惠誉：2025年中国新建商品住宅市场销售总额将下降15% 至约7.3万亿元人民币

智通财经APP获悉，1月22日，评级机构惠誉举行2025年信用前景展望香港记者会，惠誉评级高级董事、中国房地产评级主管金泰伦表示，2025年中资房企的经营环境将继续承压。惠誉预测，受总成交面积和平均售价双降(分别跌10%和5%)的掣肘，2025年中国新建商品住宅市场的销售总额将下降15%，至约7.3万亿元人民币。政府推出的一系列政策组合拳在一定程度上提振了近期的房地产市场情绪，但鉴于库存高企、就业环境低迷以及购房者住房支付能力相对较低，该板块能否长期向好尚存很大的不确定性。

房地产行业仍受严重的结构性痼疾困扰，包括存量房库存高企、购房者住房支付能力下降等。尽管近期出台旨在提振短期市场情绪的政策，但是，主要城市的低租金收益率——例如其低于房贷利率，显示房价仍有进一步下行空间。尽管政府多措并举提振购房者信心，但预期2025年新建商品住宅价格仍将承压。

惠誉预期，2025年房地产市场持续疲软将继续抑制住房建设活动。鉴于房企拿地及启动新项目的意愿和能力仍然低迷，新开工房地产项目的建筑面积或将走低。对房地产项目依赖较大的建设公司可能会继续面临新订单减少、营收下降的挑战，由于房企的现金流和流动性继续承压，建设公司应收账款的回收困局或仍难破解。

中国内地和香港商业地产行业的经营环境方面，惠誉预期，惠誉授评发行人运营指标将趋弱，写字楼市场持续供过于求及零售额疲软将导致出租率和租金率承压。从香港来看，惠誉预测，到今年底，香港甲级写字楼空置率将自2024年的16%至 17%，进一步略升至18%至19%，从而导致续租租金调升率位于负低双位数百分比区间。此外，中国内地和香港零售消费趋势疲软亦推升了零售物业潜在的续租租金下调风险，以及分成租金或将下降。

惠誉授评的中资房企中近半数发行人的评级展望为负面。自 2023 年以来，惠誉发起评级下调的数量已有所减少，原因是许多受评发行人是财务灵活性较高的国有企业。然而，房地产行业持续低迷令房企的销售额、利润率和现金回款面临压力，反映出尽管政府出台了政策支持，行业整体及企业自身的销售风险未能消除。

需要跟踪的主要风险包括政府的财政和货币政策支持力度，此等支持措施可以提振购房者的信心，并刺激住房均价和销量持续复苏。若力度弱预期，可能导致房价下跌速度加快，推高住房抵押贷款逾期率和负资产宗数。此外，地缘政治对峙局势和贸易保护主义可能导致经济增长放缓，进一步打压中国购房者的情绪。

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