大消息！这个片区的房价要涨了

今天，深圳首条海底隧道——妈湾海底隧道正式通车！

这对于前海三湾，尤其是前海妈湾来说，是一项重大利好。

只要你来前海看过房，或者在这里工作生活过一段时间，你会潜移默化的接受一个价值排序：桂湾、前湾>妈湾

为什么妈湾被排在最后？

其实从规划定位来看，前海三湾各具特色，没有高地之分：

桂湾的发展目标和功能相当于福田金融中心，这里已经汇聚大量金融机构，已经展现较为成熟的现代化都市形态；

前湾的发展目标相当于南山的科技创新中心，这里不仅有前海石公园这样的精神地标，还建设了深港青年梦工厂等创新平台；

其中最具争议性的是妈湾。

按照规划，妈湾将承担“前海标志性门户区域”的重要使命。然而，现实与规划之间存在明显落差。

妈湾最大的槽点，是货柜车往来频繁带来的噪音污染和粉尘问题。虽然这一问题在桂湾和前湾区域也存在，但由于妈湾紧邻港口，受到的影响最为直接和严重。

首先是影响居住体验，比如很多人居家办公，频繁的噪音会影响工作效率和专注度。

其次是货柜车和泥头车行驶过程中产生的扬尘，加上柴油机尾气的排放，很影响空气质量。住在这里，每天擦拭阳台或窗台时总能擦出一层细密的灰尘。

在心理层面，货柜车的频繁往来也给居民带来一定的安全顾虑，面对络绎不绝的货柜车，居民在自驾、步行或骑行时都会感到不安全感。

这些问题最终会体现在房产价值上，只要货柜车的问题得不到有效解决，购房者在选择时就会有所顾虑，这种顾虑会直接反映在房产的升值潜力上。

不过现在，妈湾海底隧道通车了，整个前海三湾的货柜车问题有望得到缓解，这对片区来说是一项利好，尤其在房产价值和生活宜居度上。

让我们先了解这条隧道的基本情况：

妈湾海底隧道起点位于月亮湾大道，向北穿越前海湾，最终到达西乡大道，全长约8.05公里。

整个工程分为地下和地面两个部分：

• 地下段采用城市快速路标准，双向六车道，设计时速达到80公里；
• 地面段则按照城市主干道标准建设，同样是双向六车道，设计时速为40公里。

值得一提的是，这条隧道包含两条跨海盾构隧道，其最大开挖直径达到15.5米，创造了国内海底盾构隧道直径之最。

过去，来自蛇口港、赤湾港、妈湾港的货柜车需要经过月亮湾大道，再分流至107国道、沿江高速或南坪快速路，这种路线不仅增加了地面交通压力，还给沿线居民带来噪音污染等困扰。

而现在，货运车辆可以通过海底隧道直接“下海”，绕过妈湾区域，直接与下沉的沿江高速相连，实现了更高效的货运疏散。

而这仅仅是妈湾片区交通改善的第一步。根据《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）》（草案），前海的交通格局还将迎来更大的突破。

规划显示，深珠通道在南山区预留了四个重要接口，包括一个高铁接口、一个城际接口和两个公路接口。

上图左侧蓝色背景（珠江口）中有三条线。最上面的蓝色折线，是南山区跟宝安区的分界线。

中间粉红色的线，就是深珠通道的主线，很明显，这条通道未来将依托大铲岛来建设，可以节省一个人工岛。目前大铲岛上绝大部分地区是绿地和丘陵。

下面那个红色的线，是从月亮湾大道延长出来的，应该是提前下沉，以隧道方式穿越妈湾港码头，大概率仍然是连接到深珠通道的水下部分。

也就是说，深珠通道的公路部分，在深圳应该有两个接口：一个是通过前海核心的海湾，以水下立交的方式，连接深圳南坪高速；另外一个接口，则极有可能连接到月亮湾大道。

这意味着，当这个工程建成后，妈湾港区的货柜车将形成两个分流通道：

• 需要前往珠三角方向的货柜车通过妈湾海底隧道接入沿江高速
• 需要前往东部的货柜车则可以通过水下立交接入南坪高速

当这些工程相继建成后，目前困扰妈湾片区的货柜车流量将得到根本性改变。货运车辆将可以通过这些新的地下通道网络快速分流，彻底告别在月亮湾大道地面行驶的历史。

从城市发展角度看，这些隧道的开通大大改善了妈湾片区的人居环境，尤其对月亮湾大道附近的，如瑧湾悦、中海阳光玫瑰园、恒立心海湾等住宅有一定的价值提升。

在笔者看来，前海正不断地补“短板”，走向成熟，趋于完美。

从南山二外前海创新教育集团的挂牌成立、引入大湾区最大独栋山姆会员店、拆除南山水质净化厂进入公示阶段，再到妈湾海底隧道正式通车，以及腾讯新总部“互联网+”未来科技城内部建设情况的首次公开亮相……

一项又一项的改变，就是前海看得到的确定性。

文章的最后谈谈万科，万科这次能挺过去吗？

这场风波始于1月16日，万科总裁、首席执行官祝九胜被公安机关带走，一度引发市场恐慌。但祝九胜于次日凌晨发布的万科泊寓朋友圈，及时稳定了军心。

随后，1月20日晚，万科A发布公告称“21万科02”将于1月22日支付利息，说明企业流动性压力有缓解信号。

这一消息立即引发连锁反应：当天下午，三只万科债券因涨幅超过20%触发临停。

1月21日，市场反应更为热烈。早盘万科A股价一度涨停，带动华夏幸福、特发服务等地产股集体上涨。

此前由万科持有的深圳湾超总地块，已由深铁集团联合大沙河建投以22.35亿元接手。

近日深铁更将该地块命名为“深铁超总基地北塔”，并计划进行项目方案调整，显示出对这一优质资产的长期发展信心。

据经济观察网报道，深圳相关工作专班已经全面介入万科，公司或将面临接管改组。对于这一消息，目前官方未予证实也未予否定。如果消息属实，意味着一个更加系统性的救助方案正在酝酿之中。

万科能否渡过难关？从目前的种种迹象看，答案应该是乐观的。