万科的困局实际上是所有开发商的困局。我们都知道,所有开发商在披露财报时,会有三个数据:
一个是流动资产,包含了存货价值和应收款;
一个是非流动资产;
还有一个是负债。要判断这个开发商是否陷入困境,只要看流动资产跟负债的数据就行。
在健康的地产环境中,流动资产的总价值应该比负债高。但在不健康的环境下,情况则相反。打个比方,一个开发商有 1 万亿的流动资产,其中存货 6000 亿、应收款 3000 亿,非流动资产 1000 亿,负债也是 1 万亿,且以流动负债为主,资产跟负债大致相等。要是现在做破产结算,实际上最终可能就剩下 1000 多亿,这数据一看就是资不抵债,那就完了。
有人说,把 6000 亿的存货卖掉变现不就可以了吗?没错,可道理是一样的,在健康的环境中,6000 亿的货值或许能溢价到 8000 亿甚至更高,然而现在的环境下,6000 亿的货值可能只剩 3000 亿,而且这 3000 亿变成应收款后,还不一定能收得回来。
那如果在破产清算中不想陷入资不抵债的境地该怎么办呢?大家要知道,资产是有弹性的,负债是刚性的。一方面,时间可以慢慢解决某些问题,这就是我们常听到的“周期”一词。
另外,会计手段也能发挥作用,可以将大量有息负债,通过一些操作,比如把债务变成财报里面的少数股东权益,将资产抵押给信托公司获得融资,再通过子公司把资金借给合作方,合作方又将资金投入到这个开发商名下的项目公司。如此一来,存货价值这块资产就能无形地变现、增大。这下,其中的门道,懂了吧?
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