网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

广州琶洲告别“缺货”局面,“擦边”豪宅去化难度加剧

0
分享至

珑璟台所面临的挑战或许才刚刚开始。

毕思懿/发自广州

“完全是押宝未来,心里总是没底。”邱明(化名)走出广州地铁地产珑璟台(以下简称珑璟台)的售楼部,环顾四周,仍旧觉得难以心动。

邱明是一位改善型购房者,看好海珠区,尤其是琶洲的未来发展。然而,预算约为1000万元的他,发现顶流项目琶洲南TOD的价格早已超出了承受范围。于是,他将目光转向距离琶洲电商总部约4公里外的珑璟台。

“产品本身确实不错,但位置与预期之间差距不小。”邱明说道,虽然项目宣传位于琶洲南,但实际上却位于龙潭,周边商业和教育配套仍显不足,无法满足他对改善居住的期望。



珑璟台实景图。毕思懿/摄

产品错配导致去化乏力

据了解,珑璟台位于地铁18号线和11号线交会的龙潭站上盖,规划4栋29~30层的住宅,产品包括120~195平方米四房,户型使用率超过100%,中高层单位可望海珠湿地公园景观。

尽管项目在设计和景观上均不乏亮点,但珑璟台的市场热度始终未能激起太大波澜。根据阳光家缘的数据,珑璟台(标准地名:碧景苑)开盘超过一年,网签121套,去化率约46%。其中,面积最大的195平方米户型,至今仅网签1套



回顾珑璟台的价格走势,项目于2023年四季度开盘时,价格为8.5万~9.5万元/平方米。2023年12月,琶洲西区AH040331地块经过85轮激烈竞拍后,楼面地价高达75670元/平方米,成为广州“新地王”。珑璟台原本具备“面包比面粉便宜”的优势,但随着市场持续下行,珑璟台不得不进行价格调整。以142平方米产品为例,2024年3月,低层特价单位约1200万元,而如今同类户型特价仅1000~1100万元。

那么,为什么原本被视为琶洲南TOD“姐妹篇”的珑璟台未能迎来预期的市场高光时刻?

业内人士分析,首先是受到市场环境的影响。伴随着千万级豪宅产品数量的增加,购买力却未能同步增长,导致降价压力加大,琶洲也未能幸免。

二手房的成交情况更能佐证这一点。以标杆项目保利天悦为例,贝壳APP数据显示,2024年仅成交两套单位(仅贝壳平台)。其中,12月成交一套199平方米的四房,单价13.5万元/平方米,另一套为3月成交的289平方米五房,单价16万元/平方米。而2023年则成交了10套,大部分成交价集中在17万~18万元/平方米。此外,主打改善的雅郡花园,2024年的成交价也从此前的普遍“7”“8”字头,跌至“5”“6”字头。

“另一方面,珑璟台的问题在于产品错配。”上述业内人士表示,从位置、地块规模到周边环境来看,如果主力户型调整为120平方米左右,总价控制在800万~900万元,或许更能打动市场。但珑璟台的主力户型大多为140平方米左右,且有部分195平方米的大平层,总价难以压缩。

一位资深中介经纪人透露,珑璟台不少单位价格已跌至“7”字头。去年四季度,受政策利好的影响,去化出现了一波反弹。但很多客户将珑璟台与邻近的中海大境进行对比,普遍反映不喜欢珑璟台的位置。

“周围环境多为城中村景观,拆迁计划没有明确时间表,配套设施是否跟得上也令人担忧。另外,项目体量较小,四栋楼分成两个小地块,中间有市政道路,整体舒适度有限。”邱明表示。

琶洲一手房供应量大增

事实上,珑璟台所面临的挑战或许才刚刚开始。

2024年10月底,保利以59亿元竞得琶洲三宗地块,楼面地价约4.3万元/平方米,总建筑面积约13.8万平方米,容积率仅2.5。该项目将打造成保利“天字系”产品,预计今年3月亮相,采用南北对流板楼设计,包含20栋16~32层的住宅,总货量超过900套,产品涵盖约120、140、190平方米四房,主打高使用率。

