谢逸枫：房价飞涨在即？70城即将迎来拐点，一线城市房价全面上涨

文/谢逸枫

2025年1月17日，统计部门公布70城房价指数的数据显示，2024年12月70城新建商品住宅房价指数环比下跌01%（0.08%）0.2%，跌幅比11月下跌0.2%（10月下跌0.5%收窄0.12%，房价已经连续4个月跌幅收窄。

12月70城新房的房价连续4个月跌幅收窄，表明房价总体处于止跌筑底转向见底企稳阶段，已经基调整到位，呈现房价反弹迹象，其中一线城市房价首次止跌上涨，率先迎来房价上涨拐点，二、三线城市房价连续4个月收窄。

判断70城房价见底企稳、反弹上涨的结论为时过早，9月-12月房价连续跌幅4个月显著收窄，背后的真相是短期政策效应、楼盘产品供应和成交结构性及限价、限签政策的取消带来结构性的止跌效应，不排除网签滞后性的影响。

目前短期内要完成反弹上涨基础不牢固、条件不具备。房价周期路径为先止跌-再见底企稳-后反弹上涨，现阶段还在止跌筑底转向见底企稳。一线城市房价结构性上涨，少部分城市见底上涨，大部分城市房价筑底转见底阶段。

政策效应、成交量、房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列的政策大招能否在2025年一季度前全面落地、还有新的政策加码，才是判断成交量、房价真正见底、反弹上涨的标准。

由于政策短期之内无法熨平房地产市场供求关系波动，经济和房企基本面和市场预期及信心的修复需要时间。现在成交量、房价见底、反弹上涨的基础、条件不牢固。预计房价完成见底之后，将会在底部运行6个月以上-9个月以上。

根据国家统计部门2024年9月、10月、11月、12月70城房价、供求关系、产品供应和成交结构变化、政策调整四个因素分析，房地产市场正在释放出城市、房价新的变化、信号，呈现积极、上涨的趋势。

第一是房价处于止跌筑底转向见底企稳阶段，暂时房价要反弹上涨有困难。

第二是房价要实现真正反弹上涨的基础不牢固，城市房价结构性上涨占主导。

第三是未来2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

第四是城市、城市内部、一二手房价两极分化，一线城市、二手房率先上涨。

第五是一线城市房价率先出现上涨拐点，二、三线城市房价连续3个月收窄。

第六是房价上涨的城市扩容，呈现点状趋势，集中上涨转入分散普涨阶段。

第七是成交量带动房价上涨，量对价的传导效应强，一二三线核心区域明显。

第八是买房最好窗口期来临，一线、二线、三线城市核心区买房，就是抄底。

12月70城一手商品住宅房价环比下跌0.1%（0.08%），跌幅收窄0.12%

12月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.1%（0.08%），跌幅比11月下跌0.2%（10月下跌0.5%、9月下跌0.71%）收窄0.12%，房价迎来连续4个月收窄。说明房价已经基本调整到位，止跌筑底转向见底企稳阶段特征。

2014年1月-12月70城房价环比分别为1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%、9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%。

房价环比跌幅连续4个月收窄，主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘集中供应和成交，拉高价格指数。二是限价限签政策的取消，带来价格上涨。三是政策的边际效应带来的短期效果。四是不排除网签数据的滞后性。

2024年8月下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到9月下跌0.71%、10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%，已经连续4个月收窄，房价逐步往上涨的预期前进。房价加速止跌筑底转向底企稳阶段。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%，上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2024年12月连续下跌40个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价基本上已经调整到位。

70城房价环比已经连续下跌40个月，是否短期内出现反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房影响房价。

12月23城房价上涨，成都、南京、三亚均上涨0.6%，领涨全国

12月70城新房的房价环比，首次达到了23个城市房价上涨，比2024年11月增加6个。23个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来的新高。最为关注的是成都、南京、三亚均上涨0.6%，领涨全国。

12月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市达到了23个，比上月增加6个。下跌的城市43城，比上月减少6城，持平的城市4个，与上月持平。其中成都、南京、三亚房价上涨0.6%，领涨全国。

