2025，广州要干票大的

继续干大事！
昨天下午，广州市土地开发中心、市城规公司组织少数媒体以及多个开发商，搞了一场闭门会议。
开发商名字不便透露，但可以告诉大家的是，有港企，有国企，也有民企。
会议的重头戏，是2025年广州土拍安排，以及部分重点地块的研讨。

部分地块大致挂牌时间我拿到了

2024年12月27日，2025年出让地块曝光，32宗地。
昨天的研讨会，探讨了下部分地块的大致挂牌时间。
具体见下图表：

使用率不会无限放大
一个月前，市场传出消息：
2025年的新出让宅地，将严控阳台占比，不得超过20%！
在研讨会上，有关部门负责人表态：阳台占比最高20%，不会轻易突破。
像南方面粉厂地块这样25%的阳台占比，只是个案。
为了维护市场的稳定，阳台占比以及户型使用率，不会无限放大。

三大重点地块，各有不同

研讨会的重点，在于以下3宗地块：
天河华景新城生物药厂地块、白云衡器厂地块、荔湾芳村客运站地块
1、生物药厂地块，配建学校，容积率3.0
首先是天河区的华景新城生物药厂地块。
生物药厂这块地，已经闲置很多年了。

生物药厂地块，妥妥的华景新城核心，距离11号线华景路站约700米。
之前的规划，是教育用地，规划九年一贯制学校。
不过12月27日现身2025年第一批供地清单，大家都以为是操盘手囊中羞涩，干脆全部要改为住宅用地，拿出来补贴财政。

但研讨会上小K获悉，学校没有取消，还在！
不过学校规模和学段，还没确认，规划还没固定。但学校一定会有，有关部门表态：全力争取九年一贯制学校。
生物药厂地块距离华景小学南校区直线距离不到100米，近水楼台。

生物药厂地块俯视实拍

但是华景小学年年学位预警，学位压力相当大，也确实需要一所新学校来分担压力。
等到下半年，估计规划就能清晰起来了。
根据本次会议的信息，地块整体容积率3.0，建面约4-6万平。
也就是说，学校用地约3.1万平，住宅用地约2万平。

生物药厂地块及周边实拍

此外，生物药厂地块的车位配比，很可能会有惊喜。
这宗地块，华景新城里面已经有部分不愿意离开华景的改善客盯上了，但要等到下半年或年底。
一来，地块虽然闲置多年，但尚未清表；
二来，权属还有问题，还有纠纷需要解决。
2、白云衡器厂地块，房企对容积率和商业配比有不同意见
白云衡器厂地块，应该是最早一批挂牌的地块，可能过年回来后就挂牌。
还记得越秀云悦吧？
衡器厂地块就和越秀云悦隔着一条马路，紧挨18号线北延段京溪路站。

今天我们小伙伴赶去现场拍了一些照片。
从照片看，地块现状为旧厂房，目前还没拆。但不用担心，这种建筑拆起来会很快的。

会议上，有房企提了建议，住宅建面是否可以增加，减少商业建面？
目前的规划是2.42万平商办，对大部分开发商来说，负担太大。既卖不起价，也难卖出去。
因此，房企建议调整为常规的一层底商，控制在2000平以内，毕竟附近不缺商业。

衡器厂地块及周边实拍

也有房企认为，从现状容积率3.5还是偏高了，2.5才比较合适。
如果能下调容积率，明确学校，这个地块还真有卖爆的潜质。
当然，是否能调整，还得考虑周边的基础条件。高质量的用地规划，并周边需求，是土地工作的基本要求。
3、芳村客运站地块，或能读省实花地湾

花地湾板块的大小新盘们，你们马上就要有新的竞争对手了，抓紧时间出货吧！
芳村客运站地块，预计第二季度挂牌。

顾名思义，该地块就位于芳村客运站。
地块北侧紧挨金域曦府，西侧一路之隔就是广百广场和5号线坑口站，东侧100米到坑口小学。
有开发商建议，读省实花地湾校区。

地块距离省实花地湾校区约直线400米，这个要求不算过分。
如果能落实省实花地湾校区，那么芳村客运站地块绝逼是香饽饽。
或者，将坑口小学纳入省实花地湾管理，初中对口省实花地湾，也是一种办法。

芳村客运站地块隔壁坑口小学

从用地指标来看，芳村客运站地块面积不大，占地约2.3万平，建面约5-6万平。
体量不大，总价不高，对开发商来说风险就很小了。
小而美路线。
K姐研究过花地湾的成交面积，发现有53%的买家，都选择了70-90平的入门户型；
其次是100-120平，140平以上的改善户型。

新地块一旦亮出了70-90平左右的面积段，巧用建筑新规，通过多处花池、800mm飘窗等设计，使用率超100%。

这必然能精准狙击刚需一族。

加上荔湾本身“学铁商”资源都够够的，花地湾小户型已清得七七八八，小家碧玉的芳村客运站地块其实是不太愁卖的。

K姐觉得，如果复刻保利和颂的超高性价比路线，卖爆还真不是啥问题。

芳村客运站地块现状

话说回来，芳村客运站地块最大的不确定性，就在学校了。
土拍是房地产市场的风向标。而流拍，在不确定的市场，是很伤士气的。
这也是昨天闭门会议的目的：
了解开发商需要什么，也通过媒体把握买房者的脉搏，确保供需双方高效匹配。
放下身段，并不是一件很容易的事情。
这次的研讨会，窥见的是广州的务实，也窥见了2025年广州土拍市场的稳健。
另外，这次的研讨会，也让K姐获悉，上述重点地块，有几个开发商重点关注了~
最后，想了解2025土拍的最新消息，可以找K姐私聊~