北京买房：理清思路，购房建议1430

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

关于目前购房有几点疑问，希望能给指点一二。目前的情况是，孩子25年上学，计划在万柳区域购置学区房一套，由于看的晚占坑房蜂鸟已经涨到近期中高点了，故考虑两居以保值。目前预算在1200万以下。

问题是：

1、新起点嘉园房子有投资价值吗？同一预算选新起点还是光大花园。

2、现在买房子，企业经营贷还有必要用吗？按揭好一点or企业经营贷。

3、同一预算，选户型好的（阳春光华南向顶层）、面积大的（光大花园三居）、小区品质高的（碧水云天两居）？

4、当下入（没房不好谈）还是年后（都在等的小阳春已经透支了）？

A：

1、新起点嘉园的投资价值，当年受追捧，近十多年普通了。主要是那会儿都推崇Soho的公寓模式，商住两用，所以很多70年产权的土地都开发成塔楼公寓了，尤其是地段儿好的。

新起点的地段儿就很好，所以当时的公寓定位也很受追捧，号称“中关村第一家OpenHouse”，第二代商务公寓+住宅公寓，而二期的土地甚至干脆就是商办用地了。但这些年公寓和写字楼供大于求，所以都不太受追捧了，尤其是办公比较多的，不太好解决。

所以这看自己的主要需求吧，新起点的租金应该高，那注重租金就选这里，注重价格走势就最好看光大的这种普宅。学区溢价率应该都是差不多的，这点倒无所谓。

2、经营贷的意义不大了，商贷利率也很低，而且逐步走低。现在国债都给炒低到1.6%了，商贷利息也肯定还得降。所以除非是就需要短期贷款，而且有现成的公司资质，否则没必要折腾。

3、同一预算怎么选，房子是用来住的，越宜居的才越受追捧呢，价格才有可能更高。如果价格偏低，那就说明有不受追捧的地方呗。这看自己注重哪方面了，注重自住就选自己喜欢的，注重投资再选大众喜欢的，否则赚谁的钱去？另外带硬伤的未必影响价格走势，但流动性肯定弱，出手时的挂牌期长，长期自住的话才合适。

4、既然当下没房那就等着呗，反正年底也没什么行情，一般都是春节后才可能出现小阳春呢。另外既然是想保值就算算租售比和溢价率，尽量选低的。

仅供参考。

二

Q:

请问，本人北漂想积分落户，工作在丰台南四环，家有三岁宝娃+帮忙带孩子的老人，所以考虑的方面比较多。以400万总价来说既要满足三居室和100平左右的面积，又要考虑学区和幼儿园，同时还要兼顾交通和保值问题。我知道自己的要求高了，但请问有合适的地段推荐吗？

A：

1、那典型的就是亦庄啊，至少是首选项。

2、您在南四环，亦庄的西南五环，通勤应该不算太远吧？亦庄的商品房都不太低，但有安置房和保障房，核心区与河西都有，均价4万多，400万肯定能买到小三居，90平左右的差不多。

亦庄的学区到目前为止还不算太强，但进步速度快，也能明显看出投入的财力大，所以未来是可期的，至少不弱。而且这里是独立学区，谈不上跨区调剂。幼儿园我不清楚，但至少不差。

保值的话也是大概率至少不落后。虽然房价中有部分学区溢价，但不太高，而且以亦庄的成绩来说也算物有所值，如果再提高成绩的话就算超值了。

3、总之我觉得亦庄相对合适，其他的那就看自己的通勤吧。

仅供参考。

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