南京、成都、三亚以0.6%，领涨全国。上海、宁波上涨0.5%，杭州、郑州、武汉、泉州、南充上涨0.4%，厦门、青岛、南宁、赣州上涨0.3%，天津、深圳、沈阳、无锡、平顶山上涨0.2%，福州、长沙、乌鲁木齐、惠州上涨0.1%。

能否保持6个月以上-9个月以上，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持持续性的扩大，并且稳定增长。基于淡季，市场回温表现，预计2025年1月、2月房价上涨的城市数量会减少，但不排除增加。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续31个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。

中指数据显示，12月100城新建住宅平均价16654元/平，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%（11月环比涨0.36%，同比涨2.40%、10月环比涨0.29%，同比涨2.08%、9月环比涨0.14%，同比涨1.85%），主要是高价项目入市，结构性上涨。

12月一线城市房价率先止跌上涨，二线房价首次收窄，三线房价连续4个月收窄

12月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比率先止跌，上涨，二线城市房价首次收窄，三线房城市价跌幅连续4个月收窄。形成一线城市房价迎来上涨拐点、二三线城市房价迎来跌幅收窄改善的格局。

由此可以看出，在一系列房地产利好新政的加持下，2024年最后一个月，从环比来看，全国70城房价“拐点”已经显现，一线城市全面转涨，二线城市止跌持平，三线城市降幅收窄，房价即将迎见底、反弹上涨阶段。

12月一线城市新建商品住宅销售价格环比首次止跌上涨0.2%（11月0.0%），这是一线城市房价自2023年6月以来首次反弹。上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%，北京下和广州分别下降0.1%和0.1%。沪和深涨幅收窄，京广跌幅收窄。

12月二线城市新建商品住宅销售价格环比0.0持平（11月下跌0.1%），这是二线城市房价自2023年7月首次止跌。12月二线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%（11月下跌0.3%），自2024年8月以来连续4个月跌幅收窄，分化明显。

12月一手商品住宅房价同比下跌5.7%，跌幅收窄0.4%

12月70城新建商品住宅房价指数同比下跌5.7%（11月下跌6.1%），跌幅比11月收窄0.4%，房价连续2个月收窄，与政策效果传导到销售、价格端改善有关系，但跌幅依然大，离止跌见底还早，以价换量、供需关系未逆转。

70城房价同比已经连续下跌33个月，房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。过去2年多房价同比下跌基数大，房价短期的下行筑底未完成。房地产出清周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，见底、反弹有待观察。

2024年1月-12月房价同比分别为1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%、9月下跌6.1%、10月下跌6.2%、11月下跌6.1%、12月下跌5.7%。

房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政策期限带来的政策效应，不排除是城市上涨的数量增加的原因。

房价同比下跌5.7%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。

12月70城新建商品住房价格同比下跌5.7%，11月下跌6.1%，10月下跌6.2%，比11月跌幅收窄0.4%，10月6.2%，创2024年房价最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，到2024年12月，已经连续下跌33个月，房价已经基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2024年12月70城新建商品住宅房价同比连续下跌33个月，房价下跌周期超过上轮。

12月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2个，比上月减少。持平0座。下降的城市68座，比上月增加1个。其中上海上涨5.3%，比上月涨幅扩大0.3%、太原上涨0.2%，比上月涨幅收窄0.3%。

12月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续2个月收窄

12月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.5%，二线城市跌幅收窄0.4%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，形成连续2个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。

12月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌3.8%，比11月下跌4.3%（10月下跌4.6%）收窄0.5%。其中北京、广州、深圳同比分别为下跌5.4%、下跌9.1%、下跌6.1%，上海上涨5.3%，比11月涨幅扩大。

12月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌3.8%，跌幅比上月收窄0.5%。二线城市同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.4%。三线城市同比下降6.2%，降幅比上月收窄0.3%。说明一二三线城市房价改善明显。

