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退退退!房东们的年前噩梦,又来了!

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明明快过年了,很多房东却笑不出来。

因为又有一大批租客,因为回家过年、换城市、换工作等等原因,要退租!

因为一旦退租,房子很可能就得空置个把月。



不过,少收一两个月租金还是小事,更可怕的事情还在后面……

01
六成租客考虑换租
平均租金持续下跌

每一年春节前,都是租赁市场的动荡期。





辛苦一年的打工人,这个时候往往归心似箭,特别是外地的务工人员,可能回家一歇就是一两个月。

这两个月租金,白给是不可能的。

退一万说,就算房东手里拿着一个月的押金,可以以“临时退租属于违约行为”来减扣,那对租客来说,也还是提前退租、少给1-2个月租金更划算。

还有刚出社会的年轻人,工作不稳定,定居城市也不确定,未来诸多变数导致租房也有更多变动。



退租或者转租,成为大概率的事情。

譬如这两个月,各大平台上就充斥着各种租客转租、房东直租的内容。

比较惨的是,发的人多,回的人少,仅有几条评论还都嫌贵。

这正是房东们的又一烦心事:租不起价。

近几年来,经济环境动荡,就业市场不景气,收入预期下跌,普通人的生活难免多少受到一些影响。

据中指研究院调查结果显示,60%的受访租客表示,在本次租约到期后计划换租。

口袋里钱少了,居住降级成为趋势。



与之对应的,是租赁市场和租金水平普遍下行。

去年12月,全国50城住宅平均租金为35.4元/平方米/月,环比下跌0.55%;全年50城住宅平均租金累计下跌3.25%,跌幅较2023年扩大2.95个百分点。



整体运行情况来看,仅春节后“返城季”和年中“毕业季”,租金有一点点的微涨,其余月份全部下跌!

看回广州市场,走势大致相同。



从价格上来看,2024年租金已经回落到2021-2022年水平,一年中主要在春节后和毕业季有上涨。

自四季度开始,租金急剧下降。

所以从年底到春节前,房东们是真的愁啊。

02
出租平均空置两个月
议价空间7%以上!

租客退租,看似是房东少收一个月的钱。

实际上,这已经是非常理想的情况了!

根据广州市房地产中介协会数据,11月监测点房源平均议价空间环比扩大0.13个百分点,至7.68%。

具体降价幅度,可以看看这些热门楼盘相隔一年的租金变化感受下。





与此同时,成交周期在50天及以上的房源成交量环比增长19.44%,全市平均去化天数扩大至61天。

广州房东找新租客签新合同,得平均空置2个月!

涨租?就更难了!

降租才是主流,房东大概率要被新租客砍一刀。

加上还得收拾上一任租客的“残局”,满足下一任租客提出的新需求,这前期收拾和维修的费用,以及后期添购和翻新的支出,全是房东在扛。

扣除这其中的时间和金钱成本,换租当年,房东一年能收9个月租金,就算很不错了。

所以,如果你是房东,目前这个租客能够准时交租,素质还算可以,并且有长租的打算。

我的建议就是:且租且珍惜吧,别轻易提涨价。



你当初打的算盘,可能是每个月多收几百块。

但人家租客想的可是直接换房,租更便宜的房子,一年直接剩下大几千元!要是对方一句“不租了”,换租客这笔帐,对房东来说是怎么算怎么不划算。

总结下来,这房东的日子,也没有以前滋润了。

尽管是比无房一族要好很多,但通过出租获取的收益正在降低,而且可能越来越低。

短期来看,租赁市场改变低迷现状,扭转租金下滑、滞涨形势谈何容易。商品房销售市场花多长时间“止跌回稳”,租赁市场所需时间,只会更久。

长远来看,随着政府大力发展保障性住房,市场上可能会涌现新一批的保租房,跟房东们争夺租客。

回想去年8月,央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到:

“未来随着经济逐步恢复,长期看租金仍有望稳步上涨,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上,将高于多数资产回报率”。

当时,我在文章中(《3%!央行首谈“租金回报”,结论史无前例!》)提到一个观点:

未来所谓的租金回报率提升,很有可能是得益于房价下跌,贷款买房的成本下降。

只要这俩跌得比租金降幅多,那回报率就会上升。

总结一下,各位不用羡慕房东这个身份,也没必要为了圆梦包租婆/包租公,而去投资买房。

因为现实状况是,想靠收租稳两餐饭,没问题。

想借收租彻底躺平,普通人就不用想了,还不如在新一年里努力工作来得实际。



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