与珑璟台相比,保利琶洲南项目在地理位置上更具优势,与琶洲会展区仅隔一条黄埔涌。广州还计划投资9.1亿元,完善琶洲南区的道路、桥梁等基础设施,其中次干道路规划横一路、会展东路紧邻琶洲南三宅地,预计将于2025年8月开工。

上述业内人士分析,珑璟台与保利琶洲南项目从产品户型上高度重合,但后者距离琶洲核心区更近,项目规模更大,未来小区环境和配套更符合改善型买家的需求。而且,户型设计必定会再度迭代,加上保利一贯实在的定价策略,预计开盘将有惊喜价,这也意味着珑璟台的去化压力进一步加剧。

更值得一提的是,2025年首批出让的地块之一——琶洲中二区AH041122地块,是琶洲眼片区的首宗住宅用地,占地面积约2.1万平方米。地块北侧规划为教育用地,且距离保利天悦非常近,拥有类似的江景资源,因此被视为今年最具潜力的地块之一。

根据规划,整个琶洲片区将分为四大区域:琶洲西区(人工智能与数字经济集聚区)、琶洲中区(智慧会展产业创新区)、琶洲东区(数字经济与总部经济创新合作区)和琶洲南区(创新融合拓展区)。琶洲眼片区则位于琶洲中区,靠近“读懂中国”国际会议永久会址,未来将建设集高端国际会议和展示中心于一体的综合型会议中心。

此外,2025年地王项目琶洲·樾|华樾即将上市,同时琶洲南TOD也在热销中。更何况,随着广州多个核心地块的相继出让,2024年成交单价超过4万元/平方米的地块数量创下四年来的新高,共有7宗,且主要集中在“珠金琶”板块。曾经“缺货”的琶洲市场,如今正迎来一轮愈加激烈的竞争

根据克而瑞数据监测,2024年广州千万级以上豪宅成交量4582套,较2023年的4957套略有回落。成交均价为82898元/平方米,同比下降5%。这一回调标志着自2020年以来,广州千万级以上豪宅成交均价的首次下行

可以预见,2025年广州千万级以上豪宅将迎来更大规模的供应,优胜劣汰的竞争将更加激烈。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
3位女干部履新,1位跨市任职

3位女干部履新,1位跨市任职

鲁中晨报
2025-02-18 07:03:03
这就是战争!权威媒体曝光:中国潜艇以1对2,被外军舰提前发现

这就是战争!权威媒体曝光:中国潜艇以1对2,被外军舰提前发现

暖心的小屋
2025-02-17 11:26:06
大伯退伍后一直未娶,却和母亲传出“流言蜚语”,那晚撞见我哭了

大伯退伍后一直未娶,却和母亲传出“流言蜚语”,那晚撞见我哭了

民间精选故事汇
2025-01-30 08:10:02
为什么是齐向东参加座谈会而不是周鸿祎?终究网红上不了台面!

为什么是齐向东参加座谈会而不是周鸿祎?终究网红上不了台面!

别人都叫我阿腈
2025-02-18 00:52:17
61岁乘客飞机上昏迷后猝死,川航该担责吗?

61岁乘客飞机上昏迷后猝死,川航该担责吗?

新民周刊
2025-02-17 19:35:33
神仙打架!南方电网2025提前批录用2062人,生源院校只有94所大学

神仙打架!南方电网2025提前批录用2062人,生源院校只有94所大学

升学规划赵宏
2025-02-14 14:19:38
苗原:本届中国U20实力在第二档,对阵一档强队有一战之力

苗原:本届中国U20实力在第二档,对阵一档强队有一战之力

直播吧
2025-02-17 22:52:09
2:2亚洲第一轰然倒下!不好意思澳大利亚,最后一轮U20国足不放水

2:2亚洲第一轰然倒下!不好意思澳大利亚,最后一轮U20国足不放水

生活新鲜市
2025-02-18 01:11:47
62岁阿汤哥曝新恋情,女友是邦女郎安娜阿玛斯,刚与总统之子分手

62岁阿汤哥曝新恋情,女友是邦女郎安娜阿玛斯,刚与总统之子分手

疯狂影视圈
2025-02-17 00:06:55
马云又一次预言成功?不出意外,2025年楼市将发生重大转变!

