要么地铁要么副中心 通州置业逻辑还是那么简单粗暴

从300多天前2024年的2月份通州开始对于双限政策有所调整开始，其实通州的整体置业逻辑就有了一定变化。去年这时候我写过，通州的置业逻辑是近买小远买大。理由讲的就是，买距离市区近的主要是朝阳工作的外溢，在通州买房的需求是有购房资格的前提下因为在朝阳买不到同品质的房子，所以被外溢来了通州。反之就是看重副中心的发展，或者本身就在片区内工作所以买大房子做改善。

其实哪怕2024年9月30日通州彻底放开了双限，其实从2024年整年数据端展示出来的结果也大差不差还是这样。先看数据。

通州在刚过去的2024年能排进京楼新盘成交套数百强的有七个楼盘。先说好，十里春风项目能排进来是什么逻辑我确实不知道，所以以下文章将不会再提及这个楼盘。

按距离市区近到远：

第一梯队，万科东庐、北京城建国誉朝华，毕竟这俩项目就在物资学院地铁站旁，向西走两步就进朝阳了。

第二梯队，能建京玥兰园、璀璨公元，地铁1号线与7号线之间，有地铁通勤、有梨园这样成熟板块配套的新盘。

第三梯队，临近城市副中心办公区的金地北京壹街区、金融街武夷融御。

第一梯队卖的好的是100平米以内房源，第二梯队卖的好的是100平米出头舒适三面宽三居房源，第三梯队则是更大户型卖的更好。基本上秉承了去年初我说的逻辑。

然而，通州的购房逻辑是有概率发生变化的，前提是基于当下通州双限已经改成了单限，所谓的符合北京购房资格即可。

第一， 通州的开发企业发现，高得房率的房源更容易卖掉。所以，后续出现按使用率说套内面积的项目会变多。

第二， 政策调整之后，以璀璨公元为例，受关注度更高的房源是100平米出头的舒适型三居，而非两居。这一点变化，一方面是因为双限改单限；另一方面则是信贷政策的宽松。

第三， 大品牌强势开发商多了，区域从卷户型产品也上升到了卷园林、物业等品质。毕竟见识了更好的，谁还想买一般的？

第四， 价差在扩大。朝阳便宜点的品质新盘比如四环，卖7.8万一平米，贵的比如酒仙桥11万。通州就是5.8万元/平米左右的价格，比朝阳便宜2万。朝阳买品质两居的价格等于通州品质舒适三居价格。

也正因为这些细微的变化吧，我个人预判通州未来的新盘会在两个方面做改善，一方面是使用率，一方面是户型稍微做大更舒适且增加户型面宽尺度。

这么做的理由其实上边写的很清楚了，双限改单限、信贷宽松，多买几平米首付多不了几个钱，还款利率也低，让人更愿意追求舒适尺度的户型产品。

品质不比朝阳差，但是朝阳没有6开头的楼盘，五环外7万+五环内相对便宜的也7万+。哪怕通州做大几平米让户型更舒适，总价也没高到可以让朝阳平替的高度。

另外，现在的通州新盘使用率高已经是明牌了，梨园、宋庄等区域的新盘已经这么做了。只不过这些新盘的标准户型图还没放出来太多。记得，我前不久写过宋庄的新盘北京城建国誉颂，使用率我猜是奔着100%就去了，只不过就是看未来谁能做出尺度更大更舒适的产品。

2025年的通州新盘，将会是产品力爆发的一年。诸位，擦亮眼睛等着看户型吧。

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