中邮保险+中东财团 上海博华广场百亿交易落地

观点网 2024年的写字楼市场在浓雾中前行，使得市场对2025年的写字楼前景感到迷茫，急需一宗重磅交易来提振信心。

1月16日，酝酿已久的重磅交易终于落地，中邮保险作为领投机构，首次与中东主权投资机构的携手合作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。

此次交易共涉及三方：收购方中邮保险；运营方红风筝（上海）房地产有限公司，其母公司为美国最大地产商之一的汉斯集团；以及前项目持有者阿联酋主权财富基金阿布扎比投资局，简称“ADIA”。

截止至目前为止，交易细节还没有披露，此前博华广场的对外出售价格超过130亿元，因此市场推测此次成交价格当在100亿元以上。

从交易结果来看，此次交易实现了三方共赢的局面。

中邮保险在北京、西安顺利落子后，成功闯入上海南京路，拥有了一栋超甲级办公物业项目；汉斯集团作为项目的开发商和运营商，将继续操盘运营博华广场，可进一步的拓展中国市场；ADIA在持有项目6年后，顺利带着增值收益的从项目中退出，但对于ADIA是将项目全部出售还是仅出售部分权益，还需要后续关注。

从“东八块”到博华广场

此次大宗交易的投资主体博华广场，位于上海市静安区南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。

该项目由美国汉斯地产开发，于 2019年9月19日开业，包含了超高层办公区和商业群房，总建筑面积约18.34万平方米，项目总投资75亿元，此次成交的便是其中的60层的办公塔楼。

资料显示，得益于南京路的商业地段优势，入驻博华广场的企业均为行业一线品牌，其中包括国泰君安、腾竞体育、巴黎世家等龙头企业。

探究博华广场的发展历史，必然绕不开上海“东八块”的往事。东八块是指位于上海市静安区东北部，由八个连绵的旧街坊组成，曾被誉为“上海最后一块黄金地”的旧城区，博华广场所处的地块便是曾经东八块之一。

起初，上海市政府将这片土地分割为八块，以免土地出让金的模式，与当时的“上海首富”周正毅签订了八块国有土地的八个出让合同。周正毅当时称“东八块”将改建为 “规模比古北新区还大的”高档住宅、商业区，投入60亿元人民币，可获得80亿元人民币的投资回报。

但之后由于周正毅涉嫌虚报注册资本罪和操纵证券交易价格罪入狱，上海静安区政府将土地收回，并对地块用途进行了重新规划，靠南部的三个街坊被规划为公共绿地，建成了如今的“静安雕塑公园”，其余部分则分别规划为商业、办公、住宅等用地。

2013年5月17日，上海规土局发布2013年第93号土地出让公告，出让静安区石门二路街道60号街坊1幅商办地块，起始总价34亿元，起始楼板价25006元/平方米。

当时参与竞拍的有两家企业，分别是美国汉斯集团和SOHO中国，不同国家的企业之间的竞争自然是看点十足，也因此这场竞拍在当时备受关注，最终由汉斯集团以37.06亿元夺得地块，并将项目命名为博华广场。

据了解，汉斯集团并非传统的上市地产企业，因此旗下地产项目的资金主要来源于基金融资，ADIA便是其金主之一。

汉斯集团1997年正式进入中国房地产市场，正式通过基金融资的方式打开了国内市场。2004年7月，由汉斯开发的位于北京朝阳区“公园大道”高档住宅小区建成开盘。该项目的启动资金便是由汉斯发起“新兴市场房地产基金”提供的。

“新兴市场房地产基金”的合作方包括摩根士丹利及美国西部信托等，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，主要投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。

据了解“新兴市场房地产基金”占“公园大道”项目开发资金的三成，可见项目启动后续还引入了其他投资者。

2019年， ADIA投资了汉斯集团开发的博华广场，由此开始对中国的不动产投资进行布局。

同年，ADIA向万科发起的住宅开发基金投入3亿美元支持房地产领域布局，后与安博（Prologis）合作推出了总额为52亿美元的中国物流支持计划。该合作新公司普洛斯中国核心物流基金（PCCLF）吸引了31亿元人民币（约4.45亿美元）的资金。2024年，ADIA海联合4家投资机构向新达盟投资约人民币600亿元，与万达商管展开合作。

险资加码商业地产

视角拉回到收购方——中邮保险，这家企业可以说是个“老新人”，其背后的母公司中国邮政集团的发展历史可以追溯到1896年——清朝光绪帝批准开办国家邮政开始。得益于母公司的深耕基层下沉的优势，中邮体系现时银行和保险的零售客户规模超过了6亿人。

尽管有着庞大的客户群体，中邮保险并没有在2009年成立之初就将不动产作为投资的主要方向，直到2023年9月才实现了不动产领域的首笔投资，即中邮保险从中粮手里收购了北京中粮置地广场。

2023 年 9 月底，中邮人寿通过产权交易获得北京昆庭资产管理有限公司 100% 股权及债权，成交价格约 42.56 亿元，其主要资产便是北京中粮置地广场，收购完成后，当年11月项目更名为北京玖安广场。翌年，在西安高新区2024年招商引资暨项目建设大会上，中邮保险投资的西安启迪中心项目，亦作为7个重点项目之一进行了现场签约。

2025年，中邮保险便将投资的步伐迈入上海，而且是最繁华的南京路商圈。

从去年的商业地产的交易情况来看，险资已经成为接盘写字楼、购物中心等商业地产项目的重要力量之一。

一方面，险资其自身的保险属性迫使其投资风格倾向于保守，另一方面，保险机构需要稳定的现金流来维持其原本业务的运营，因此险资成为过去一年商业大宗交易的主要参与者。

2024年，新华保险通过与中金资本共同设立的不动产投资基金对万达集团进行了一系列的收并购，截至目前，新华保险接盘的万达项目总数达到11个。此外还有阳光人寿、太保资本和中银三星人寿旗下基金也接手了太仓万达广场、广州萝岗万达广场、湖州万达广场、上海金山万达广场、合肥万达广场和东莞厚街万达广场。

过去一年，写字楼市场的寒冷比购物中心更加刺骨，不仅资产缩水，租金水平也大幅下滑，这也给了投资者抄底的机会。

其中具代表性的交易就包括，友邦人寿以24亿元收购凯德投资北京凯德·星贸项目95%的股权，并成立合资公司，以重构北京凯德·星贸项目资本结构。长城人寿保险股份有限公司完成北京新街高和写字楼项目收购，购置总价为10.3亿元。众安保险以总价14亿元从业主洛克菲勒家族手中购得洛克外滩源27号楼和219号楼，2栋建筑总面积约1.6万平方米，折合单价9W/平方米。

如今2025年伊始不超过1个月，便出现“百亿”大单，市场期盼在开年重磅交易落地的刺激下，2025年的商业大宗交易能够更加蓬勃。

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