马云又一次预言成功?不出意外,2025年楼市将发生重大转变!

山丘楼评
2025-02-15 17:22:56
后续:警察影院查票,两女当场带走,疑似票上有字,网友众说纷纭

后续:警察影院查票,两女当场带走,疑似票上有字,网友众说纷纭

追风小狗
2025-02-17 21:45:11
特朗普对台立场骤变,删除“不支持台独”,换上另一句罕见表述

特朗普对台立场骤变,删除“不支持台独”,换上另一句罕见表述

刘庆彬
2025-02-17 16:43:43
没滤镜真可怕,杨幂婉如大妈,朱迅看着渗人,贾静雯巫婆既视感

没滤镜真可怕,杨幂婉如大妈,朱迅看着渗人,贾静雯巫婆既视感

睡什么起来嗨
2025-02-16 15:24:21
DeepSeek Inside:彻底的技术开放,成就的商业奇观

DeepSeek Inside:彻底的技术开放,成就的商业奇观

晚点LatePost
2025-02-18 00:04:00
网友们又看到了医保方面的一个新内幕

网友们又看到了医保方面的一个新内幕

清晖有墨
2025-02-15 23:15:02
联想ThinkPad X9官宣:比MacBook Air还轻 D盖可拆卸

联想ThinkPad X9官宣:比MacBook Air还轻 D盖可拆卸

快科技
2025-02-17 23:24:09
女孩被骗到缅北有多惨?最不幸的不是“双开门”,而是拥有处子身

女孩被骗到缅北有多惨?最不幸的不是“双开门”,而是拥有处子身

民间精选故事汇
2025-02-12 08:10:03
趣图:每当拉玛西亚天才诞生,曼联就会给西甲送来一位伟大的7号

趣图:每当拉玛西亚天才诞生,曼联就会给西甲送来一位伟大的7号

直播吧
2025-02-17 18:28:31
刘国梁赢了!国乒内讧17日迎来大结局,吴敬平留细节暗示被迫妥协

刘国梁赢了!国乒内讧17日迎来大结局,吴敬平留细节暗示被迫妥协

三十年莱斯特城球迷
2025-02-17 10:23:38
《六姊妹》大结局:何家欢成大老板!老公24孝,儿子帅气,最舒心

《六姊妹》大结局:何家欢成大老板!老公24孝,儿子帅气,最舒心

头号剧委会
2025-02-17 22:21:50
2025-02-18 09:04:49
中国房地产报官方号 incentive-icons
中国房地产报官方号
中国房地产报房地产产经门户
5889文章数 6502关注度
往期回顾 全部

房产要闻

政策调整、大批名校开建、学位猛增!海南“神兽”家长看完都笑了!

头条要闻

俄美今日开谈乌欧焦虑 鲁比奥:乌欧将参与"真正"和谈

头条要闻

俄美今日开谈乌欧焦虑 鲁比奥:乌欧将参与"真正"和谈

体育要闻

我的天赋不及老爸10%,但我仍为自己骄傲

娱乐要闻

知名女演员已生女?5个多月前刚官宣结婚

财经要闻

习近平:民营经济发展前景广阔大有可为

科技要闻

DeepSeek:彻底开放技术,成就商业奇观

汽车要闻

2月底上市 小米SU7 Ultra银色实车曝光

态度原创

游戏
亲子
数码
本地
公开课

《天国:拯救2》发售两周 销量超过200万套

亲子要闻

中韩萌娃闹脾气了?看老师如何引用书中内容化解

数码要闻

不止双Ultra!许斐爆料:小米高端家电全家桶月底见

本地新闻

非遗版春节|古法滚元宵,年味儿一口爆浆

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版