陕西
南京滨江的金基&绿城G51
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这个盘，就是位于南京鼓楼滨江的金基&绿城G51项目。不只是南京的朋友们在关注，杭州的朋友同样也在关注。而在关心这个盘的人，其实都有一个共同的想法：那就是看看南京和杭州最顶级的两家开发商联手，到底能打造出什么惊世骇俗的产品。
前两天，我曾经写过一篇文章，曝光G51地块的户型，详见《意外！1.05容积率，没做大户型…》。该项目主力面积段只有两种，分别为124㎡和143㎡，此外还有部分顶跃户型，面积约176、198㎡。而就在今天，G51地块的规划设计方案也已经出来了，思前想后很久，还是决定开一篇文章，给大家说说。
先来看整体规划图：
①G51地块打造的是纯粹的低密洋房住区。从规划图上看共包含16栋住宅楼，均为4-7层的洋房产品。我了解到该项目的总套数，只有大概280套，比地块西侧已经交付的金基皓月府要少。要知道金基皓樾府2022年开盘时，楼层比G51项目要高（有10-11层产品），套数比G51项目多（330户左右），价格卖到5万/㎡左右，还能快速清盘。此后区域内再也没有纯低密住区出现。由此判断G51项目在整个鼓楼区，都具有一定的稀缺性。
②G51项目最让人感到意外的是：1.05的容积率不仅没有做超大户型，同时从产品设计方案上看也没有做露台！是的，你没有看错，1.05的容积率没有大户型也没有露台。在其他板块，普通的开发商要是拿到1.05的容积率，早就急不可耐的去搞第四代住宅了，大露台大飘窗全都安排上，甚至激进一点的开发商还可能搞搞小合院等更具前沿性的产品。但绿城和金基的组合，两个最以品质感著称的房企组合，在鼓楼滨江的这块地，却只做了中等面积的洋房。
实际上，不做超大户型我们可以理解。按照5万来计算，如果做200㎡左右的超大户型，总价就直奔千万而去。而千万级购买力的客群，看房区域覆盖全城，会重点比较河西，也会给项目本身带来更大的去化压力。虽然以绿城和金基的品牌溢价能力和产品打造能力，超大户型去化问题也不会太大，但依靠更高的品质，控制合适的总价段，吸引地缘改善客保证流速是更稳妥的选择。
然而，不做露台可能会让一些人不理解，毕竟有些人看来第四代住宅毕竟是更新鲜的概念。但是我觉得，这个项目不做露台可能和地块本身的属性有关。大家可以从平面图看一下，地块本身较为狭长，中间地段的房子，前后两排的排布方式，最小楼间距只有20米左右。如果再去做露台，建筑整体的宽度和长度就会增加，会影响楼与楼之间的排布，进而导致空间不足，会损失容积率的。
③那么，没有所谓的大面积的露台，是否就意味着该项目产品力差点意思呢？我觉得这两者可能不能简单的画等号。其实南京市面上有一些第四代住宅，只能称之为三代半，其所传播的核心卖点只有一条，那就是悬空的露台所带来的高赠送。而有不少非四代宅，虽然没有那么大的赠送面积，但却可以通过出彩的空间设计，比如在四房户型内打造转角飘窗主卧、双景观阳台、双套房设计等等，同样能打造出极高的得房率。同时，悬空露台带来的采光、隐私、打理等问题，实际体验如何，只有等第一批人体验之后，才能说得清。
其实从规划图上看，我们能看到两个点：首先是该项目虽然楼层不高，但仍然有两栋楼打造了架空层。一个四层的住宅，底层架空以后，只有三层楼住人，这三层的住户该是多么舒服。其次在会所位置还打造了下沉式庭院。它的公区和园林景观，应该会是项目后期的一大看点。
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