普涨的时代已经过去,未来上海楼市的分化会越来越严重。

  人们对居住品质的要求越来越高,老破大的生存空间会越来越窄。

  如果你想买房投资,千万别碰老破大;

  如果是自住,尽量挑选户型方正、采光好、地段好的房子,要有下家思维;

  千万不要买新房和新地块周围的老破大,不然以后会被踩踏的更惨。

  如果你是正在卖房的老破大房东,务必珍惜每一个愿意出价的买家。

  

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