中洲控股做“大杂烩”，迎玺花园有一个重要缺点

文/乐居财经 严明会

去年6月，借着“517”楼市新政的热度，中洲迎玺花园二期开售。当时一经开放，吸引了一众目光。

进入2025年，房地产市场尚不明朗，但政策对房地产无疑仍是支持态度。中洲迎玺花园这个深圳北站“网红盘”，也在加速抢抓机遇。

近日，深圳规自局龙华管理局披露了迎玺花园三期《建设工程规划许可证》及总平面图的通告。

迎玺花园三期建设用地面积3.69万平方米，计容积率建筑面积16.53万平方米，总建筑面积21.94万平方米。

项目由8栋住宅楼和1栋幼儿园组成，设置机动车位1405个（地下1403个，地上2个）；幼儿园建筑面积9133.27平方米，另有文化活动室2000平方米。

根据平面图，住宅楼分别为3栋一到五单元，5栋一到三单元，为31层、48层的高层和超高层。

以社区大门为界线，项目明显地被分为南区和北区。

其中，3栋一到五单元在南区，一单元、二单元均为48层，一层四户设计；三、四、五单元则均是31层，三单元是一层四户设计，四、五单元为一层五户设计。

5栋一到三单元在北区，一单元48层，一层三户设计；二、三单元同样为48层，但是为一层四户设计。

作为深圳北站“网红盘”，迎玺花园三期延续了一二期的主打刚需、刚改、改善定位。改善产品或主要集中在5栋一单元，该楼栋两个户型产品有双阳台，仅有三户，面积也更大。

项目总共1272户，户型套内建筑面积小于90平方米的为1005户，占比79.01%。

从总平图看，8栋住宅楼的小区不算太大，但通过楼栋的合理排布，打造了两个较大的花园，社区正门进来还有一个观景水池。

小区花园还打造了两处廊架和一处下沉庭院，面积不大，但丰富了小区的休闲意趣。

项目还打造了屋顶绿化和不上人种植屋面。

据部分自媒体披露，项目户型预计主要为82平方米、96平方米、116平方米、143平方米产品。三期预计今年2、3月入市。

相对一、二期，项目三期户型做了升级，按新规设计，大三房和四房阳台做大了，阳台拓宽到了次卧，采光和户型通透度相对较好。

迎玺花园项目有着较为曲折跌宕的历史，其地块原是“深圳黄金台项目”地块，规划初期原本计划建设成别墅项目，批地的时间早在1992年。

地块最早由深圳市华电房地产有限公司、深圳市宝安龙华经济发展有限公司、深圳市宝东地产开发有限公司分别持股65%、25% 、10%。

2001年，华电房地产的股权比例上升至90%，但由于资金周转出现问题，这部分股份落入到中洲控股手中。此后，由于股东间的争议，项目迟迟无法正常开展。

这一拖便是整整二十余年。2022年9月，项目正式动工，对外的备案名也变更为“中洲迎玺花园”。随后几个月，宝东地产持有的10%股权，落入中洲控股名下。

中洲控股最终实现了对项目的全资控股。然而，中洲控股要独自开发这个项目，显然是有压力的。

2023年6月，中洲控股公告，为优化公司债务结构，推动公司项目开发建设，该公司及其全资子公司中洲地产与信达资本、信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”，总规模60.41亿元。

这里边，信达资本作为执行事务合伙人和普通合伙人（GP）现金出资100万元，占比0.02%；信达深圳分公司作为优先级有限合伙（LP1）现金出资42亿元，占比69.52%。

中洲控股作为劣后级有限合伙人（LP2）其他出资2000万元，占比0.33%；中洲地产作为劣后级有限合伙人（LP3）其他出资18.2亿元，占比30.13%。

由此，中洲控股“黄金台”项目（即中洲迎玺花园）得到持续推动。

目前的股权结构显示，中洲迎玺花园的开发主体深圳市黄金台项目开发有限公司，由广西信中投资合伙企业（有限合伙）持股99%，鑫盛利保股权投资有限公司持股1%。

鑫盛利保股权投资为广西信中投资的执行事务合伙人，持股后者0.0166%。而信达资本100%持股鑫盛利保股权投资。

乐居财经查阅了解，中洲迎玺花园一期于2023年12月开盘，推出共计642套面积93-136平方米的三房至四房，备案均价7.24万/平方米。

项目二期于2024年6月开盘，共推746套面积93-163平方米的3-4房，备案均价7.24万/平方米。

目前，项目的一二期已接近清盘。深圳市房地产信息平台截至2025年1月22日的数据显示，迎玺花园一期待售期房剩12套，迎玺花园二期剩余的待售期房32套。

项目一期交房时间预计为2026年6月，二期预计为2026年12月份。

中洲迎玺花园三期，在区位、交通、配套等方面有一定的优势。其处于龙华区较为成熟的地段，靠近白石龙地铁站和深圳北站地铁站，未来还有在建的27号线。

项目商业、学校、公园等公建配套丰富，且背靠深圳北站总部 城市超核红利，成长性较强。

但缺点也较为明显。其中，较多人在意的是项目的产权年限。如果按批地时间1992年算，项目的产权年限仅剩37年。

另外，迎玺花园三期靠近4号线“天铁”（架在半空中的地铁），噪音影响也是一大问题。关于这一点，设计方案也提及：

本项目涉及噪声敏感区域，周边有现状轨道线路，周边道路的交通噪声对本项目的声环境质量造成一定影响。

不过，通过在项目宗地内局部采取安装隔声窗、种植隔声绿化带等噪声污染防治措施后，噪音污染防治满足相关要求。

另有一点，虽然中洲控股已拉来信达资本，但其自身而言，也面临业绩压力。

2024年三季度，中洲控股营业收入38.62亿元，同比下降11.15%；归母净利润则录得亏损5.19亿元，同比下降388.99%。

刚过去的1月3日，中洲控股公告，拟向誉鹰物业出售旗下中洲物业100%股权，转让价款为2.27亿元。

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