12月70城二手住宅房价环比下跌0.3%，跌幅持平

12月70城二手住宅房价指数环比下跌0.3%，跌幅与11月下跌0.3%持平（10月下跌0.5%），房价连续2个月收窄后首次持平，相比9月份0.9%的跌幅，已大大收窄。说明房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征。

2024年1月-12月二手住宅房价环比分别为1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%、9月下跌1.2%、10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%。

二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量下降，二手房市场转向回暖。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月第一大环比降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2024年12月连续下跌41个月。政策端传导到市场端、价格端的效果逐渐显现。

12月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市9个，比11月减少1个，其上海上涨0.9%，涨幅居第一，北京上涨0.5%，沪京二手房市场率先回暖。厦门和赣州上涨0.4%、成都上涨0.3%、武汉和海口上涨0.2%、天津和深圳0.1%。

1城持平，比11月减少1城。下跌城市58个，与上月持平，说明房价上涨的城市数量减少，释放出二手住宅房价止跌筑跌预期增强，见底企稳上涨的基础不牢固。短期来看，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

中指数据显示，12月百城二手住宅平均价14203元，环比下跌0.53%，跌幅较10月收窄0.04%，连续下跌32个月，同比下跌7.26%（11月环北下跌0.57%，同比下跌7.29%、10月环比下跌0.60%，同比下跌7.27%），已连跌31个月。

12月70城二手住宅一线城市房价环比连续3个月上涨，房价上涨回稳阶段

12月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续3月上涨，涨幅持平，呈现上涨回稳阶段。形成二线城市房价跌幅扩大0.1%，三线城市房价跌幅收窄0.1%，形成一线城市连涨3个月的市场格局。

12月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，与11月上涨0.4%持平，连续3个月上涨，呈现房价上涨回稳的阶段。其中北京、上海、深圳、广州环比增速分别为上涨0.5%、上涨0.9%、上涨0.1%、下跌0.3%。

12月一线城市二手住宅销售价格连续3个月上涨，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交，市场带来的结构性房价上涨，及限价、限签的政取消带来单价上涨，政策效应的集中效果，不排除是网签滞后性的原因。

12月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化，其中一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，连续3个月上涨。二线城市二手住宅环比下跌0.3%，跌幅扩大0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.4%，降幅收窄0.1%。

12月70城二手住宅房价同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4%

12月70城二手住宅房价指数同比下跌8.1%，跌幅较上月收窄0.4%，连续3个月跌幅收窄，处于止跌筑跌阶段。一方面是房价环比一线城市连续3个月上涨，二三线城市房价同比跌幅连续3个月收窄。因此，表明房价逐渐改善的趋势。

2024年1月-12月二手住宅房价同比分别1月下跌6.15%、2月下跌5.15%、3月下跌5.90%、4月下跌7.0%、5月下跌7.8%、6月下跌7.8%、7月下跌8.17%、8月下跌8.60%、9月下跌9.02%、10月下跌8.9%、11月下跌8.5%、12月下跌8.1%。

12月70城二手住宅房价同比下跌8.1%，跌幅收窄0.4%，连续3个月跌幅收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2024年12月房价下跌8.1%，已经连续下跌35个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2024年12月二手商品住宅房价同比连续下跌35个月，房价下跌周期超上轮。

11月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为全面下跌，已经连续11个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

12月70城二手住宅一二三线城市房价同比跌幅连续2个月收窄

12月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价同比首次跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅收窄1.3%，二线城市房价幅收窄0.5%、三线城市房价幅收窄0.4%，形成一二三线城市房价连续2个月收窄，改善好转的格局。

12月一线城市二手住宅销售价格同比下降6.7%，比11月下跌8.0%，跌幅收窄1.3%。北京、上海、深圳、广州同比分别为下跌4.5%、下跌3.4%、下跌8.0%、下跌10.9%，北上深广房价同比跌幅连续2个月全面收窄。

12月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降6.7%，降幅收窄1.3%。二线同比下降7.9%，降幅收窄0.5%。三线城市同比下降8.4%，降幅收窄0.4%，意味着一二三线城市房价处止跌筑底趋势。