广东
马上就是春节假期，越来越多人收拾东西和心情，准备回家过大年了。
这几天回去的，很多路段已出现拥堵，看到一位深圳网友说，早上从南山出发，开了6个多小时都还没有出广东，高速“爆改”停车场。
而深圳房产市场，春节前的状态是这样的：
01
从住宅成交看，截至19日，本月深圳二手房网签量3850套，日均202套；新房网签量3160套；日均166套。
1月13日-19日，也就是春节假期前的倒数第二周，深圳二手房录得量1444套，环比下滑了6.3%，之前两周的这个数字是1570套、1541套。
深圳作为经典的移民城市，剔除掉春节假期因素，加上现在是政策“空窗期”，1月前三周的实时成交热度能维持4555套，已经是很不错了。
根据贝壳找房数据显示，春节临近，深圳看房量虽在减少，但仍保持一定的积极性，过去两周看房人数分别是12981人、9293人，这些都是市场上真实的购房需求，很多都在等合适的房源入手。
近期市场成交比较活跃的楼盘，一个是蛇口招商玺家园，据统计，过去一周成交了六七套127户型，总价从1650万到1850万不等；另一个是福田深业中城，接连卖了3套，成交单价17万多到18万多。
取消限售、取消普宅与非普宅标准、降低契税后，改善性需求受益最明显，尤其是次新房的流通性得到了明显提升。
02
现在的深圳楼市，有个很有意思的现象：
成交量靠刚需群体支撑，成交价靠改善群体支撑。
2024年，从深圳二手房住宅成交情况来看，总价400万以下的房源成交占比达到了56.1%，主要分布在龙岗、宝安、龙华、罗湖这几个区域。
而市场每一次出现利好，房价出现明显反弹的，基本都是出现在深圳湾、科技园、宝中、前海等核心板块。
之所以出现这种局面，主要是因为——
对于刚需群体来说，在选择方面，不仅有商品房市场，还有保障性住房，如人才房、共有产权房、安居房等。结果就是，房子比购房者多。
对于改善群体来说，想要位置好、楼龄新、居住品质高、成长潜力大，这样的房子在深圳不是太多，而是太少。
房价的涨跌从来不取决于谁买不起，而是取决于谁买的起。好城市、好板块的房子向来都是奢侈品。
另一方面，城市化进程如果还在不断完善，交通、医疗、教育、公建配套和养老金发放，这些钱脱离了土地财政，指望房产税和企业税费肯定不足以支撑维护成本。
所以，看待房价要有独立思考能力，觉得还会跌的就卖掉，觉得还会涨的就保留核心资产或者改善型置换。
03
前段时间有个读者咨询，一千万左右总价预算，相中了一个看上去挺高端的公寓，来问我能不能买？
这么说吧，公寓不但资产属性差，而且交易成本高，更要命的是流通性差，以后不好出手，基本一买入就亏损。
最近福田某楼盘推出“买一套送一套”活动，送的房子正是公寓，如今这类资产已经彻底被钉在了耻辱柱上。
总有人不信邪，非要听开发商说，公寓拆迁的时候能按照住宅三倍的标准补偿，怎么就不是好资产？你说得对，如果现金补偿确实是住宅的三倍，但是你觉得开发商会傻到补偿你三倍现金吗？最后都是按照面积补偿，你看看身边有没有人得到过三倍现金补偿。住宅之所以能增值，除了居住属性以外，还与当地的户籍教育等资源挂钩。
新的一年，面对即将到来的适度宽松的货币政策、更加积极的财政政策，不要以两手空空为荣，手里有资产才能吃到时代红利，前提是你要确保自己拿到的是优质资产。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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